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【摘要】

高密度城市建設(shè)一直是亞洲城市的普遍特征，在解決人地矛盾的同時(shí)，也使城市的健康、安全和生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。伴隨著新冠疫情的暴發(fā)，管控合理城市密度的呼聲也越來(lái)越高。本文通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外城市密度的相關(guān)理論研究，選取地塊容積率、建筑高度和開(kāi)放空間率三個(gè)變量，從地塊尺度定義城市密度，并認(rèn)為城市密度存在適宜的“中密度”臨界值，中密度可實(shí)現(xiàn)城市綜合效益的最大化。同時(shí)，結(jié)合亞洲典型大城市的密度分區(qū)和管控經(jīng)驗(yàn)研究，本文提出我國(guó)大城市建設(shè)的適宜“中密度”，即中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、更多的開(kāi)放空間和多樣的建筑高度，并建議構(gòu)建“橄欖型”密度分區(qū)模型引導(dǎo)城市建設(shè)向“中密度”靠近。

2020年春節(jié)前后，突如其來(lái)的新冠疫情對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和城市發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。在眾多對(duì)城市的評(píng)估與檢討中，城市過(guò)高密度發(fā)展被認(rèn)為是促使疫情暴發(fā)難以控制的原因之一，比如中國(guó)疫情最初暴發(fā)地區(qū)武漢江漢區(qū)的人口密度高達(dá)2.58萬(wàn)人/k㎡，遠(yuǎn)高于我國(guó)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1萬(wàn)人/k㎡。城市是人口居住與就業(yè)的集中承載地，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)與建設(shè)密度通常是經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和城市活力的重要指標(biāo)，但過(guò)高的規(guī)模必然導(dǎo)致負(fù)外部效應(yīng)和“城市病”。

過(guò)去多年，迫于土地資源緊缺和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重壓力，我國(guó)許多城市尤其在大城市中心區(qū)，伴隨城市更新進(jìn)入一個(gè)更高密度的建設(shè)時(shí)期，這種高密度的開(kāi)發(fā)通過(guò)加大空間供給保障了城市的相對(duì)低成本和城市新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。深圳的后海、前海中心區(qū)等地的更新和開(kāi)發(fā)尤為典型，其對(duì)城市更新高密度的鼓勵(lì)政策也一度促使許多城市向其學(xué)習(xí)。其實(shí)比深圳密度更高的還有紐約（曼哈頓區(qū)）、香港等城市，這些大城市的房地產(chǎn)領(lǐng)域也一直有著“不缺土地、缺區(qū)位”的說(shuō)法，于是越貴的地方建設(shè)密度也越來(lái)越高。但高密度建設(shè)也帶來(lái)了一系列問(wèn)題，如大城市綠色開(kāi)敞空間越來(lái)越少，生態(tài)安全風(fēng)險(xiǎn)，城市管理難度越來(lái)越大等。

城市的合理密度究竟是多少，而這個(gè)密度在整個(gè)城市又應(yīng)該如何分布，是規(guī)劃和建設(shè)討論的永恒話題。我們需要更加理性與客觀的認(rèn)識(shí)，并對(duì)城市密度實(shí)施有效管控。在新冠疫情暴發(fā)之后，對(duì)這一主題的討論尤為迫切。本文依托國(guó)家重點(diǎn)研發(fā)計(jì)劃“城市新區(qū)綠色規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)集成與示范”課題，試圖通過(guò)探討大城市建設(shè)的最優(yōu)密度標(biāo)準(zhǔn)，以及不同密度在城市的合理分區(qū)和管控要求，來(lái)緩解今天大城市密度過(guò)高的問(wèn)題。本文的大城市指特大城市、大城市的集中建設(shè)地區(qū)。

1 城市密度研究綜述

1.1 城市密度的概念

城市密度是定量描述城市空間形態(tài)的重要指標(biāo)。廣義的城市密度指標(biāo)包括城市人口密度、城市就業(yè)密度、城市資本密度、城市建筑密度等。本文定義的城市密度主要指地塊建成空間密度（根據(jù)不同語(yǔ)境，下文簡(jiǎn)稱地塊密度或城市密度），通常用容積率、建筑密度、建筑平均層數(shù)和開(kāi)放空間率等變量來(lái)定義不同的地塊密度（圖1）。這些指標(biāo)之間有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，比如建筑密度與開(kāi)放空間率密切相關(guān)，同時(shí)建筑密度是地塊容積率和建筑高度的函數(shù)，但過(guò)多的指標(biāo)有時(shí)也容易相互矛盾。因此，借鑒朱介鳴針對(duì)亞洲城市密度的定量研究【2012年，朱介鳴針對(duì)亞洲城市的研究提出容積率和建筑密度是衡量地塊密度的兩大核心變量，并認(rèn)為高/中容積率低建筑覆蓋率、低容積率高建筑密度是當(dāng)前亞洲城市最為典型的兩種密度形態(tài)】，綜合評(píng)估相應(yīng)變量對(duì)城市運(yùn)行效率、環(huán)境負(fù)荷和人本感受等的影響（詳見(jiàn)1.2節(jié)），本文選取容積率、建筑高度和開(kāi)放空間率三個(gè)變量來(lái)定義地塊密度。

