這一輪土拍，爆了！

4月26日、27日，廣州首次集中供地48宗，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價超901億元。最終經(jīng)過兩日的鏖戰(zhàn)，合計成交42宗，流拍6宗，攬金906億元，堪稱史詩級土拍！

4月28日，無錫“雙集中”供地同時開拍，當日出讓的16幅地塊中，4幅全部達到最高限價進入競租賃房面積階段。

首塊土地開拍1分鐘，就已經(jīng)達到最高限價9600元/平方米，進入競租賃環(huán)節(jié)，萬科、招商、融創(chuàng)、金茂、佳兆業(yè)等均參與搶地，最終融創(chuàng)勝出。

無錫本次集中出讓為期兩天，碧桂園、萬科、華潤、保利、中海、融創(chuàng)、綠城、金地等重量級房企悉數(shù)到場。

在競拍過程中，房企們使出渾身解數(shù)，多宗地塊幾乎是開拍即達最高限價，直接進入租賃面積競拍環(huán)節(jié)，多幅地塊1分鐘便直達最高限價。

4月28日-29日，重慶的首次集中供地出讓，共推出46宗主城區(qū)地塊，總起拍價超444億元。經(jīng)過兩天六場競拍，最終46宗地塊全部成交，總成交金額達635.04億元。

從本次集供地的區(qū)域分布來看，北區(qū)依然是“供應(yīng)大戶”，共計出讓24宗，占比52%。其中，渝北區(qū)共計14塊土地，計容建筑面積92.54萬平方米；兩江新區(qū)7宗，計容建筑面積163.14萬平方米；北碚區(qū)蔡家組團3宗，計容建筑面積80.02萬平方米。

可以看出的是，龍頭房企成為此次重慶集中土拍的大贏家。其中融創(chuàng)及其聯(lián)合體斥99.09億元共競得重慶市8宗地塊；龍湖則以96.64億元奪得5宗地塊。、

此外，中交、保利、佳兆業(yè)等房企均奪得兩宗及以上地塊，中鐵建、佳源、綠地、旭輝、花樣年等房企也各有斬獲。

集中供地下房企分化加劇

廣州首批次的“兩集中”供地拉開序幕，從部分地塊的競價激烈程度也可以看出房企的參與熱情。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，有超過60家房企報名參與，其中更有10家左右房企報名的地塊宗數(shù)達到了10宗以上，個別熱門地塊吸引了二三十家房企報名。

讓人意外的是土拍的成交結(jié)果加重了很多房企關(guān)于拿地的憂慮情緒。

從競拍情況來看，競得人中一半以上都是國央企背景的房企，其他競得人也基本為百強房企，另外本次土拍的平均溢價率相比去年卻有明顯的提高。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20宗地塊底價成交，22宗地塊溢價成交，其中溢價率超40%的地塊有9宗，溢價率在20%-40%的有6宗，溢價率在10%-20%的有3宗，溢價率低于10%的有4宗。整體而言，相比去年全年10.47%的溢價率，本批次出讓地塊溢價水平均有所提升。

在出現(xiàn)高溢價的同時，也不乏有流拍現(xiàn)象，在此次成功出讓42宗地塊，其中有4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段，另外有6宗地塊流拍。

對于熱門城市而言，大房企肯定占了優(yōu)勢，最重要的就是資金優(yōu)勢滿足土地出讓金需求，能力優(yōu)勢滿足合作需求。

這種抬高土拍門檻的新玩法，對于央企國企和頭部房企玩家來說，只會成為高手過招的競技場。

小房企想在高價值地塊上拿地會很難，能拿到的可能是較偏地塊。當然不排除一些小房企因為在當?shù)負碛幸恍╆P(guān)鍵資源，通過與大房企合作拿地的可能。

“兩集中”之后，聯(lián)合拿地的情況將會更多。不過，圍繞“誰來操盤”的暗中競爭也會越來越激烈。

集中供地，一方面可以穩(wěn)定預(yù)期，但另一方面，對于房企操盤者來說，意味著如果錯過這一波，就要再等很久了。

5月，北京、南京等集中供地城市首批宅地將陸續(xù)開始競拍，各路房企紛紛籌集資金備戰(zhàn)首批集中供地。好幾家房企都為上海一個城市準備了上千億的拿地資金

中小房企仍危中有機

一、密切跟蹤外部環(huán)境的變化

中小房企的老板及高管團隊，一定要密切關(guān)注企業(yè)外部環(huán)境的變化，并及時作出反應(yīng)，包括涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策、熱點城市市場、標桿及競爭對手的動作。閉門造車與埋頭拉車，必定會為企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。

二、夯實企業(yè)內(nèi)功

推地新政必定會對企業(yè)整體的投融運銷提出新的考驗。也是房企提升內(nèi)功的良好機會。整體來看，中小房企一定要重點提升自身把握節(jié)奏的能力，以此來提升運營能力，進而提升企業(yè)的現(xiàn)金流管理能力。

不同城市之間，當下與未來之間平衡的能力，這種能力的修煉其實是至關(guān)重要的。首先，由于單個城市推地次數(shù)有限，企業(yè)關(guān)注的城市必須多，布局框架一定要拉開，這樣才能避免資金閑置。

當布局框架拉開，進入多個城市之后，企業(yè)的月度與季度回款才會變得均衡，現(xiàn)金流也不會出現(xiàn)較大波動。

因此，企業(yè)的體系與團隊，都要與以上節(jié)奏相匹配。這樣才能在新政之下，抓住稍縱即逝的機會，同時減少風(fēng)險。

三、加強對于合作型、并購型、政策型杠桿的利用

既然“五道紅線”讓財務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營性杠桿受限。那么中小房企大可以發(fā)揮合作型、并購型、政策型杠桿（預(yù)售制）的作用。

無論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部，就是一個致力于促進發(fā)展型房企之間合作，實現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺。

四、向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

“兩集中”必然會導(dǎo)致土地競爭的加劇，而對于那些已經(jīng)建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈的企業(yè)來說，在與政府談地的時候，能利用自身優(yōu)勢做到巧拿，不必去拼地價硬拿。因此，房企在泛地產(chǎn)領(lǐng)域的能力，將是未來發(fā)展的有力武器。

對于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個項目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。

五、守住“根據(jù)地”，適當擴張

因為當熱點22城推地節(jié)奏被進一步掌控之后，規(guī)模房企必定會大規(guī)模進入沒有“雙集中”政策調(diào)控的城市尋找機會，導(dǎo)致中小房企的“根據(jù)地”競爭加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會在拿地節(jié)點上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來說，城市輪動的機會以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋這熱點22城的隱藏機會，實現(xiàn)擴張。

六、關(guān)注當下，加強回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實施時間，在新政實施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實施后，在集中推地的節(jié)點上有充足的資金去拿地。