接下來，重慶樓市也會(huì)跟著降溫嗎？

不過這兩天打開手機(jī)，刷爆朋友圈的卻是這個(gè)樓盤：

連小樹出門逛個(gè)街，都能碰到這樣敬業(yè)的售樓小哥：

萬瑞這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際是力帆紅星廣場(chǎng)的后期開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的定位是核心區(qū)大平層居住項(xiàng)目。不過從網(wǎng)上顯示的信息來看，開盤后它的價(jià)格幾乎是一路跳水，僅半年時(shí)間就從開盤時(shí)候的建面20000，下跌到12000左右，幾乎腰斬。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息截圖自房天下

為什么樓市小陽春與這個(gè)項(xiàng)目無緣呢？

原來，它的產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的！

商改住的那些事

這些年隨著電商行業(yè)的崛起，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊非常明顯，商業(yè)項(xiàng)目的去化往往非常困難，開發(fā)商為此頭疼不已?？蔀榱四芾瓌?dòng)區(qū)域發(fā)展，政府一直持續(xù)不斷得往市場(chǎng)上供應(yīng)商業(yè)用地，導(dǎo)致了比較明顯的商業(yè)地產(chǎn)過剩。

2017年4月，政府下發(fā)了一份《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出將主城區(qū)商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在12個(gè)月內(nèi)，還為此制訂了各種專項(xiàng)實(shí)施方案。

可兩年后，重慶的商業(yè)庫存量達(dá)到533萬方，去化周期反而增加到33.6個(gè)月。

數(shù)據(jù)來自克而瑞

舊的庫存沒去完，新的供應(yīng)源源不絕，成交量不斷下滑，去化周期越拉越長(zhǎng)。

為了能賣掉這些商業(yè)樓宇，開發(fā)商想盡了一切辦法，其中有一招叫商改住。

深圳灣壹號(hào)是世界級(jí)的豪宅項(xiàng)目，二手售價(jià)達(dá)18萬/平，產(chǎn)權(quán)卻是商業(yè)性質(zhì)的；

2013年橫空出世的深圳灣壹號(hào)，位于深圳南山區(qū)后海，毗鄰深圳灣享有無敵海景，主力面積300多平，總價(jià)達(dá)到6000萬左右。雖然是商業(yè)性質(zhì)，但仍受到市場(chǎng)歡迎，傳聞恒大主席許家印和雨神蕭敬騰均在此置業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目是如此的成功，以至于在南濱路還冒出了一個(gè)“重慶灣壹號(hào)”。

重慶的寫字樓空置率常年接近40%，銷售去化非常緩慢。或許受到了這個(gè)案例的啟發(fā)，不少開發(fā)商也動(dòng)起了這個(gè)心思。

于是，就有了這個(gè)萬瑞大平層。

區(qū)域周邊情況

金開大道沿線經(jīng)過近20年的發(fā)展，匯聚了棕櫚泉、藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)等高端社區(qū)，協(xié)信中心、愛琴海購物公園、月光之城等城市商業(yè)體林立，已經(jīng)是公認(rèn)的富人區(qū)。同時(shí)，它連接了光電園與汽博中心兩大商務(wù)中心，沿途湖光山色景色秀麗，與逼仄的老城區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。

萬瑞項(xiàng)目所在的力帆紅星廣場(chǎng)位于金開大道和金州大道的交叉口，目前因?yàn)榻徊婵谙麓┑栏脑?，周邊公交車停靠位置已被打亂。目前這里還沒有地鐵經(jīng)過，即將修建的15號(hào)線將在這里設(shè)立龍安路站點(diǎn)。就目前而言，交通配套只能算一般。

萬瑞位于金開大道與金州大道交叉口；

金開大道—金州大道路口目前正在修建下穿道，以改善金開沿線擁堵的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)在2020年通車；箭頭所指即為萬瑞大平層項(xiàng)目，矗立在愛琴海購物公園的上方，為全玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，將于今年9月份左右陸續(xù)接房；

離項(xiàng)目200米處的金開大道藍(lán)湖郡路段正在修建曾家?guī)r北延伸新通道出入口，經(jīng)過火鳳山隧道通往人和方向，預(yù)計(jì)2021年通車；

金州大道實(shí)景圖，向北的金州大道距離宇宙中心照母山約2公里，已從前幾年的大工地變成了車水馬龍的新城區(qū)，未來的金州商圈在兩三年內(nèi)逐步兌現(xiàn)；