圖1 不同城市密度指標(biāo)范圍所顯示的空間形態(tài)

容積率描述一個(gè)地塊中的總建筑面積與用地面積的比值，是衡量地塊使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)；開(kāi)放空間率描述一個(gè)地塊中未建有建筑的空地比例，包括地面空地、架空層空地、建筑內(nèi)部空地或平臺(tái)、屋頂空地等空地總面積占用地面積的比例；建筑高度則表示一個(gè)地塊中的平均建筑高度（一般情況下假定層高為3m），在管控中用基準(zhǔn)高度和最高高度來(lái)管控。這三個(gè)變量使用總建筑面積、建筑基底面積、地塊面積、建筑層數(shù)與層高等同一系列數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，具體數(shù)值的核定方法在各個(gè)研究中略有差異，但總體來(lái)說(shuō)差異不大，因此在這里不再詳細(xì)討論。

1.2 城市密度與城市發(fā)展的相互關(guān)系

工業(yè)革命之后，城市密度作為城市的重大問(wèn)題得到關(guān)注。從20世紀(jì)初的現(xiàn)代主義思潮倡導(dǎo)低密度發(fā)展，到1970年代出現(xiàn)的葉的緊湊城市理念，以及當(dāng)前對(duì)城市過(guò)高密度和過(guò)低密度的反思，對(duì)于最適宜城市密度的探索從未停止。總體來(lái)講，基于“經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、人本”三者間的價(jià)值取舍，對(duì)城市密度的研究大致可以分為三個(gè)階段。

（1）20世紀(jì)初—1960年代，超高密度與低密度思想并行

為了解決西方工業(yè)城市骯臟、擁擠等問(wèn)題，學(xué)者對(duì)于城市密度的判斷逐漸形成了分散主義和集中主義兩派。以霍華德的田園城市（1898年）為代表的分散主義建議將城市人口密度控制在80人/h㎡的范圍內(nèi)【田園城市：城市用地1000英畝（約合405h㎡），農(nóng)業(yè)用地5000英畝，人口32000人】。以柯布西耶的光明城市（1935年）為代表的集中主義，則主張通過(guò)提高建筑高度、增加綠地、增加道路寬度來(lái)解決人口大量涌入、衛(wèi)生環(huán)境差、交通擁堵等問(wèn)題。光明城市中的摩天大樓最多可以容納5萬(wàn)人，人口密度可提高至近8萬(wàn)人/k㎡。這一階段，由于道路網(wǎng)大量建設(shè)、石油價(jià)格低廉、汽車成本大降，促成了分散主義大行其道。

（2）1970年代—1990年代，“緊湊城市”引領(lǐng)高密度發(fā)展思潮

在分散主義的主導(dǎo)下，郊區(qū)蔓延、內(nèi)城衰敗和大城市病成為制約西方國(guó)家城市發(fā)展的三大毒瘤?！靶鲁鞘兄髁x”“精明增長(zhǎng)”“緊湊城市”*思潮應(yīng)運(yùn)而生，希望通過(guò)高密度發(fā)展、土地混合使用和公交導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)節(jié)約土地，減少能源消耗，促進(jìn)城市中心的重生和復(fù)興。紐曼和肯沃西等學(xué)者的研究也驗(yàn)證了大城市密度越高，越有利于空間的混合使用和軌道交通的高效使用，從而降低人均出行能耗。香港、新加坡、東京等亞洲超大城市的人均交通能耗遠(yuǎn)低于澳大利亞、北美的大城市（圖2）。這一階段，緊湊城市由于具有高能源效率、高經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)效益和多元活力等優(yōu)點(diǎn)，得到了歐盟各國(guó)的廣泛支持，成為城市發(fā)展的主流思想。

