文 | 葉建英 我們說，2020年是蕭山大年，蕭山將推出大量3字頭的限價宅地。 昨天，作為蕭山新晉供地大戶寧圍街道新掛一宗宅地，限價反而比2018年底開盤的濱江碧桂園翡翠江南低了1500元。 兩年不漲，甚至微跌，這是什么邏輯？ 蕭山市北也有兩宗宅地正在掛牌，也是紋絲不動的限價3.75萬元/㎡。 鑒于杭州擁江發(fā)展和蕭山的區(qū)位優(yōu)勢，作為杭州繞城內(nèi)面積獨(dú)大的行政區(qū)，蕭山本來應(yīng)該是搶人大戰(zhàn)中的贏家。 事實(shí)沒有。我們認(rèn)為，其中最重要的原因，除了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的乏力，區(qū)位優(yōu)勢帶來的高房價反而成為了障礙。（點(diǎn)擊參閱） 2020年，我們看到了蕭山在基建上的補(bǔ)課，在新房限價上的決心，也看到了蕭山在規(guī)劃的調(diào)整上，大力度地調(diào)整出科創(chuàng)類用地和居住類用地。 3月，寧圍單元經(jīng)修編后的新控規(guī)剛剛獲批。單元的功能定位已調(diào)整為蕭山城東宜居宜業(yè)、充滿活力、交通暢達(dá)的具有國際化服務(wù)能力的品質(zhì)住區(qū)。產(chǎn)業(yè)上的發(fā)展目標(biāo)是打造成為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級、配套功能完善、生態(tài)環(huán)境舒適的產(chǎn)城融合示范片區(qū)，有效銜接蕭山主城區(qū)和錢江世紀(jì)城。 根據(jù)新的控規(guī)，寧圍單元大量的農(nóng)林用地、村莊建設(shè)用地都取消掉了。6.16平方公里的寧圍單元，除了萬向集團(tuán)和榮恒物流兩處集中型工業(yè)用地外，其余絕大多數(shù)調(diào)整為居住用地、商住用地、商業(yè)商務(wù)用地和教育公園等公共配套用地。 寧圍單元不僅有地鐵7號線，而且通城快速路在建設(shè)四路有出入口，市場的輻射面可以到達(dá)杭州城東和錢塘江南岸大片區(qū)域。 在2020年的蕭山讀地手冊上（點(diǎn)擊參閱），寧圍有5宗純宅地和2宗商住用地計劃出讓，總面積接近300畝，建面達(dá)50萬方。 附：寧圍單元新控規(guī)  寧圍新掛宅地的限價真的下調(diào)了嗎？ 在控規(guī)修編之前，寧圍單元近年來僅出讓一宗宅地，即2017年9月14日出讓的蕭政儲出[2017]16號地塊，也就是濱江碧桂園翡翠江南。 翡翠江南當(dāng)時吸引了20家開發(fā)商報名，包括融信、保利、綠九、大名城、新城、濱江、旭輝、德信、大家、萬科、港中旅等11家周邊有項(xiàng)目的房企都參加了。最后由濱江以22.95億元總價競得，樓面價19804.46元/平方米，自持比例31%。 寧圍新宅地與翡翠江南對比
制表：葉帥起高樓 濱江碧桂園翡翠江南，于2018年9月開盤，在可售部分規(guī)劃了大量的11層小高層，和部分高層，綜合起來的單價約每平方米35000元/㎡。當(dāng)然，這個綜合單價中包括大量11層的相對低容積率的房源，新宅地與翡翠江南的實(shí)際價差不會有1500元，但是微微下調(diào)或持平也是事實(shí)。 濱江還有31%的自持，如果把自持部分的地價按六折計算，那么，翡翠江南的實(shí)際樓面地價高達(dá)23357元/㎡，仍比新宅地的最高樓面地價高出1000余元。 寧圍單元接下去有的是宅地，希望開發(fā)商不要再拼到自持了。 寧圍是大熱門市北的候補(bǔ)隊(duì)友。 大家愿意拿差不多同樣4.7萬元級的錢江世紀(jì)城與城東新城比，拿3.75萬級的市北板塊與4萬級的艮北板塊去比。在杭州擁江發(fā)展和亞運(yùn)村落戶南岸的背景下，購房者如果不是因?yàn)樵谛睦砩虾团涮咨想x不開城東，往往會選擇錢江世紀(jì)城和市北。 只是，市北也當(dāng)不了幾年供應(yīng)大戶了?？v然拆了那么多廠房，市北的宅地是出讓一塊少一塊。今年的出讓計劃中，市北區(qū)域市心路以東只有3宗宅地。 之所以說是候補(bǔ)，寧圍的宅地在價位和區(qū)位上都要比市北略遜一籌。好在除了已經(jīng)掛出來的宅地外，其他4宗宅地距離地鐵口都要更近一些。建設(shè)四路兩側(cè)的宅地，離7號線新華站差不多一個路口，500米左右。 附：寧圍掛牌宅地與周邊待出讓地塊 |
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