2010年針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度繁榮的情況，國(guó)家推出了“國(guó)十條”，國(guó)十條的核心是針對(duì)各地火熱的搶房潮、拍地潮予以限制。

針對(duì)地王頻出的地方給予窗口指導(dǎo)，限制房企違規(guī)使用資金圈地、囤地，針對(duì)熱點(diǎn)城市提高買(mǎi)房門(mén)檻。

針對(duì)房企的融資措施顯然沒(méi)有任何用處，而針對(duì)消費(fèi)者限購(gòu)的行為起到了重要的作用。

2011年以后，貨幣政策開(kāi)始收緊，各地樓市開(kāi)始降溫，與此同時(shí)樓市消費(fèi)開(kāi)始回歸理性，到2014年全國(guó)新房開(kāi)始滯銷(xiāo)。

理論上新房銷(xiāo)售量=剛需結(jié)婚人數(shù)，即全國(guó)新房生產(chǎn)套數(shù)維持在1300w即可滿足全部結(jié)婚人數(shù)的需求。

而2014年新房成交量為12.06億平，可以說(shuō)2014年中國(guó)新房銷(xiāo)售面積基本與結(jié)婚對(duì)數(shù)匹配，屬于正常的供需關(guān)系。那么2014年為何救市呢？

因?yàn)樯唐贩坷塾?jì)庫(kù)存達(dá)到了6.2億平以上，商品房?jī)r(jià)格>結(jié)婚剛需的購(gòu)買(mǎi)力，因此房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)。理論上來(lái)看6.2億平的庫(kù)存并不多，合計(jì)6個(gè)月的去化周期，部分地區(qū)稍微長(zhǎng)一些也并不危險(xiǎn)。而當(dāng)時(shí)最大的擔(dān)憂是什么呢？

是房?jī)r(jià)回落。房?jī)r(jià)下跌，剛需可以買(mǎi)得起房子了，而且城市化還比較低，居民杠桿率低，未來(lái)需求可能繼續(xù)增加。

但是房?jī)r(jià)下跌使得以開(kāi)發(fā)商為首的資本家利益受損，當(dāng)時(shí)有諸多金融機(jī)構(gòu)和專家表示了對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的樂(lè)觀，比如謝國(guó)忠，認(rèn)為房?jī)r(jià)可能回調(diào)40%左右，徹底解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

改變2014年中國(guó)高房?jī)r(jià)格局的是市場(chǎng)，而阻礙改變的就是開(kāi)發(fā)商為首的資本家，他們通過(guò)公關(guān)控制媒體和相關(guān)機(jī)構(gòu)，最后為自己炮制了一個(gè)漲價(jià)去庫(kù)存的方案。最終開(kāi)發(fā)商全部獲救，并且賺得盆滿缽滿，部分開(kāi)發(fā)商擴(kuò)展海外業(yè)務(wù)，想利用資本國(guó)際化完成家族原始積累世襲罔替，然而最終失敗了。

在《沙盤(pán)推演-5》中，我們研究分析過(guò)，處理壞賬最好的辦法是壞賬本身的資產(chǎn)價(jià)格漲回來(lái)，而2008年美國(guó)能度過(guò)次貸危機(jī)，就是房地產(chǎn)泡沫較低，最后通過(guò)居民增收及通脹等因素，房?jī)r(jià)漲回來(lái)徹底清除了所有壞賬。也就是2014年如果房地產(chǎn)崩盤(pán)，那么最多跌50%，在我國(guó)強(qiáng)大的人口紅利和高增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，必然能在十年內(nèi)重新漲回來(lái)，而6.2億平商品房能夠造成多少壞賬呢？

按照2014年5000元/平的成本，房?jī)r(jià)打五折，那么實(shí)際造成的壞賬是2500元/平，合計(jì)1.55w億，實(shí)際均攤到我國(guó)金融系統(tǒng)不會(huì)超過(guò)5000億，5000億占2014年gdp 63.64w億比例為0.78%，大約為當(dāng)時(shí)兩個(gè)月的gdp增量就可以徹底解決我國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題。

如果2014年國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了房地產(chǎn)的暴跌，那么有記憶的群眾絕不會(huì)十年之內(nèi)以商品房為存款對(duì)象加速買(mǎi)房，也不會(huì)迅速推高房?jī)r(jià)，更不會(huì)降低我國(guó)的人口出生率，也不會(huì)提高居民杠桿率，我國(guó)經(jīng)濟(jì)至少可以發(fā)展到2030年再進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，根本不用經(jīng)歷失去的二十年。然而時(shí)間是不可能倒流，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲受益的開(kāi)發(fā)商也必然因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而付出慘重的代價(jià)。

