|
【案情】 徐某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份房屋買賣合同，購(gòu)買該公司開發(fā)的某處樓盤房產(chǎn)，約定在付完首付款后，剩余房款采取按揭付款方式。之后，銀行以徐某名下已有多套按揭房屋拒絕為徐某辦理按揭貸款。徐某遂要求解除房屋買賣合同，開發(fā)公司拒絕。 【分歧】 對(duì)于徐某能否以未能按揭為由解除合同拿回首付款，存在三種意見： 第一種意見認(rèn)為，可以解除合同并拿回首付款，理由是徐某未能按揭合同不能繼續(xù)履行，可以解除合同。 第二種意見認(rèn)為，未能按揭不是解除合同的正當(dāng)理由。理由是：按揭未能到位是徐某個(gè)人因素導(dǎo)致的。 第三種意見認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同是否有約定辦理不了按揭有無其他補(bǔ)償措施來看能否解除合同。 【評(píng)析】 筆者同意第三種意見，主要理由如下： 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。 由此，若商品房擔(dān)保貸款合同不能訂立，導(dǎo)致商品房買賣不能繼續(xù)履行，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商返還收受的購(gòu)房款本金、利息或定金。根據(jù)上述規(guī)定，作為房屋買賣合同一方當(dāng)事人的開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的情況來選擇是否解除合同。在商品房買賣合同訂立后,出現(xiàn)房屋擔(dān)保貸款無法辦理這一不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀障礙,導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行,此時(shí)若繼續(xù)維持合同的原有效力,則是將貸款未獲審批的責(zé)任加諸于買方,可能對(duì)買方產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果。買受人自身原因未取得銀行按揭貸款，但房屋買賣當(dāng)事人就此約定了替代性履行方式，并不影響合同繼續(xù)履行的，買受人則無權(quán)解除房屋買賣合同。 本案中，銀行認(rèn)為徐某名下有多處貸款房屋為由拒絕給徐某辦理按揭貸款，是銀行出于徐某征信考慮不給徐某辦理，未能訂立貸款合同不可歸責(zé)于買房人和開發(fā)商任何一方。徐某有權(quán)要求解除合同，返還定金。但如果徐某與開發(fā)商簽訂的合同有補(bǔ)充約定不能辦理貸款可以用其他方式補(bǔ)救，不影響合同繼續(xù)履行的話，則徐某不能解除合同。 綜上，應(yīng)該根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同是否有約定辦理不了按揭有無其他補(bǔ)償措施來看能否解除合同。 |
|
|
