文/郭致齊

過去一年多的時(shí)間，“三道紅線”、“貸款集中度管理”、土地供應(yīng)“兩集中”等多項(xiàng)政策先后出臺(tái)，自上而下打破了房企依賴高杠桿謀求擴(kuò)張的路徑依賴，也讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去杠桿的“陣痛期”內(nèi)，整體利率水平不斷下行。

在此背景下，一場(chǎng)“改革之風(fēng)”在各大品牌房企內(nèi)部悄然刮起。其中，早在今年年初，禹洲集團(tuán)就低調(diào)地提出“發(fā)展變革”的調(diào)整思路，開啟了涉及組織、人才、文化、財(cái)務(wù)體系等多方面的細(xì)致變革。

與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)定、安全的管控。筆者注意到，早在今年5月，禹洲已悉數(shù)贖回年內(nèi)到期的所有境外債券，之后9月又贖回20億元全資附屬公司發(fā)行的兩項(xiàng)境內(nèi)公司債券。至此，禹洲集團(tuán)已悉數(shù)償還年內(nèi)到期的所有境內(nèi)外債券。

可以看到，禹洲集團(tuán)正在積極擁抱變化，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管控、調(diào)整組織架構(gòu)、優(yōu)化資源布局，集中力量推動(dòng)產(chǎn)品及服務(wù)的打造，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的模式。

“財(cái)務(wù)管控是重中之重”

對(duì)于禹洲的變革，禹洲集團(tuán)董事局林龍安認(rèn)為財(cái)務(wù)管控是重中之重。由此，禹洲強(qiáng)化了以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為線條，貫穿到投資、營(yíng)銷、成本、回款等各個(gè)環(huán)節(jié)的管控體系。

林龍安表示，自年初禹洲就開始強(qiáng)化集團(tuán)總部財(cái)務(wù)中心的管控，強(qiáng)化總部運(yùn)營(yíng)管控體系的落地和系統(tǒng)化、制度化的落地。具體來說，就是要從財(cái)務(wù)指標(biāo)推演，沒有利潤(rùn)的項(xiàng)目就不參與、管控力度弱的項(xiàng)目也不參與。

筆者了解到，在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)持續(xù)震蕩的情況下，禹洲積極采取主動(dòng)的債務(wù)管理方式，持續(xù)向市場(chǎng)釋放穩(wěn)定積極的信號(hào)。

為應(yīng)對(duì)近期房企海外債市場(chǎng)大幅波動(dòng)，今年以來，禹洲集團(tuán)及大股東林龍安累計(jì)于公開市場(chǎng)購(gòu)買達(dá)5105萬(wàn)美元公司境外優(yōu)先票據(jù)，為穩(wěn)定投資者信心、緩解市場(chǎng)壓力起到了積極作用。

中金公司研報(bào)分析稱，債券回購(gòu)對(duì)短端債券影響相對(duì)較大。展望后市，公開市場(chǎng)債券回購(gòu)依然是發(fā)行人相對(duì)常見的回購(gòu)操作，但是對(duì)美元債價(jià)格的提振作用可以降低預(yù)期，相比之下，在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，對(duì)于長(zhǎng)端債券進(jìn)行要約回購(gòu)或是更為積極的信號(hào)。

不僅如此，禹洲也堅(jiān)定的持續(xù)降杠桿、降負(fù)債。早在今年5月，禹洲已悉數(shù)贖回年內(nèi)到期的所有境外債券，之后禹洲于9月如期贖回20億元全資附屬公司廈門禹洲鴻圖發(fā)行的兩項(xiàng)境內(nèi)公司債券。至此，禹洲集團(tuán)已悉數(shù)償還年內(nèi)到期的所有境內(nèi)外公司債券，突顯出財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。

國(guó)泰君安方面認(rèn)為，禹洲集團(tuán)將財(cái)務(wù)安全性視為優(yōu)先。由于審慎的拿地和積極的債務(wù)回購(gòu)，禹洲在2021年中期進(jìn)一步改善了其資產(chǎn)負(fù)債表狀況，未來幾年禹洲還將會(huì)優(yōu)先考慮財(cái)務(wù)安全下的有質(zhì)量增長(zhǎng)。

除了財(cái)務(wù)強(qiáng)化機(jī)制，禹洲更是提出了未來高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，這也意味著公司將更加聚焦產(chǎn)品與服務(wù)力的提升，以品質(zhì)打造為核心。

在業(yè)務(wù)布局方面，禹洲也偏向高能級(jí)核心城市，資產(chǎn)質(zhì)量較為優(yōu)質(zhì)，土地儲(chǔ)備一二線核心城市占比超過90%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年前11個(gè)月，禹洲已累計(jì)實(shí)現(xiàn)975.9億元的合約銷售成績(jī)位列百?gòu)?qiáng)房企第38位。

在量?jī)r(jià)齊升、穩(wěn)定增長(zhǎng)的背后，離不開禹洲在產(chǎn)品及服務(wù)方面的頻頻發(fā)力。公司今年持續(xù)聚焦產(chǎn)品和服務(wù)，不僅對(duì)現(xiàn)有“雍”、“朗”、“嘉”的產(chǎn)品體系進(jìn)行升級(jí)，提出了“禹立方-溫度空間”的產(chǎn)品理念，還配合有“匠心智造”的工程提升計(jì)劃。