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天津是少數(shù)在2009年就熱炒過(guò)的城市，2009年天津二手車(chē)成交量就達(dá)到了10.48w套，而當(dāng)時(shí)天津市區(qū)房?jī)r(jià)就已經(jīng)突破了1w元，2010年北京、上海地區(qū)的起薪2500元起步，全部大部分二三線地區(qū)的起薪是1500元，站在當(dāng)時(shí)的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超合理水平。

2022年全國(guó)二三線服務(wù)行業(yè)起薪已經(jīng)在3000元左右了，天津起薪在3500元，此時(shí)天津市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升在3w元/平起步，少部分小區(qū)還有2.5w元/平的房?jī)r(jià)，剛需只能在郊區(qū)定居。

房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直沒(méi)有被解決且風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，最后形成了一個(gè)巨大的金融炸彈，無(wú)法處理。

從2005年以后天津的新房銷(xiāo)售面積就常年保持在1400w平左右，需求非常的旺盛，甚至在2021年天津二手房成交量還創(chuàng)出了歷史新高，那么天津?yàn)楹文艹Ｄ瓯３诌@么高的銷(xiāo)售量呢？

房?jī)r(jià)的定價(jià)體系本質(zhì)上都掌握在開(kāi)發(fā)商手里，開(kāi)發(fā)商獲得拍地的權(quán)利和最終價(jià)碼，因此開(kāi)發(fā)商普遍囤地，最后拍地拿地王，則事先囤的地皮價(jià)格翻番，即開(kāi)發(fā)商不僅賺蓋房子的錢(qián)，而且賺地皮的錢(qián)，地王模式是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的暴利模式。（參考《中國(guó)炒房的三種模式：拍地模式、限價(jià)模式及品牌溢價(jià)模式》）

而消費(fèi)者并沒(méi)有議價(jià)權(quán)，在水漲船高的婚配潛規(guī)則下，剛需被迫接納了開(kāi)發(fā)商的價(jià)格，最終導(dǎo)致了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期橫盤(pán)，甚至出現(xiàn)階段性的暴漲。

什么情況下開(kāi)發(fā)商議價(jià)權(quán)消失呢？

那當(dāng)然是銷(xiāo)售回款速度暴跌，就是眼下時(shí)期。

什么情況下高房?jī)r(jià)能徹底解決呢？Top10房企全部破產(chǎn)，喪失了資本的開(kāi)發(fā)商無(wú)力去維護(hù)高房?jī)r(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)必然回歸初心，只要還有一家活著，他們就會(huì)不停的去公關(guān)，去要求各方去救市。

全國(guó)主要城市我們都在研究，但是唯獨(dú)天津這個(gè)城市的成交量非常的穩(wěn)當(dāng)，難不成天津樓市還能撐更久嗎？

全國(guó)主要城市的銷(xiāo)售回款從2021年8月份就開(kāi)始惡化，唯獨(dú)天津表現(xiàn)良好，全國(guó)主要城市的二手房成交量都出現(xiàn)了暴跌，唯獨(dú)天津的二手房成交量甚至接近于新房，且跌幅較小。

幸運(yùn)的是2021年10、11、12月連續(xù)三個(gè)月天津的二手房成交量也出現(xiàn)了回落，嚴(yán)格意義上來(lái)講，二手房成交量暴跌以后，新房成交量才會(huì)暴跌，二手房的走勢(shì)要早于新房。（類(lèi)似于鄭州樓市成交量）2022年1月天津樓市僅僅成交40.5w平，疫情影響時(shí)間在一周左右，根據(jù)我們的觀察，基本上影響不大，而疫情對(duì)于樓市成交有促進(jìn)因素，居民在疫情的影響下有買(mǎi)房避險(xiǎn)的心理訴求。

參考武漢1月份的成交數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津1月樓市成交充分反映了市場(chǎng)的供需，

^[1]從1月份貝殼指數(shù)來(lái)看，2022年1月份帶看人次為12w，2021年1月帶看人次為22w，同比下跌45.4%，那么以此類(lèi)推二手房成交量的跌幅也會(huì)接近40%，即天津房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了最后的時(shí)刻，與全國(guó)保持同步趨勢(shì)。（帶看包括貝殼app瀏覽量）