*緊湊城市理念引起西方學(xué)術(shù)界廣泛關(guān)注緣于1990年6月歐共體發(fā)布的《城市環(huán)境綠皮書(shū)》。這本書(shū)較系統(tǒng)地提出了城市緊湊發(fā)展與改善城市環(huán)境的關(guān)系，指出城市規(guī)劃要鼓勵(lì)空間功能更加多樣化和避免城市蔓延。過(guò)去嚴(yán)格的分區(qū)政策導(dǎo)致了土地使用的分割，隨后大量居住區(qū)在郊區(qū)的開(kāi)發(fā)鼓勵(lì)了城—郊交通，而這些正是引發(fā)各種城市地區(qū)環(huán)境問(wèn)題的核心要素。綠皮書(shū)強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展應(yīng)采用土地混合使用和密集開(kāi)發(fā)方式，使人們的居住地與日常工作場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施盡可能接近。在這種情況下，私人小汽車將變成一種選擇而不是必需品。

圖2 城市密度與交通能耗的關(guān)系

（3）21世紀(jì)初至今，圍繞城市高密度發(fā)展帶來(lái)的正負(fù)效應(yīng)展開(kāi)多維度研究

進(jìn)入21世紀(jì)，在緊湊城市理念和資本邏輯的推動(dòng)下，高密度城市在全球范圍內(nèi)大量出現(xiàn)，在實(shí)踐中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：由于城市中心開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)大，同樣導(dǎo)致了交通擁堵、空間環(huán)境質(zhì)量下降、城市綠色開(kāi)放空間不足、空氣污染嚴(yán)重以及生態(tài)環(huán)境惡化等諸多問(wèn)題。因此，不同領(lǐng)域?qū)W者對(duì)城市高密度建設(shè)帶來(lái)的正負(fù)效應(yīng)進(jìn)行了一系列研究。

從城市經(jīng)濟(jì)效益角度，陳得文和苗建軍、謝里等、曾永明和張利國(guó)等學(xué)者運(yùn)用實(shí)證數(shù)據(jù)就城市密度與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率之間的倒U型關(guān)系進(jìn)行了論證。當(dāng)城市密度水平較低時(shí)，提高密度能夠顯著節(jié)省土地消耗和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)密度超過(guò)某一臨界值時(shí)，再提高密度帶來(lái)的交通擁堵、空氣和噪聲污染等負(fù)效應(yīng)會(huì)超過(guò)正效應(yīng)，即此時(shí)提高密度反而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利。2018年，解揚(yáng)等進(jìn)一步利用多元空間網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，分析全球5km網(wǎng)格內(nèi)人口密度、經(jīng)濟(jì)密度與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的量化關(guān)系，提出最有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的人口密度拐點(diǎn)數(shù)值大約是2萬(wàn)人/k㎡，大致相當(dāng)于我國(guó)居住用地和商辦用地容積率達(dá)到2.0【按當(dāng)前技術(shù)規(guī)范換算，居住用地、商辦用地容積率達(dá)到2.0時(shí)可滿足2萬(wàn)人/k㎡】的地塊密度。

從交通能源消耗和碳排放角度，韋格納和弗斯特、迪勒曼等在實(shí)證研究中發(fā)現(xiàn)，人口密度和建筑密度的提高對(duì)減少交通能耗有一定程度的效果；但劉志林和秦波發(fā)現(xiàn)，超過(guò)公共交通承載能力的過(guò)高密度狀態(tài)反而會(huì)造成大氣污染度上升。莊宇和袁鳴在以上海10個(gè)中心型站域作為樣本的研究中提出不同日均客流規(guī)模站點(diǎn)周邊的可承受開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：中小型站域（≤5萬(wàn)人）總體開(kāi)發(fā)強(qiáng)度應(yīng)控制在1.5~2.0，大型站域（5萬(wàn)~10萬(wàn)人）應(yīng)控制在2.0~2.5，特大型站域（≥10萬(wàn)人）應(yīng)控制在2.5~3.0。

從街區(qū)建筑冷熱能耗角度，大量學(xué)者認(rèn)為建筑高度和建筑密度對(duì)能源消耗的影響同樣存在U型關(guān)系。韓國(guó)首爾國(guó)立大學(xué)權(quán)紀(jì)戈等通過(guò)對(duì)波特蘭和亞特蘭大大量街區(qū)的分析研究發(fā)現(xiàn)，不同建筑密度下，建筑高度與單位面積冷熱能耗均存在U型關(guān)系：當(dāng)建筑高度為六層左右時(shí)，單位面積冷熱能耗最低；當(dāng)建筑高度一定時(shí)，建筑密度越高，單位面積冷熱能耗越小，但總體影響不大；不同的氣候條件并不影響三者之間的關(guān)系（圖3）。楊再薇、張程和刁喆在對(duì)太原、長(zhǎng)春、哈爾濱等城市街區(qū)的研究中發(fā)現(xiàn)，建筑密度在15%~70%之間時(shí)，對(duì)冷熱能耗的影響不大；隨著建筑高度增加到六層（18m），單位建筑冷熱能耗下降趨勢(shì)會(huì)變緩慢，在11層（35m）處下降趨勢(shì)降至最低。

