3月的重慶，連續(xù)拍出了多塊高價(jià)土地，讓一眾開發(fā)商和中介沸騰不已。觀望了許久的購房者們錯愕不已，生怕房價(jià)再現(xiàn)前兩年大幅上漲的場面，紛紛急著入市，樓盤排隊(duì)購房的場面也再次出現(xiàn)。

悅來某樓盤開盤再現(xiàn)人山人海的場面。

3月份重慶樓市成交量有明顯回升，數(shù)據(jù)來自克爾瑞。

重慶樓市，難道要變天了嗎？

土地市場熱火朝天

3月份重慶的土拍結(jié)果，北辰以10662元/平拿下中央公園地塊創(chuàng)造區(qū)域新地王，水土板塊也創(chuàng)下了6516元/平的新高，總計(jì)攬金68.65億元。

數(shù)據(jù)來源自重慶公共資源交易網(wǎng)。

其實(shí)這并不是重慶的特例，而是近期部分二線城市土地?zé)崤牡囊粋€縮影。在此之前，成都、沈陽等地也紛紛拍出新地王。

3月12日，成都德商以17200元/平的樓面價(jià)拿下金牛區(qū)新地王。

3月28日，龍湖在沈陽以18300元/平拍出新地王，值得注意的是沈陽的房價(jià)整體而言目前還低于重慶，根據(jù)冰山指數(shù)3月份二手房均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，重慶為12793元/平，沈陽為9739/平。

數(shù)據(jù)顯示，3月份多個熱點(diǎn)二線城市的土拍都熱火朝天，高溢價(jià)地塊成交數(shù)量增加十分明顯。眼見地價(jià)飆升，股市陷入調(diào)整，之前那些賣房炒股的人們頓時徹夜難眠了。

以前的地王靜悄悄

上一次重慶集中出現(xiàn)土拍地王，主要出現(xiàn)在2017年。隨著當(dāng)時的重慶樓市春季一波牛市行情，加之銀行政策比較寬松，開發(fā)商信心滿滿集中入市。彈子石、冉家壩、禮嘉等區(qū)域紛紛創(chuàng)出片區(qū)土地價(jià)格新紀(jì)錄。截止目前重慶主城區(qū)土拍的最高記錄，仍然保持在11727元/平，大部分在北區(qū)。

各熱點(diǎn)板塊的地王集中出現(xiàn)在2017年，西永和茶園由于受到科學(xué)城規(guī)劃及東站建設(shè)等利好影響，最高土拍記錄出現(xiàn)在2018年。

2017年8月，隨著土拍由“競拍+綜合評標(biāo)”調(diào)整為“競拍+竟自持”政策，土拍溢價(jià)難度大幅上升，主城區(qū)的土拍熱潮才算告一段落。

而這一輪地王，有些已經(jīng)開盤了。如冉家壩的綠城蘭園樓面價(jià)11500，開盤價(jià)建面23000-26000（含精裝修），銷售去化一般。而西永的遠(yuǎn)洋水印三生樓面價(jià)7193，開盤價(jià)建面11500左右（毛坯），價(jià)格親民銷售尚可，但看起來更像是虧本賺吆喝。而更多的地王，目前還都是靜悄悄的。

今天的地王，更多反映未來兩三年的新房成本，能否傳導(dǎo)到新房價(jià)格上，依然要靠市場來決定。

同時值得注意的是，目前熱銷的新房主要是融創(chuàng)文旅城、融創(chuàng)歐麓花園、華融現(xiàn)代城等剛需上車盤，總價(jià)稍高的改善型住宅去化仍未見起色。

過去三年新房市場爆發(fā)增長

隨著2016年-2018年樓市的一波牛市行情，外地投資者及本地居民紛紛搬出積蓄入市投資購房，重慶的新房成交量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長,其中2018年成交2690萬方共計(jì)25萬套房屋，平均107平/套。

數(shù)據(jù)來源-克爾瑞

由圖可見，2014年-2015年重慶的新房平均銷售量在1700萬方，而2016-2018年平均銷售量達(dá)到了2460萬方，累計(jì)超賣約2300萬方，大約22萬套房。

2018年新增常住人口為26.63萬人，數(shù)據(jù)來源自中商產(chǎn)業(yè)研究院。

2013-2018年的年平均人口增量基本保持在26萬人，顯然人口沒有出現(xiàn)爆發(fā)性快速增長，因此對住宅的真實(shí)需求不應(yīng)該出現(xiàn)爆發(fā)性需求。

那么，超賣的22萬套房子都去哪兒呢？

房子不好租了

2019年的租賃市場，可以用慘淡來形容，很多人反映房源供應(yīng)太多而租客稀少。

各個微信群，業(yè)主反饋房子不好出租的信息非常多，很多人選擇降價(jià)出租。

某渝北房屋托管公司反饋今年春季租賃旺季不旺，空置率居高不下。

宜奧商圈某個新開業(yè)的集中式長租公寓，近300個房源低價(jià)入市，開業(yè)3個月的營業(yè)結(jié)果，出租率只有30%，遠(yuǎn)低于資本方預(yù)期。