值得一提的是，禹洲在舊改項(xiàng)目取得了突破性進(jìn)展。2020年，在大灣區(qū)核心城市深圳、珠海、惠州新增3個(gè)舊改項(xiàng)目，建筑面積約90萬(wàn)平方米，貨值約為人民幣337億元。

禹洲集團(tuán)表示，未來仍將重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)的核心城市：廣州、深圳、東莞、珠海、佛山、惠州，持續(xù)深耕穩(wěn)扎穩(wěn)打，不求快，但要求穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和探索，爭(zhēng)取未來舊改項(xiàng)目可以成為銷售的主力，也成為補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要方式。

管理架構(gòu)扁平化降本增效

“三道紅線”以來，為應(yīng)對(duì)種種行業(yè)變化，針對(duì)性的進(jìn)行架構(gòu)升級(jí)、組織變革，是當(dāng)下房企為了活下去、追求更精細(xì)化管理而采取的必要措施。

筆者注意到，各大房企對(duì)其組織架構(gòu)進(jìn)行了總部層面、區(qū)域?qū)用?、多元化業(yè)務(wù)層面的調(diào)整，其中區(qū)域?qū)用娴膭?dòng)態(tài)調(diào)整，即裂變與合并是房企重點(diǎn)調(diào)整的領(lǐng)域，主要原因便是行業(yè)發(fā)展早已脫離規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的背景下，一些區(qū)域架構(gòu)組織的設(shè)定已不再適應(yīng)未來的企業(yè)發(fā)展方向。

億翰智庫(kù)研報(bào)進(jìn)一步分析稱，首先，特殊時(shí)期的持續(xù)使得房企銷售和經(jīng)營(yíng)受限；其次，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，成本管控成為房企共識(shí)；最后，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，使得房企盈利空間不斷被壓縮，房企不斷優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)來降低管理成本。此外，“三道紅線”出臺(tái)加快了房企組織架構(gòu)變革的節(jié)奏。

據(jù)悉，禹洲年內(nèi)已陸續(xù)將管理架構(gòu)調(diào)整扁平化，計(jì)劃逐步取消區(qū)域?qū)蛹?jí)，實(shí)行總部管控的精簡(jiǎn)架構(gòu)，“扁平化管理將使得組織更靈活，更能適應(yīng)市場(chǎng)的變化，做出快速反應(yīng)”。

近些年，為適應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展路徑及規(guī)則，禹洲一方面精兵簡(jiǎn)政，提倡一崗多能，組織結(jié)構(gòu)持續(xù)扁平化；另一方面，禹洲不斷加強(qiáng)內(nèi)部人才培養(yǎng)機(jī)制，建立了“帥、將、英、才”四梯隊(duì)、專業(yè)&管理雙通道的人才體系，力求發(fā)揮個(gè)人在崗位上的最大價(jià)值。

同時(shí)，禹洲內(nèi)部的“禹活水”計(jì)劃也是一項(xiàng)重要機(jī)制，員工可以通過內(nèi)部競(jìng)聘其他適合崗位，從而創(chuàng)造更多的發(fā)展和晉升機(jī)會(huì)。不僅提高個(gè)人能力及經(jīng)驗(yàn)值，更重要的是增加組織內(nèi)部活力，提高了組織間的配合及效益。

禹洲在人力資本、效能管理方面的表現(xiàn)，在中高速發(fā)展的房企也較為搶眼。知名機(jī)構(gòu)賽普咨詢研究發(fā)現(xiàn)，在抽樣的上市Top100房企中，企業(yè)人均銷售金額與企業(yè)規(guī)模成正相關(guān)，從去年房企的人均效能數(shù)據(jù)來看，禹洲人均銷售金額排名行業(yè)前列。

今年9月，在克而瑞2021年最新發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人力資本價(jià)值50強(qiáng)”榜單中，禹洲也由2020年的43位晉升至2021年的第36位。報(bào)告指出，禹洲在銷售增速維持在50%左右的情況下，仍同步實(shí)了現(xiàn)組織架構(gòu)的效能優(yōu)化，而行業(yè)內(nèi)較多增速在30%~60%房企人力資本價(jià)值表現(xiàn)較低，擴(kuò)張過程中會(huì)損失部分資源配置的效率。

除了組織效能，成本管控也可以體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理成效。2021年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，禹洲上半年銷售及分銷成本僅占合約銷售的0.54%，行政開支占比為0.78%，同比下降。其中，三費(fèi)合計(jì)占收入的費(fèi)效比約6.88%，低于10.2%的行業(yè)均值水平，體現(xiàn)出禹洲在成本管控方面的優(yōu)異成績(jī)。

此外，近年來，禹洲集團(tuán)還始終堅(jiān)持低碳環(huán)保和綠色發(fā)展的理念，高度重視可持續(xù)發(fā)展，致力于提升ESG管制水平，并主動(dòng)響應(yīng)國(guó)家“雙碳”目標(biāo)，也因此榮獲“2021年度影響力企業(yè)”、“杰出上市公司大獎(jiǎng)”、“年度接觸社會(huì)責(zé)任地產(chǎn)公司”等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。