紅星廣場(chǎng)的商務(wù)公寓，各種商家入住率已經(jīng)比較高了；

愛情海購物公園內(nèi)部實(shí)景，四五樓的餐飲人氣比較旺，其他購物樓層人氣一般；

室外的玫瑰天街由于散售，業(yè)態(tài)比較凌亂，只有一樓人流量比較大；

總體來說，這個(gè)項(xiàng)目的位置還是非常好的。

萬瑞項(xiàng)目實(shí)景

項(xiàng)目入口位于愛琴海購物中心一樓；

萬瑞內(nèi)部大堂實(shí)景圖，大堂挑高約有10米；

電梯間實(shí)景圖，通過9部通力電梯進(jìn)行通勤，但墻面瓷磚款式比較單一；

售樓部沙盤實(shí)景圖，萬瑞項(xiàng)目由左邊的四棟高層組成，總共7萬方，目前在售的只有位于圖片左上角的樓棟；

萬瑞的樣板間，之前的銷售方案是精裝修大平層，圖為客廳實(shí)景；

從22層看出去的城市視野，值得注意的是后期有棟樓是住宅性質(zhì)；

遭遇滑鐵盧

這么野心勃勃的大平層豪宅項(xiàng)目，為什么最后只能跳樓大甩賣了呢？

打開萬瑞的建筑平面圖，才發(fā)現(xiàn)了玄機(jī)：

原來萬瑞大平層的初始設(shè)計(jì)，其實(shí)是寫字樓的布局；只是開發(fā)商感覺道寫字樓去化困難，因此取巧包裝出了一個(gè)精裝大平層的產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品，不僅公攤大，而且也沒有獨(dú)立的小區(qū)環(huán)境，甚至沒有生活陽臺(tái)和煙道，實(shí)際的入住感受更類似酒店，缺乏豪宅的生活氛圍。

而深圳灣壹號(hào)之所以能成功，其從項(xiàng)目前端設(shè)計(jì)即考慮了客戶居住的需求，從而打造出了成功的產(chǎn)品。

深圳灣壹號(hào)430平房源的戶型圖，圖片來自鏈家網(wǎng)；

其實(shí)之前重慶也有比較成功的商改住項(xiàng)目，比如位于回興板塊的中航MYTOWN（現(xiàn)恒大城市之光），其100萬方的商業(yè)體量在那個(gè)區(qū)域其實(shí)很難消化，開發(fā)商將其設(shè)計(jì)成了通氣帶陽臺(tái)的LOFT產(chǎn)品，在2016年以30多萬的總價(jià)便可以得到四房的產(chǎn)品，還享有封閉式的小區(qū)，受到購房者的歡迎。

中航MYTOWN擁有封閉式小區(qū)，商業(yè)公寓中非常罕見；本輪行情中漲幅輕松翻倍，讓諸多商業(yè)唱空者們跌碎了一地眼鏡。

同時(shí)，萬瑞的銷售策略也屢遭詬病。市場(chǎng)傳聞其精裝修住家客戶也賣，寫字樓辦公客戶也賣，導(dǎo)致項(xiàng)目定位出現(xiàn)漂移。一個(gè)商住混雜的大平層，既無法吸引高端住戶，也無法吸引大公司，最終走進(jìn)了死胡同。

這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商，是以造車聞名的某知名企業(yè)，多家媒體爆料其乘用車業(yè)務(wù)已瀕臨退市。目前來看它在這個(gè)項(xiàng)目上顯然已是無心戀戰(zhàn)，痛下決心低價(jià)出貨快速回籠。多個(gè)獨(dú)立信源證實(shí)，此次降價(jià)促銷效果明顯，目前只剩300的大戶型了。

只是不曉得前期高價(jià)入手的業(yè)主，會(huì)不會(huì)哭暈在廁所……

購買建議

周邊二手房房?jī)r(jià)，商業(yè)性質(zhì)的萬悅匯及愛琴海公寓價(jià)格在11000-12000左右，來自鏈家網(wǎng)

周邊商業(yè)用房租金情況，圖片來自售樓部，僅供參考；

本項(xiàng)目區(qū)域位置比較成熟，商務(wù)辦公氛圍漸濃，周邊寫字樓及公寓的毛胚租金實(shí)際應(yīng)在50-60元/平，根據(jù)其12000的售價(jià)推算其年化租金回報(bào)率在5%左右，因此售價(jià)還算合理，有辦公需求的公司和專業(yè)投資者可以理性購買；不適宜住家，普通購房者不建議參與。

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天譽(yù)智慧城    保利觀塘   和黃御峰  京漢鳳凰城（整改后記）  榮盛華府  鉑悅瀾庭  融匯半島天瀾

西區(qū)樓盤點(diǎn)評(píng)：

融創(chuàng)文旅城  朵力迎賓大道

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