圖3 相關(guān)性曲線：建筑密度—容積率—能耗強(qiáng)度

從城市安全性角度來(lái)看，過(guò)密的城市空間會(huì)帶來(lái)公共衛(wèi)生安全和消防安全隱患。一方面，過(guò)高的建筑密度和過(guò)低的開(kāi)放空間率將形成一個(gè)通風(fēng)不良、日照少的建成環(huán)境，在發(fā)生火災(zāi)或自然災(zāi)害時(shí)危險(xiǎn)性也會(huì)急劇增高。另一方面，高層建筑消防滅火時(shí)，裝備有條件、撲救有把握的高度是45m，若超過(guò)此高度，消防救援難以成功。

從人本舒適度角度，加西亞和列拉在巴塞羅那大都市區(qū)進(jìn)行了模型測(cè)試，發(fā)現(xiàn)較低的密度和更多的開(kāi)放空間增加了人們的感知福利；過(guò)高的城市密度會(huì)增加街道壓迫感，侵占公共區(qū)域，阻擋自然風(fēng)和陽(yáng)光。近年來(lái)，為改善城市開(kāi)放空間環(huán)境，紐約、倫敦、巴黎、新加坡、東京等高密度城市開(kāi)始實(shí)施開(kāi)放空間管控機(jī)制，鼓勵(lì)采用屋頂綠化、平臺(tái)花園、開(kāi)放建筑物的公共空間等三維方式來(lái)增加居民的活動(dòng)場(chǎng)地和交往空間，降低城市擁擠感和城市密度。雖然各地對(duì)開(kāi)放空間的管控名稱并不完全一致，但概念內(nèi)涵、管控目標(biāo)和計(jì)算方法基本相同。表1顯示，紐約在部分地區(qū)規(guī)定開(kāi)放空間率（即空地率）大于30%；新加坡鼓勵(lì)對(duì)建筑空間的復(fù)合利用，提出重點(diǎn)戰(zhàn)略地區(qū)實(shí)現(xiàn)開(kāi)放空間率（即景觀替代區(qū)比重）達(dá)到100%；東京也對(duì)開(kāi)放空間率（即有效空地率）有明確要求，即商業(yè)用途用地達(dá)到30%~40%以上，其他用途用地達(dá)到50%以上。

表1 各類城市和地區(qū)開(kāi)放空間的名稱、內(nèi)涵與管控要求

1.3 城市的適宜密度

綜上所述，過(guò)高或過(guò)低的城市密度會(huì)帶來(lái)不同的問(wèn)題。城市密度與經(jīng)濟(jì)效益、能源效益和人本舒適效益之間均存在倒U型關(guān)系。因此，我們可以大致判斷城市存在一個(gè)理論上的中等適宜密度（簡(jiǎn)稱“中密度”）。在這個(gè)中密度上，可以平衡高密度和低密度兩者的弊端，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和人本三者效益的最大化（圖4）。

圖4 城市密度與城市綜合效益的關(guān)系

分解城市密度的變量指標(biāo)來(lái)看，容積率對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、交通能耗的影響較大，對(duì)于不同城市規(guī)模、交通方式和氣候區(qū)域來(lái)講，容積率的最優(yōu)值在1.5~3.0之間變動(dòng)；建筑高度對(duì)建筑冷熱能耗、城市安全的影響較大，最優(yōu)值從18m、35m到45m依次遞減；建筑密度和開(kāi)放空間率更多地影響了人們的空間使用舒適度，在保證一定建筑連續(xù)界面的基礎(chǔ)上，開(kāi)放空間率越大，舒適度越高。

這個(gè)“中密度”并不是一個(gè)精確值，而是一個(gè)區(qū)間值；不是一個(gè)固定值，而是一個(gè)隨著城市建設(shè)條件和多方面因素的變化而變動(dòng)的動(dòng)態(tài)值。與此同時(shí)，除了地塊的平均“中密度”，地塊密度在城市中的空間分布也很重要，需要進(jìn)行相應(yīng)的管控。

2 大城市適宜密度的分析和管控啟示

在對(duì)城市中密度相關(guān)研究進(jìn)行總結(jié)和分析的基礎(chǔ)上，本文選取典型的亞洲大城市進(jìn)行城市密度分析，以期為我國(guó)大城市在密度管控方面提供指標(biāo)依據(jù)和管理建議。

