|
浙江紹興，梁某在20多年前從鄰村的石某手里買了一套農(nóng)村住房，價(jià)值7萬元，雙方為此簽訂了房屋買賣合同。直到去年，這套買來的房子碰上了拆遷，梁某獲得拆遷補(bǔ)償款237萬元。（來源：瀟湘晨報(bào)） 誰知，消息一走漏，石某的繼承人便以梁某不是本村組集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)購房為由，主張梁某和石某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求梁某返還房屋，雙方協(xié)商無果后，石某的繼承人便將梁某告上法院。 經(jīng)法院判決，由石某的繼承人返還梁某7萬元購房款，梁某向石某的繼承人支付房屋拆遷款的10％。 從媒體報(bào)道的情況來看，本案發(fā)生的背景為農(nóng)村，并且梁某和石某都不是同一個(gè)村的人，這也直接導(dǎo)致梁某和石某簽訂的房屋買賣合同被法院認(rèn)定為無效。為何會這么說呢？且聽筆者細(xì)細(xì)道來： 根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一塊宅基地，并且村民在出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的不能得到批準(zhǔn)。 從宅基地本身的屬性來看，宅基地的所有權(quán)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，使用權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員享有。并且，宅基地使用權(quán)具有較強(qiáng)的人身依附性及專屬性，一旦村民將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員后，宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓出去，而對于轉(zhuǎn)讓者來說，其無法再申請宅基地。 所以，這里的轉(zhuǎn)讓只能轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的成員，不能轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三方。所以，梁某和石某在20年前簽訂的《房屋買賣合同》因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而被認(rèn)定為無效。 而合同被認(rèn)定無效后所產(chǎn)生的法律后果便是合同自始無效，石某的繼承人應(yīng)當(dāng)將購房款7萬元返還給梁某，而梁某作為買受人也應(yīng)當(dāng)將房屋返還給石某的繼承人。但是，由于案涉房屋因拆遷的原因，在客觀上已經(jīng)無法返還，只能通過折價(jià)的方式予以返還。 那么，是否意味著梁某必須將拆遷款237萬元全部返還給石某的繼承人呢？這可不一定！雖然合同的當(dāng)事人是石某和梁某，但是，石某作為出賣人，在明知梁某不是本村組集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下依然將自己所有的農(nóng)村住宅賣給梁某并簽訂協(xié)議，導(dǎo)致合同在20多年后被法院認(rèn)定為無效，給梁某帶來了較大的信賴?yán)鎿p失。 并且石某的行為也讓梁某喪失了和其他人訂立合同的機(jī)會，以及因房屋價(jià)格上漲而帶來的其他損失。因此，從過錯程度來看，石某在本起案件中具有較為明顯的過錯，其應(yīng)當(dāng)為締約無效合同給梁某帶來的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 所以，法院最終判定在合同無效的情況下，由石某的繼承人向梁某返還7萬元購房款，再根據(jù)雙方的過錯程度，確定由石某一方承擔(dān)90％的責(zé)任，梁某一方承擔(dān)10％的責(zé)任。 最后，從該案可以看出，雖然合同最終被法院認(rèn)定為無效，但是石某的繼承人在事后反悔的行為明顯違反了誠實(shí)守信原則。而法院也對此種行為也予以了回應(yīng)：不能讓不誠信者從自己不誠信的行為中獲利。 對此，你是如何看待的呢？歡迎在評論下方留下你的觀點(diǎn)。 |
|
|
