勾地的“算賬”邏輯要點

攢菁堂 2021-05-30

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當前，房地產(chǎn)企業(yè)對于拿地方式的理解，主要分為三類：招拍掛、收并購、勾地。相對于招拍掛和并購而言，勾地的理解是最為混亂的，不同的人對勾地的理解都不一樣。當然共識也是有的，就是要找政府勾兌。筆者認為，勾地的精髓就會是等價交換，想要問政府拿便宜的土地，先要算算自己的籌碼夠不夠。

產(chǎn)業(yè)勾地的價值，在于臨界地價與獲得地價之間取得一個平衡點。市場地價，即正常的公開市場土地出讓的均價；臨界地價，即滿足公司開發(fā)項目測算中關(guān)鍵財務(wù)指標的地價；獲得地價，即公司通過勾地方式獲取土地的理想地價。臨界地價與獲得地價之間如果存在較大的差價空間，從財務(wù)指標來講，就是一個比較好的勾地項目。

產(chǎn)業(yè)勾地發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段，從早期的產(chǎn)業(yè)園模式道后期的小鎮(zhèn)模式，本質(zhì)上順應(yīng)了城市發(fā)展的進程。

1.0 階段，當?shù)卣\求在區(qū)域中導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，以電子城為代表的企業(yè)首先與政府合作，通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，在當?shù)亟ㄔO(shè)產(chǎn)業(yè)園，低價獲取土地。后期衍生出北科建模式，將工業(yè)用地改性為住宅用地，獲取大筆收益。

2.0 階段，政府謀求片區(qū)開發(fā)，要求商住產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。在此背景下，萬達模式崛起，利用萬達商業(yè)綜合體勾地，在各個城市快速復(fù)制。后期萬達轉(zhuǎn)戰(zhàn)輕資產(chǎn)，新城吾悅廣場模式崛起，新城的第一個商業(yè)綜合體項目常州的吾悅廣場，拿地成本極低，議價能力強。衍生出華夏幸福城市模式，做城市運營商，服務(wù)城市的發(fā)展。

2.5 階段，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，當?shù)卣枰氘a(chǎn)業(yè)，助力鄉(xiāng)村振興，遠郊大盤逐漸進入人們的視野。政府對教育、文旅、康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等的需求強烈，通過片區(qū)開發(fā)，享受片區(qū)開發(fā)帶來的收益。如依園的天使小鎮(zhèn)、恒大的養(yǎng)生谷、甌鵬教育的巴蜀中學(xué)、協(xié)信多利的農(nóng)業(yè)綜合體等，通過IP植入，帶動區(qū)域的發(fā)展，但是筆者認為，這本質(zhì)上不能稱之為勾地，隨著配套的逐漸成熟，當?shù)赝恋厥袃r也隨之上漲，不能保證給開發(fā)商的土地是低于市價的。但是這種模式可以與區(qū)域政府共享片區(qū)發(fā)展的收益，賺取片區(qū)熟化的價值。

3.0 階段，隨著政府不出讓大面積土地，不限制土地召開掛的條件，萬畝土地出讓越來越少等，以上模式將不具備可持續(xù)性，企業(yè)都在探索新的發(fā)展路徑。其中TOD模式，參與到城市規(guī)劃中，根據(jù)城市規(guī)劃進行產(chǎn)業(yè)布局，但是這種模式對企業(yè)的產(chǎn)業(yè)要求極高，需要在不同的區(qū)域匹配不同的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展瓶頸明顯。農(nóng)業(yè)用地可以實現(xiàn)大面積拿地，但是其中規(guī)劃給住宅的用地占比很低很低，對企業(yè)開發(fā)要求、成本控制要求極高，而且面臨大小產(chǎn)證的問題。最后，跟著基建走沒錯的，比如機場，機場邊上有大量的建設(shè)用地，本身指標無憂，而且中國的機場多、開發(fā)滯后，未來幾乎每個地級市都會搞個機場，但是地段偏遠開發(fā)強度普遍較低，但地方政府的預(yù)期卻很高，畢竟有虹橋樞紐那么一個非常強悍的對標存在。所以，如果有適合空港新城的大IP，鋪開勾地不是啥難事，不管是什么模式，能匹配到住宅就是最好的模式。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地發(fā)展歷程

1.0 階段：房地產(chǎn)企業(yè)前期通過產(chǎn)業(yè)拿到相對便宜的住宅用地，通過住宅的溢價補貼產(chǎn)業(yè)的投入。真金白銀的補貼投入，對住宅開發(fā)的盈利能力具有很高的要求，如果前期土地產(chǎn)業(yè)做好了，但是后期住宅配套沒跟上，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響極大。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地1.0模式

2.0階段：房地產(chǎn)企業(yè)前期通過產(chǎn)業(yè)勾地，并完成產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)工作。引入中小型產(chǎn)業(yè)資源方，以成本價轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)資源方，企業(yè)經(jīng)營壓力壓力，政府獲取稅收收入，中小產(chǎn)業(yè)資源方可以以低于市場價的方式獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)。典型案例是碧桂園的科技小鎮(zhèn)。碧桂園通過引入中城新產(chǎn)業(yè)這類專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營機構(gòu)，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)運營商，以及和思科這類巨型產(chǎn)業(yè)企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過大型產(chǎn)業(yè)資源的加持，增加與地方政府的談判籌碼，從而獲得土地稅收返還。通過與產(chǎn)業(yè)機構(gòu)共擔風(fēng)險和收益共享保證長期的運營。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地2.0模式

3.0階段：資本運作模式，地產(chǎn)旗下子公司產(chǎn)業(yè)公司拿地，地產(chǎn)公司收購建設(shè)，持續(xù)做大產(chǎn)業(yè)公司規(guī)模，最終助力產(chǎn)業(yè)公司IPO，反哺地產(chǎn)公司發(fā)展。產(chǎn)業(yè)公司必須具備強IP和產(chǎn)業(yè)運營能力，用產(chǎn)業(yè)的思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不斷強化產(chǎn)業(yè)運營能力，最終線產(chǎn)業(yè)公司上市，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展。如果只是把產(chǎn)業(yè)當作勾地的工具，后期不注重運營服務(wù)，IP強化，這種模式將不具備可持續(xù)性。

圖：產(chǎn)業(yè)勾地3.0模式

未來隨著國家日益重視高科技科創(chuàng)新知識產(chǎn)權(quán)、一二線土地資源緊缺、一二線大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施完成、土地財政不再那么依賴，未來傳統(tǒng)地產(chǎn)在融資、獲取土地資源將面臨重重阻力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必將服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，作為產(chǎn)業(yè)的服務(wù)商為核心要點，必須具備產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、圍繞產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)生命周期的不同成長階段提供全方位的服務(wù)、通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)增長、增強吸引力，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做大盈利空間提供良好支持。