2.1 超高密度城市的反思與再設(shè)計(jì)：以香港、深圳為代表

香港、深圳同屬于人地矛盾非常突出的地區(qū)，城市建設(shè)呈現(xiàn)超高密度的特征。2015年底深圳現(xiàn)狀建設(shè)用地毛容積率已達(dá)1.1，香港達(dá)到0.97，遠(yuǎn)超過(guò)東京0.80。

香港以“兼顧發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益和注重自然環(huán)境保護(hù)培育”為基本原則，嚴(yán)格控制可用于城市建設(shè)的區(qū)域不超過(guò)全港土地的24%。由于土地資源有限，在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，難免形成密集的城市建設(shè)模式，只有極少空間可用于綠化和休憩。依據(jù)軌道交通覆蓋服務(wù)水平，香港將主要市區(qū)、新市鎮(zhèn)劃分為四類發(fā)展密度分區(qū)（表2,圖5）。其中，第四密度分區(qū)為特殊制約區(qū)；第三密度分區(qū)為基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重受限區(qū)；第一密度分區(qū)和第二密度分區(qū)為主要建設(shè)地區(qū)，這兩個(gè)分區(qū)的建筑高度一般在17層及以上，容積率可達(dá)到5.0~10.0，住宅建筑密度在30%~40%之間，工業(yè)建筑密度可達(dá)100%，綠化覆蓋率僅對(duì)公營(yíng)房屋有要求（≥30%），這與我們對(duì)香港城市超高密度建設(shè)的直觀感受相一致。

表2 香港主要市區(qū)、新市鎮(zhèn)發(fā)展密度分區(qū)

注：由于第四區(qū)的密度較低，故未在市區(qū)發(fā)展密度分區(qū)圖中體現(xiàn)。

圖5 香港發(fā)展密度分區(qū)——香港島、九龍和新九龍

與香港略有不同，深圳的城市建設(shè)用地密度分區(qū)以居住用地容積率3.0、商業(yè)用地容積率4.0為中等密度的基準(zhǔn)控制指標(biāo)，分為相對(duì)均等的五個(gè)等級(jí)（表3）。但由于一系列管控準(zhǔn)則以鼓勵(lì)高密度開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向，使得深圳逐步發(fā)展為超高密度城市。首先，五個(gè)等級(jí)的密度分區(qū)雖然在容積率指標(biāo)劃分上較為均等，但在城市空間分布中，密度一區(qū)和密度二區(qū)占城市建設(shè)用地的比例為30.6%，遠(yuǎn)大于密度四區(qū)和五區(qū)的占比10.3%（圖6）；其次，深圳對(duì)建筑高度沒(méi)有明確的管控要求，建筑密度基本以國(guó)家相關(guān)要求為準(zhǔn)，綜合綠化覆蓋率【綜合綠化覆蓋率包括地面綠化、屋頂綠化和架空綠化】為住宅≥40%、非住宅≥30%，這也在一定程度上為高密度高強(qiáng)度提供了可能性（表4）；最后，由于轉(zhuǎn)移容積率和獎(jiǎng)勵(lì)容積率機(jī)制的存在，深圳大部分地區(qū)用地容積率遠(yuǎn)超基準(zhǔn)容積率，也出現(xiàn)了南山留仙洞片區(qū)、福田皇崗中心片區(qū)、羅湖口岸片區(qū)、龍崗布吉中心和寶安松崗中心等一系列超高密度開(kāi)發(fā)地區(qū)。

表3 深圳城市建設(shè)用地密度分區(qū)等級(jí)基本規(guī)定

圖6 深圳市建設(shè)用地密度分區(qū)指引圖

表4 深圳建筑密度和綜合綠化覆蓋率

固然，香港、深圳因受土地資源的限制，為保護(hù)一定比例的生態(tài)和開(kāi)敞空間，采用了大疏大密的建設(shè)模式，但城市內(nèi)部超高層、高容積率、高密度的建設(shè)方式也帶來(lái)了相當(dāng)多的安全、社會(huì)和能耗問(wèn)題。對(duì)比當(dāng)前研究的城市密度經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，香港和深圳的地塊容積率高達(dá)5.0及以上，對(duì)大運(yùn)量公共交通的需要極大，也會(huì)導(dǎo)致較高的通勤能源消耗；建筑高度集中在17層以上，建筑能耗較高，消防安全隱患較大；與此同時(shí)，對(duì)開(kāi)放空間率缺乏控制，與紐約60%、東京50%、新加坡100%的開(kāi)放空間率相距甚遠(yuǎn)，造成人們居住生活舒適度變低?，F(xiàn)實(shí)中也發(fā)現(xiàn)，兩地大量高層住宅項(xiàng)目阻礙了通風(fēng)，抑制了對(duì)流帶來(lái)的自然降溫，加劇了熱島效應(yīng)，建筑物與風(fēng)洞之間的塵埃以及汽車尾氣等污染了街道和公共場(chǎng)所；建筑物的密集建設(shè)也減少了馬路、街道和其他地方的自然采光，開(kāi)放空間嚴(yán)重不足。顯然，“高密度”并不是理想的城市建設(shè)方向。

