這是一個(gè)很讓人討厭的標(biāo)題，同時(shí)也是一個(gè)對(duì)購(gòu)房者很有幫助的標(biāo)題。

給諸位說(shuō)老實(shí)話(huà)，觀察員已經(jīng)被舉報(bào)過(guò)一次了，而這篇文章的前身，便是成都三不買(mǎi)，務(wù)必牢記：視高、公寓、文旅城。

今天因?yàn)轭^條房產(chǎn)寫(xiě)作任務(wù)，所以觀察員舊事重提，再一次詳細(xì)闡述，最后一次了。

成都樓市觀察員，一個(gè)有專(zhuān)業(yè)、有態(tài)度，三觀比五官還正的良心觀察員，值得信賴(lài)和支持！

一 關(guān)于視高

關(guān)于視高，觀察員都懶得動(dòng)筆了，大家可以去翻閱觀察員以往的文章：

《聽(tīng)信中介的話(huà)，視高買(mǎi)房?jī)赡辏惶?0萬(wàn)，我關(guān)掉了經(jīng)營(yíng)六年的餐館》

《不管你信不信：即使通地鐵，即使屬于泛天新，視高只有唯一結(jié)局》

《有人愛(ài)、有人恨的視高，客觀真實(shí)的發(fā)展趨勢(shì)究竟是什么樣的？》

觀察員關(guān)于視高的文章

視高，注定了是一個(gè)天坑，而現(xiàn)在才開(kāi)始顯示出來(lái)。

筆者真的搞不懂，為什么還是有個(gè)別豬腦殼，依舊在如今的樓市照樣買(mǎi)進(jìn)視高？

哎，或許是人傻錢(qián)多吧，反正咱也管不著的。

視高的現(xiàn)狀，觀察員就不多說(shuō)了，懂得人，自然知道這個(gè)天坑有多深，有多坑的。

二 關(guān)于公寓

觀察員不是說(shuō)，所有的公寓碰不得，而是說(shuō)成都的公寓碰不得，至少99%都碰不得！

不管你是豪宅公寓，還是中端公寓，亦或是低端公寓，都是如此！

中看不中用的公寓

4個(gè)問(wèn)題，觀察員帶大家，詳細(xì)而全面地了解公寓：

1 公寓的真正叫法是什么？

2 為什么會(huì)有公寓？

3 公寓的存在價(jià)值何在？

4 成都市面上的公寓現(xiàn)狀如何？

公寓，其實(shí)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，叫做商辦性質(zhì)的項(xiàng)目。

公寓這種叫法，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的，還有其他別稱(chēng)，比如類(lèi)住宅項(xiàng)目。

所有的公寓，銷(xiāo)售備案中的性質(zhì)都是商業(yè)辦公，說(shuō)白了，就是寫(xiě)字樓啊。上層從來(lái)不會(huì)審批什么公寓項(xiàng)目，都是審批的商業(yè)寫(xiě)字樓，只不過(guò)后期被人為的隔成很小的隔間單獨(dú)出售，然后被開(kāi)發(fā)商以公寓的名字銷(xiāo)售罷了。

公寓外觀，梯戶(hù)比超高

那么為什么會(huì)有公寓呢？

因?yàn)檫@些地啊，一般來(lái)說(shuō)都是在所謂的商業(yè)中心或者交通要道上面，地塊修住宅根本不夠。并且啊，這些地段的修商業(yè)性質(zhì)的寫(xiě)字樓之類(lèi)的，外立面又好看，顯得高大上，這是多么顯眼露臉的機(jī)會(huì)。

至于后面的所謂公寓不限購(gòu)，有意思嗎？

住宅都不是，都不能享受住宅的待遇，限購(gòu)不限購(gòu)，有毛線(xiàn)用??！

所謂公寓的真正價(jià)值，無(wú)非在于以下兩點(diǎn)：

一是必須和區(qū)域內(nèi)住宅，形成相當(dāng)大的價(jià)差；二是必須占據(jù)城市的核心地段，方便有臉面。

所以諸君需要把握這兩點(diǎn)，如果沒(méi)有相當(dāng)大的價(jià)差，同時(shí)也不占據(jù)城市C位地段，那么這些公寓，基本來(lái)說(shuō)意義不大。

