| 長租公寓的「正規(guī)軍」來了

文 | 陳琪棟

杭州長租公寓市場，即將「殺入」一股新勢力。

杭州市住保房管局官網上，已經有多個商品房項目發(fā)布了其自持房源的預招租公告，學成府54套、錦繡華府249套、紫璋臺128套...

從今年起到明年，租房市場將迎來了一大批開發(fā)商自持租賃房源，他們該如何在租房市場立足呢？

于是，我們實地探訪了濱江房產的首個含自持住宅項目——濱江·翡翠江南。

濱江·翡翠江南，坐落于振寧路與生興路交叉口，處于寧圍街道的集鎮(zhèn)中心區(qū)域，周邊有社區(qū)衛(wèi)生院、市民公園、新農貿市場、集鎮(zhèn)的底商，可以滿足基礎的日常需求。

交通上，項目距離地鐵2號線振寧路站約1.3公里，步行約18分鐘，但是開車通過錢江三橋、機場高速、慶春隧道，能與錢江新城、濱江這些地方實現(xiàn)快速通勤。

△北側3幢自持公寓

整個小區(qū)共三幢自持公寓，分別為10#、11#、12#，位于位于小區(qū)最北側。

每幢三梯六戶，共467套房源，其中主力戶型為69㎡中間套，設計兩室兩廳一廚一衛(wèi)。

據悉，69㎡兩居室的租賃意向人群一般是情侶、夫婦或三口之家，多為在濱江、錢江新城、錢江世紀城的公司白領，對生活品質有一定要求。

具體來看，69㎡兩居室分為舒適版、經典版兩種，主要有三點異同。

△69㎡舒適版戶型圖

△69㎡經典版戶型圖

第一，戶型格局大致相同，區(qū)別點在于主臥和次臥的入門處的設計。

經典版戶型主臥和次臥入門南北相對，中間留出了小部分的走道空間，整體私密性更好一些；舒適版戶型主臥、次臥入門在同一直線上，走道空間完全利用，因此房間的面積也稍大一些。

△69㎡舒適版 

△69㎡經典版

第二，家具家電基本一致，細節(jié)之處的材質略有差別。

兩者均配置了沙發(fā)茶幾套組、餐桌餐椅、書桌書椅、床、床墊、衣柜床頭柜、電視、冰箱、洗衣機、燃氣灶、油煙機、空調、空氣源熱水器、淋浴房，但經典版戶型多了落地燈、吊燈，另租客可選擇一幅壁畫自留。

△69㎡經典版 

△69㎡舒適版

在用材上，舒適版戶型沙發(fā)和餐桌椅選用布藝，而經典則選擇更細膩的皮質。

第三，經典版戶型租金比舒適版貴400元/月左右。

△截圖自濱江暖屋小程序

在濱江暖屋的平臺上，可以看到69㎡兩居室有經典版、舒適版兩種，經典版參考價格4488元/月，舒適版4080元/月。據了解，目前翡翠江南的公寓正處于預招租階段，優(yōu)惠打折之后價格更實惠。

肯定有人會問：這個地方68㎡兩居室，每月4000多，算貴嗎？

在貝殼找房平臺，江南銘樓掛牌的精裝45㎡的一室一廳房源，租金約2700元/月，但裝修和戶型大小明顯不及翡翠江南的公寓；而新建成的安置小區(qū)寧瑞名府，毛坯72㎡兩室一廳租金約2400元/月，毛坯90㎡兩室一廳租金約3000元/月。

市心路一側，佳境天城的掛牌房源中，簡裝的67㎡三室一廳兩衛(wèi)租金5300元/月，精裝的67㎡三室一廳兩衛(wèi)租金6200元/月；恒逸南岸明珠72㎡兩室一廳3500元/月，中譽·萬豪廣場簡裝67㎡一室一廳3800元/月。

再遠一些的錢江世紀城的龍湖冠寓，精裝68㎡兩室一廳5235元/月，精裝70㎡一室一廳4230元/月。

其實，貴不貴很難說。不同的地段、裝修、戶型等等，對租金的價格影響很大，但我們可以大概得出房企類公寓的居住品質和服務較好，但相對周邊也有較高的溢價。

事實上，自2017年提出租售并舉的住房制度以來，各大品牌房企紛紛涉足長租公寓的領域，至今為止，TOP100房企中已有近五成涉足長租公寓。

截止目前，貝殼研究院依據公開信息的統(tǒng)計，TOP100房企中已有近五成涉足長租公寓，其中2017到2019年涉足長租公寓業(yè)務的房企占比超過75%。（摘抄自貝殼研究院，2020.11.13）

如龍湖的冠寓、萬科的泊寓等均屬于房地產開發(fā)商下面的公寓品牌，小編簡單整理了幾個供大家參考。

除此之外，長租公寓市場還可以以房產中介、第三方公寓運營商為主體。例如，鏈家的自如、我愛我家等，屬于房產中介一類，通常租借或一次性獲取整棟甚至區(qū)域物業(yè)的長期限使用權。

△截圖自杭州市住房租賃監(jiān)管服務平臺

蛋殼公寓、魔方公寓、青客公寓等，屬于是第三方公寓運營商，一般從個人房東手中租下房源，通過裝修運營在網上對外出租。

總之，現(xiàn)在租房的渠道越來越多，可挑選的房源也越來越多。

而最近，蛋殼公寓爆雷事件鬧得沸沸揚揚。

△杭州蛋殼公寓租客排隊維權，圖源朋友圈

爆雷的原因相信大家已經知道的七七八八了，無非就是蛋殼「高收低租」的運營模式，利用新租客的錢用來補上一家租客的窟窿。尤其今年在疫情的影響下，租房市場降溫明顯，新租房的人少了，窟窿也就越來越大。

但最本質的原因在于，蛋殼公寓開始是想學網約車、外賣、共享單車的模式，在發(fā)展初期「大量燒錢」搶占市場，后期通過市場的絕對地位定價獲利。

而這種操作，在房地產行業(yè)是行不通的。

一方面，收房的成本遠高于外賣、網約車等行業(yè)，一旦市場遇冷，房源空置下來，風險不可控制。

另一方面，就像上面說的，現(xiàn)在租房的渠道方式有很多，除了蛋殼這種「第三方公寓運營商」，我們還可以選擇向普通房東租賃、向申請政府人才公租房、向房企類公寓租賃房源...

因此，不可能出現(xiàn)一家獨大，壟斷整個租房市場的情形。

杭州市住保房管局官網顯示，杭州市范圍內已有131宗涉宅地塊出現(xiàn)競拍自持比例，面積221.56萬平方米，其中95宗涉宅地塊自持商品住房項目已完成備案，面積152.37萬平方米，房源1.64萬套；16個項目完成驗收確認，6616套（間）房源對外預招租。（截至2020年11月13日）

換言之，未來這些房源入市，租房市場將迎來結構性調整。

責任編輯 | 黃皚      總編輯 | 葉建英      監(jiān)制 | 葉小伊