近年來(lái)，香港和深圳一些廣受贊譽(yù)的高品質(zhì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正在逐步降低建設(shè)密度。深圳的歡樂(lè)海岸項(xiàng)目，占地面積約125h㎡，總建筑面積約200萬(wàn)㎡，地塊容積率約1.6，公寓和酒店平均建筑高度為7~15層，形成了相對(duì)舒適的城市建成環(huán)境。廣深港澳科技創(chuàng)新科學(xué)走廊上的香港科學(xué)城（地塊平均容積率1.95）、深港科技創(chuàng)新合作區(qū)（地塊平均容積率2.5）的開(kāi)發(fā)都是典型的“中密度”導(dǎo)向，通過(guò)控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和密度，為創(chuàng)新人才提供更理想的工作環(huán)境。

2.2 中等密度導(dǎo)向的城市建設(shè)：以上海、新加坡為代表

面對(duì)人口快速增長(zhǎng)、城市容量劇增的壓力，上海市相關(guān)部門為防止城市開(kāi)發(fā)失控，合理控制城市密度，在2016年出臺(tái)了《上海城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《上海市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（2016年修訂版）》等技術(shù)文件。文件明確上海地塊開(kāi)發(fā)的容積率中間值為1.8，并以此劃定五級(jí)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)，建筑高度總體控制在60m以下，不再控制建筑密度與綠化率（表5）?？傮w來(lái)講，上海的城市密度管控是以中密度為導(dǎo)向的，也與前文提出的“城市適宜密度”相一致。

表5 上海開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)指標(biāo)表

然而，在實(shí)際建設(shè)中，為追求土地的經(jīng)濟(jì)效益最大化，地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度往往趨向于容積率指標(biāo)的上限，甚至大量地塊通過(guò)申請(qǐng)眾多獎(jiǎng)勵(lì)政策達(dá)到“特定強(qiáng)度”，導(dǎo)致城市實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)偏離了中密度的控制初衷。對(duì)上海市中心城區(qū)、郊區(qū)新城等30個(gè)典型片區(qū)的調(diào)查分析可見(jiàn)，超過(guò)半數(shù)的地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度偏離中間值（三級(jí)強(qiáng)度區(qū)）（圖7）。中心城開(kāi)發(fā)強(qiáng)度偏高，55%的住宅用地容積率在2.0以上，35%的商辦用地容積率超過(guò)4.0；郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)度偏低，65%的住宅用地容積率小于1.5，64%的商辦用地容積率小于2.0?？傮w而言，不同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)的地塊數(shù)量結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩端大、中間小的“啞鈴型”，而非兩端小、中間大的“橄欖型”，上海城市建設(shè)的中密度管控并未實(shí)現(xiàn)。相比之下，中密度導(dǎo)向的新加坡城市建設(shè)管控效果較好。

圖7 上海市實(shí)際建設(shè)中不同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的地塊數(shù)量

同樣面對(duì)土地資源有限、人口增長(zhǎng)快的壓力，新加坡與香港在城市建設(shè)方面呈現(xiàn)出截然不同的方式。新加坡制定了沿大容量快速公共交通建設(shè)中等密度城鎮(zhèn)的總體原則，住宅用地容積率控制在2.5~3.0之間，比香港小得多，但可以提供更大的居住面積。例如：新加坡三居室單元的凈面積約為90㎡，而香港僅為50㎡。

在針對(duì)城市密度的具體控制指標(biāo)上，新加坡是典型的中密度導(dǎo)向（表6）——地塊容積率控制中間值為2.1，建筑高度為20層，建筑密度控制在40%以內(nèi)，開(kāi)放空間率最小值為30%，并鼓勵(lì)提高至100%，這與本文前述的“城市適宜密度”指標(biāo)基本一致。