有的人或許會(huì)說(shuō)了，租金回報(bào)率高，不行嗎？

告訴你，真不行，你看著的那點(diǎn)租金回報(bào)，比同一地段的房屋升值回報(bào)，不知道差了多少個(gè)檔次！

所以道理很簡(jiǎn)單，咱們根據(jù)公寓的兩點(diǎn)核心價(jià)值，來(lái)判斷成都的公寓，究竟是否值得下手！

先說(shuō)占據(jù)成都C位地段的幾個(gè)著名公寓吧。

阿瑪尼藝術(shù)公寓、來(lái)福士、蘭博基尼中心、望江名門(mén)。

成都四大頂級(jí)公寓

說(shuō)句不好聽(tīng)的話(huà)，這幾個(gè)頂級(jí)公寓哈，無(wú)限延期交房的，無(wú)限延期交房；瀕臨垮桿的，瀕臨垮桿?？陀^點(diǎn)說(shuō)，這幾個(gè)在成都豪宅剛破三四萬(wàn)價(jià)格的時(shí)候，早都四五萬(wàn)以上價(jià)格的頂級(jí)公寓，目前沒(méi)得哪一個(gè)算得上功成名就的。

至于價(jià)差，上一句就說(shuō)了嘛，這幾個(gè)公寓確實(shí)有價(jià)差，那是比周邊二手房高得多的價(jià)格?。?/p>

至于其他的低端公寓，好比新都龍泉那些總價(jià)二十萬(wàn)不到的公寓，或者說(shuō)買(mǎi)一送一的公寓，觀察員再毒舌一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，還不如拿這一二十萬(wàn)買(mǎi)個(gè)理財(cái)產(chǎn)品劃算。

就在前天，有個(gè)朋友找到觀察員，說(shuō)龍?zhí)端履莻€(gè)錦繡廣場(chǎng)的LOFT公寓，他原來(lái)買(mǎi)成40萬(wàn)，如今想26萬(wàn)出售，結(jié)果找了半天，都沒(méi)給他找到接手的。

之所以說(shuō)成都目前的公寓，買(mǎi)不得，給大家總結(jié)一下：

1 成都目前的住宅房?jī)r(jià)，并沒(méi)有達(dá)到讓人望而止步的程度，二環(huán)內(nèi)一萬(wàn)出頭的電梯房，比比皆是。

2 目前的公寓，特別是成都核心地段的公寓，并沒(méi)有形成和同區(qū)域豪宅的比較大的價(jià)差。

至于那些偏遠(yuǎn)地段的公寓，至于那些公寓的居住缺點(diǎn)，至于那些公寓交易的高額稅費(fèi)，這些細(xì)枝末節(jié)的問(wèn)題，觀察員說(shuō)都不想說(shuō)了，諸位自己網(wǎng)上了解都知道了。

三 關(guān)于文旅城

關(guān)于文旅城，大家要明白兩點(diǎn)共識(shí)：

地方肯定是很偏僻的，另外就是必定有很大的商業(yè)噱頭。

但是買(mǎi)文旅城的，說(shuō)白了，有多少人去住的，基本上都是投資而已！而投資，不都是指望著房?jī)r(jià)升值嗎？

四川文旅項(xiàng)目

房?jī)r(jià)升值有眾多要素，咱們不說(shuō)那些耍套路的虛假升值，要來(lái)點(diǎn)實(shí)際的價(jià)值因素。

大佬說(shuō)，買(mǎi)房子就是一件事，地段、地段、地段！

文旅城的地段，肯定是與之毫不相關(guān)了，你見(jiàn)過(guò)哪個(gè)文旅城占據(jù)城市核心地段沒(méi)有？

那么文旅城所謂的最大噱頭，各種獨(dú)一無(wú)二、各種別具特色能夠帶來(lái)大量的人氣，這點(diǎn)管用嗎？

可以明確地告訴大家，然并卵！

各種自然人文風(fēng)景區(qū)，每年上千萬(wàn)的人流量，你看下，帶動(dòng)了周邊住宅價(jià)格嗎？

并沒(méi)有，并且一個(gè)也沒(méi)有！

就成都而言，只有兩個(gè)文旅項(xiàng)目，一個(gè)是某大文旅城，一個(gè)是某創(chuàng)文旅城。

如果按照人氣的指標(biāo)來(lái)說(shuō)，青城山都江堰，每年將近2000萬(wàn)的客流量，牢牢占據(jù)成都旅游排行第一，你看下都江堰的房?jī)r(jià)飆升了沒(méi)？

全國(guó)文旅城分布

全國(guó)大大小小幾十上百個(gè)文旅城，過(guò)去過(guò)來(lái)的噱頭都是一樣的，諸位見(jiàn)到有哪一個(gè)特別成功的嗎？

成都的某大文旅城，當(dāng)?shù)胤ㄔ翰畈欢嗳种坏脑V訟，都與之有關(guān)，管都沒(méi)人管；都江堰的文旅項(xiàng)目，同戶(hù)型上百套，你告訴我，你想以后高價(jià)出手，可能嗎？