很多人都知道商品住房的產(chǎn)權是70年，而商鋪和車位的產(chǎn)權是40年；同樣的是，公寓的產(chǎn)權一般是40年。這是我們面對的特有現(xiàn)象。

朋友就很疑惑：同樣在一個小區(qū)購買了商品住房和商鋪，商品房是70年產(chǎn)權，商鋪是40年產(chǎn)權，那40年后商鋪產(chǎn)權到期以后產(chǎn)權歸誰？

首先，我們要先明確商鋪40年和住房70年的產(chǎn)權到底指的是什么？這是一個最基本的問題

我們所謂的住房和商鋪的產(chǎn)權到底指是什么呢？我們現(xiàn)實中一般將住房和商鋪的產(chǎn)權簡單地認為是一種住房和商鋪的所有權。

實際上，無論是商鋪還是住宅，所謂的產(chǎn)權主要包括兩部分：一部分是房屋所有權，另一部分土地使用權。

一般的使用期限和產(chǎn)權期限實際上是指土地使用期限。根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，在我國所有的土地都屬于國家，無論是住宅還是商鋪所占用的土地都只有使用權而沒有所有權，我們常說的住宅70年產(chǎn)權和商鋪的40年產(chǎn)權本質(zhì)上都是指土地的使用權。這就是我們平時常見的產(chǎn)權多少年的由來和根本的內(nèi)涵。

而產(chǎn)權的另外一個內(nèi)涵所指的住宅和商鋪本身的所有權呢？是我們自己擁有的所有權，這個所有權理論上永久所有權。根據(jù)《物權法》第四條的規(guī)定，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。也就是說，住宅和商鋪是永久所有的，但住宅和商鋪下面的土地是有期限的。

其次，商鋪的土地使用期限到期以后會通過什么方式發(fā)生變化呢？后續(xù)是如何發(fā)展的呢？

實際上，無論是住宅的70年還是商鋪的40年土地使用權，我們真正能夠使用的并不是規(guī)定的年限，因為這個年限并不是我們真正居住和使用的年限，也不是房產(chǎn)證辦理的年限，而是開發(fā)商拿到批文開始算起，即使用年限是從國家出讓時開始計算，如果再加上最短1－2年的開發(fā)周期，真正購房者使用年限已經(jīng)遠遠不足70年和40年了。

土地使用權到期以后怎么辦呢？根據(jù)我國《物權法》第149條對房屋產(chǎn)權到期后的情況有規(guī)定：住宅建設用地使用權限的時間屆滿的，可以自動續(xù)期。有的說需要申請續(xù)期，有的是自動續(xù)期，但無論如何處理，從目前的情況看都可能面臨著一個再次申請土地使用權的問題。至于再次申請時是否要根據(jù)當時的地價水平補繳土地出讓金，這個問題是我們必須面對的問題，也可能會繳納一定的土地出讓金，也可能會自動續(xù)期。

目前最新規(guī)定是采用“兩不一正?！边^渡性辦法，即：不需要提出續(xù)期申請、不需要收取費用、正常辦理交易和登記手續(xù)。而40年產(chǎn)權的商鋪和70年的住宅有什么區(qū)別，仍然需要繼續(xù)觀察。

其三，為什么大家容易把土地使用期限和住房所有權混淆呢？實際上也是有原因的

現(xiàn)實生活中大家為什么會容易將住房所有權和土地使用權混淆呢？原因在于我們現(xiàn)在的房產(chǎn)證是住房的所有權證和土地使用權證二合一，因此大家往往容易將二者完全混淆在一起。

以前的房產(chǎn)證實際上是兩個證：一個是土地使用證，一個是房產(chǎn)證。土地證是證明你擁有該塊土地使用權的證明文書; 房產(chǎn)證是證明你擁有該房屋所有權的證明文書。

后來更多的地方將土地使用權證和住房所有權證二證合一，有的叫房屋所有權證，有的叫不動產(chǎn)所有權證，往往被人們簡化為房產(chǎn)證，所以土地使用權到期自然就認為是住房或者商鋪的產(chǎn)權到期了。實際上，無論是否是一個證，其表達的內(nèi)容仍然是全面的。

按照我國相關部門規(guī)定，目前我們所擁有的不動產(chǎn)權證是需要在房地產(chǎn)管理部門進行登記的，這個登記的產(chǎn)權就是我們上面所說的完整的產(chǎn)權，既包含了房產(chǎn)的所有權也包含土地的使用權。（麒鑒）