表6 新加坡住宅發(fā)展的一般密度規(guī)定

在整體城市密度控制上，新加坡形成五級(jí)密度分區(qū)，并嚴(yán)格管控各類密度分區(qū)的用地比重。從實(shí)際建設(shè)來(lái)看，新加坡85%~90%的住宅地塊屬于中密度和中高密度開(kāi)發(fā)，以10~13層建筑為主，容積率1.6~2.1左右，建筑密度40%以下；5%~10%的住宅用地屬于低層、低密度開(kāi)發(fā)；還有5%的住宅用地屬于高強(qiáng)度和超高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。新加坡在提高用地效率的基礎(chǔ)上，總體呈現(xiàn)出良好的中密度管控效果。這對(duì)于中國(guó)其他快速發(fā)展的大城市而言，具有非常好的借鑒意義。

2.3 大城市“中密度”建設(shè)趨勢(shì)與管控

從當(dāng)前國(guó)內(nèi)外大城市建設(shè)趨勢(shì)來(lái)看，以香港、深圳為代表的超高密度城市仍然面臨著城市安全、城市活力、城市能耗等方面的制約，也越來(lái)越關(guān)注生態(tài)環(huán)境、城市安全和城市活力的營(yíng)造，并更多地倡導(dǎo)以中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、高開(kāi)放空間和多樣建筑高度為主導(dǎo)的中密度建設(shè)（表7）。新加坡的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)很好地證明了中密度在大城市建設(shè)中的可行性——即使土地資源稀缺，城市仍有可能提供更寬敞的生活環(huán)境，獲得較高的城市運(yùn)行效率，減少通勤和建筑的能源消耗，減少對(duì)氣候環(huán)境的影響，降低城市安全風(fēng)險(xiǎn)，等等。同時(shí)，上海對(duì)城市密度管控的經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，中密度在城市中的分布和管控也非常重要，如果沒(méi)有恰當(dāng)?shù)墓芸厥侄魏痛胧?，城市密度將?huì)在總體層面失控。

表7 各類大城市的中密度指標(biāo)梳理

3 大城市“中密度”的定義與管控策略

3.1 中密度的管控指標(biāo)：容積率、建筑高度和開(kāi)放空間率

通過(guò)前文分析已知，容積率、建筑高度和開(kāi)放空間率是衡量城市綜合效益和界定城市密度最重要的三個(gè)變量。通常情況下，容積率在1.5~3.0之間變動(dòng)時(shí)城市綜合效益最大，與之對(duì)應(yīng)的建筑高度在18m、35m、45m三個(gè)臨界值時(shí)城市綜合效益較大，且依次遞減，開(kāi)放空間率越大則空間舒適度越高。中等強(qiáng)度、中等高度的中密度城市建設(shè)，可以獲得更大的城市綜合效益。同時(shí)，新加坡、深圳、上海等亞洲特大城市的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)也表明，中密度建設(shè)是大城市高效運(yùn)行、解決人地矛盾、提升城市品質(zhì)的適宜方式，但由于每個(gè)城市面臨的人地問(wèn)題、所處的地理區(qū)域等不甚相同，每個(gè)城市應(yīng)有自己的中密度指標(biāo)，并以此進(jìn)行嚴(yán)格管控。因此，本文對(duì)中密度的討論希望從容積率、建筑高度和開(kāi)放空間率三個(gè)方面給出建議的指標(biāo)區(qū)間，不同城市可以結(jié)合自身實(shí)際情況，確定自己的中密度基準(zhǔn)指標(biāo)。

在中密度的容積率控制方面，除了香港，各大城市都選擇了住宅類地塊容積率1.6~2.0、非住宅類地塊容積率2.5~3.0作為城市適宜的中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。大量研究也證明，此強(qiáng)度能夠獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，降低交通能耗和建筑能耗。因此，本研究建議大城市“中密度”的基準(zhǔn)容積率為住宅用地1.6~2.0，非住宅用地2.5~3.0，并界定為中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

在中密度的建筑高度控制方面，各大城市呈現(xiàn)出較為多樣的控制導(dǎo)向。本研究結(jié)合《民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352—2005）和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50180—2018）》對(duì)建筑高度的相關(guān)劃分標(biāo)準(zhǔn)，提出中密度的建筑高度控制可分為三種類型，即多層建筑（7~9層，36m以內(nèi)）、中高層建筑（10~15層，45m以內(nèi)）、高層建筑（15~18層，60m以內(nèi)），并鼓勵(lì)選取多層建筑為中密度的高度控制指標(biāo)。

在中密度的開(kāi)放空間率控制方面，結(jié)合各大城市管控經(jīng)驗(yàn)，研究進(jìn)一步明確開(kāi)放空間面積的計(jì)算方法如下：