2019年3月30日，鏈家網(wǎng)顯示可租房源達(dá)到42131套，達(dá)到歷史高點(diǎn)。

重慶的房屋租金近一年來處于震蕩下行通道，數(shù)據(jù)來自諸葛找房網(wǎng)。

根據(jù)華龍網(wǎng)報(bào)道，2019年重慶企業(yè)招聘需求量減少下降近30%，也是租賃需求減少的原因之一。

原來租房的買房了，之前有房的投資買房打算出租，實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納就業(yè)的情況也不是太好，最后造成了今年重慶租賃市場出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的局面。

二手房的堰塞湖

2017年底到2018年中，重慶的二手房掛牌數(shù)據(jù)急劇減少，最終在2018年五六月份達(dá)到最低點(diǎn)1萬套左右，重慶二手房價(jià)也在那時到達(dá)了本輪行情的頂峰。

2018年3-4月鏈家網(wǎng)掛牌數(shù)據(jù)，左為成都右為重慶。

從2018年6月份起，重慶房價(jià)開始停滯并開始陰跌，二手掛牌量開始持續(xù)上升，從最低點(diǎn)的1萬套左右，以每天200套左右的速度攀升到現(xiàn)在65000套。

2019年3、4月鏈家網(wǎng)二手房掛牌數(shù)據(jù)，以平均每天200套左右的數(shù)據(jù)在增加。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士了解，鏈家網(wǎng)掛牌數(shù)據(jù)平時在20000-25000套是一個正常的數(shù)據(jù)，但目前的數(shù)據(jù)顯然高于正常值，業(yè)主普遍的感覺是二手房不好賣了。

數(shù)據(jù)來自冰山指數(shù)，重慶2017年12月-2018年3月二手房市場活躍度及價(jià)格曲線，顯示二手房市場仍不活躍，二手房價(jià)處于橫盤狀態(tài)。

那么，重慶主城區(qū)到底有多少二手房在出售呢？

根據(jù)2019年3月30日諸葛找房網(wǎng)顯示，重慶累計(jì)二手房掛牌量約為19萬套。

由于行情趨穩(wěn)，很多投資者發(fā)現(xiàn)房子租不掉于是開始選擇變現(xiàn)，超買的22萬套新房陸續(xù)以二手房掛牌的形式出現(xiàn)。今年以來重慶的新房成交保持在正常水平，且下半年過了限售期的房源開始陸續(xù)增多，下半年二手房掛牌數(shù)量或許還會再創(chuàng)新高。

某些新盤看起來漲了，但二手房市場持續(xù)供大于求，價(jià)格可能還會繼續(xù)陰跌。

地王的成因

1.政策因素

2018年由于國家金融政策強(qiáng)調(diào)去杠桿，市場利率高企且企業(yè)融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)大多只好收縮戰(zhàn)線，自然無力高價(jià)搶地。

2017年7月19日，萬達(dá)宣布以638億的價(jià)格將旗下資產(chǎn)出售給融創(chuàng)和富力，將企業(yè)負(fù)債降至“絕對安全水平”，是本輪去杠桿的標(biāo)志性事件之一。

隨后2018年11、12月全國土地流拍數(shù)量明顯增加，引發(fā)市場關(guān)注，政策風(fēng)向開始轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”。

2018年土地流拍宗數(shù)統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)來自克爾瑞。

2018年12月24日，住建部提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的指導(dǎo)意見。

1月4日中國人民銀行宣布：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，金融政策明顯轉(zhuǎn)向?qū)捤伞Ｊ袌鲑Y金開始增多，部分開始流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2.財(cái)政壓力

在2018年，重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到了一些問題，經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯下滑，產(chǎn)業(yè)升級已箭在弦上但耗時綿長，短期來看陣痛期很難避免。

重慶的汽車和電子兩大支柱產(chǎn)業(yè)在2018年表現(xiàn)不佳，其中2016年重慶汽車產(chǎn)量316萬輛排名全國第一，2018年產(chǎn)量下降到172萬輛排名全國第六；數(shù)據(jù)來自中商情報(bào)網(wǎng)。

數(shù)據(jù)來自中商產(chǎn)業(yè)研究院，重慶2018年經(jīng)濟(jì)增速降至近29年來最低值。

2018-2019年，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)增速下滑，重慶市的一般公共預(yù)算收入增長停滯。

數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局。

綜合來看，重慶經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度仍比較高，房地產(chǎn)業(yè)對重慶經(jīng)濟(jì)短期維穩(wěn)有著重要的作用。而土地出讓收入的意義，相信大家都明白。

市場隱現(xiàn)泡沫

經(jīng)過了2016-2018年樓市大行情以后，重慶人民的瞌睡終于醒了，房產(chǎn)投資意識開始提升了。我相信重慶未來會是個偉大的城市，房價(jià)從長遠(yuǎn)來看一定會漲，但二手房越賣越多的現(xiàn)實(shí)告訴我們，這個市場的投資價(jià)值短期來看是有風(fēng)險(xiǎn)的。

房地產(chǎn)市場是由一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場、四級租賃市場組成的，只有各級市場良性循環(huán)，市場才能健康發(fā)展。而目前的重慶房產(chǎn)市場，唯有土地市場火熱，新房市場才剛剛回暖，但二手房和租賃市場仍然供大于求，市場分化明顯。有人認(rèn)為只有價(jià)格虛高才是泡沫，但市場供求嚴(yán)重失衡，同樣也是泡沫，投資者需要引起高度警惕。

“地王”從來不是一樁只賺不賠的買賣。