美國(guó)三大養(yǎng)老地產(chǎn) REITs 運(yùn)營(yíng)管理模式分析

美國(guó) REITs 型投資商:兩種主流模式下各創(chuàng)新招

不同的 REITs 型投資商有著各自的投資經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，但總的來說，REITs 型投資商的核心是在凈租賃、委托經(jīng)營(yíng)和合資經(jīng)營(yíng)幾種模式之間尋求風(fēng)險(xiǎn)、收益平衡，但無論采用哪種模式，穩(wěn)定收益下的低成本長(zhǎng)期資金都是 REITs 存在的根本。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商是 REITs。養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)類的 REITs 公司大多成立于上世

70-80 年代，大型 REITs 公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá) 600 多處，其中，80-90%的物業(yè)都是自有的，其余物業(yè)通過與運(yùn)營(yíng)商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺(tái)持有。總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。

REITs 公司主要通過兩種方式來運(yùn)營(yíng)旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經(jīng)營(yíng)模式。在凈出租模式下，REITs 公司把養(yǎng)老/醫(yī)療物業(yè)租賃給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價(jià)值的 8-12%，根據(jù) CPI 指數(shù)向上調(diào)整），而所有直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等均由租賃方承擔(dān)。因此，在凈出租模式下，REITs公司的毛利潤(rùn)率很高，凈租金收益/毛租金收益可達(dá) 80%以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績(jī)也較少受到金融危機(jī)的影響（除非租戶破產(chǎn)）；與之相對(duì)，租戶（運(yùn)營(yíng)商）獲取全部經(jīng)營(yíng)收入及剔除租金費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本后的剩余收益，并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在委托經(jīng)營(yíng)模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)收入 5-6%的管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余收益；所有的經(jīng)營(yíng)收入都