開(kāi)放空間面積=無(wú)建筑的地塊面積＋0.5×底層開(kāi)放花園面積＋0.5×空中露臺(tái)面積＋0.2×垂直綠化面積（該項(xiàng)不超過(guò)用地面積的10%）

同時(shí)，與我國(guó)各類用地建筑密度20%~50%相對(duì)應(yīng)，研究提出中密度城市的開(kāi)放空間比例應(yīng)在60%以上，建議分為中開(kāi)放空間率（60%以上）和高開(kāi)放空間率（80%以上）兩級(jí)進(jìn)行控制。

綜上，本研究認(rèn)為我國(guó)各大城市可以三大指標(biāo)區(qū)間為基礎(chǔ)，結(jié)合城市規(guī)模等級(jí)、自然資源條件等，確定符合各自特點(diǎn)的中密度基準(zhǔn)指標(biāo)進(jìn)行管控。在這種管控下，城市形態(tài)并不是單一的，而是可能形成多樣的城市形態(tài)（表8）。

表8 中密度指標(biāo)下的三大變量組合方式

3.2 “中密度”的空間分布：“橄欖型”城市密度分區(qū)結(jié)構(gòu)

作為城市形態(tài)的概括性表達(dá)，無(wú)論是平均密度還是中位密度，均不能代表聚集區(qū)域內(nèi)密度的全貌。故本研究提出以“中密度”為中間密度分區(qū)，適度加入較高密度、高密度、較低密度和低密度分區(qū)，形成中間大、兩端小的“橄欖型”城市密度分區(qū)結(jié)構(gòu)（圖8）。在城市空間分布上，中間密度分區(qū)應(yīng)該占據(jù)最大比重，建議在50%~60%或以上；較高密度分區(qū)和較低密度分區(qū)占比較?。蛔罡呙芏确謪^(qū)和最低密度分區(qū)占比最小。這樣，既能形成豐富的城市形態(tài)變化，也能防止總體建設(shè)容量的失控（圖9）。

圖8 基于中密度的城市密度分區(qū)：橄欖型結(jié)構(gòu)

圖9 “橄欖型”城市密度分區(qū)的空間示意

4 結(jié)語(yǔ)

新冠疫情的暴發(fā)引發(fā)了學(xué)術(shù)界對(duì)大城市高密度建設(shè)的反思。筆者認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)每個(gè)大城市都應(yīng)有一個(gè)適合自己的建設(shè)密度，“中密度”作為城市密度控制的中位數(shù)，可以成為一個(gè)兼顧社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和制度效益的基準(zhǔn)密度。過(guò)去我國(guó)大城市建設(shè)更多是為了緩解住房緊張、土地短缺的壓力，中密度指標(biāo)相對(duì)偏高。當(dāng)前在更多地轉(zhuǎn)向生態(tài)、人本等需求的情況下，中密度值需要適度降低，既能一定程度上應(yīng)對(duì)城市用地緊張、資源緊缺等壓力，又能降低能源消耗和衛(wèi)生、安全風(fēng)險(xiǎn)，提升城市的宜居體驗(yàn)。

中密度的管控主要在兩個(gè)層面進(jìn)行：微觀上是地塊密度的管控，宏觀上是整體密度分區(qū)的管控。地塊密度管控的核心是容積率、建筑高度和開(kāi)放空間率三個(gè)變量，它們也是本次研究提出衡量城市密度的三大核心指標(biāo)。各大城市可結(jié)合自身實(shí)際情況，確定合適的中密度指標(biāo)進(jìn)行管控，建議以1.6~3.0左右的中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為基準(zhǔn)，引導(dǎo)多層（36m以內(nèi)）、中高層（45m以內(nèi)）、高層（60m以內(nèi)）的建筑高度控制，以及不同程度的開(kāi)放空間率控制（60%以上、80%以上）。整體密度分區(qū)管控的核心是通過(guò)密度分區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)一定程度的空間變化，并防止總體建設(shè)容量的失控。本研究提出以“中密度”為中間密度區(qū)間，形成“橄欖型”的城市密度分區(qū)結(jié)構(gòu)，即中密度區(qū)占比大、高密度區(qū)和低密度區(qū)占比小。城市整體和地塊層面的中密度模型的建構(gòu)，有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和人本的最佳綜合效益，為今后的城市密度管控和規(guī)劃編 制提供借鑒。

作者：鄭德高，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，副院長(zhǎng)，教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師。zdg2000@163.com

董淑敏，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院上海分院，高級(jí)城市規(guī)劃師

林辰輝，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院上海分院，高級(jí)城市規(guī)劃師

排版| 徐嘟嘟

本文為本訂閱號(hào)原創(chuàng)