重資產(chǎn)銷售規(guī)模下滑
輕資產(chǎn)支撐下河南市占率回升

2021年建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，合約銷售面積約為816.6萬平方米，同比減少了8.2%。合約銷售規(guī)模同比大幅減少，主要是因?yàn)?021年河南地區(qū)受到了水災(zāi)以及疫情反復(fù)的影響，企業(yè)的開工進(jìn)度緩慢，購房者的觀望情緒也比較濃厚。2021年建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市場占有率為6.9%，同比降低了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

若是加上中原建業(yè)旗下輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售，建業(yè)集團(tuán)的合約銷售額達(dá)到了1004億元，在河南省的市占率提升到了11.3%，同比上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了近年來的新高。整體看來，建業(yè)集團(tuán)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)由于河南市場競爭的漸趨激烈而面臨著較大的壓力，但是由于集團(tuán)在輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域的先行一步，再加上在河南本地良好的口碑以及品牌力，使得集團(tuán)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展更加穩(wěn)健。

從銷售的城市分布來看，2021年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的銷售金額為144.84億元，同比減少了5.35%，但是貢獻(xiàn)率卻同比提升了近2個(gè)百分點(diǎn)至24.1%。建業(yè)地產(chǎn)自從2020年初進(jìn)入“戰(zhàn)略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)之一，達(dá)成這一目標(biāo)的一個(gè)方法就是提高鄭州的銷售占比。雖然鄭州在2021年對企業(yè)的貢獻(xiàn)率有所提升，但是銷售規(guī)模卻是自2019年達(dá)到160.29億元的巔峰之后連年都在下滑。隨著各大房企越發(fā)重視鄭州市場，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的競爭壓力也越來越大。再加上目前行業(yè)整體利潤率都有下滑的趨勢，其利潤率是否能夠提高還需觀望。

展望2022年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為530億元，相對于2021年的銷售額減少了11.8%，從2022年企業(yè)預(yù)計(jì)擁有的766億元的可售貨值來看，達(dá)到69%的去化率就能完成該目標(biāo)。2022年建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營重點(diǎn)放在了復(fù)工、償債以及提高效益上，不過于追求規(guī)模的發(fā)展，因此銷售目標(biāo)較為保守。

拿地力度相對較低
輕資產(chǎn)省外拓展或?qū)⑻崴?/span>

2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建筑面積達(dá)809萬平方米，同比減少了11.9%；新增土儲總價(jià)為115億元，同比減少了23.9%。按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.19，比2020年繼續(xù)降低了0.03，企業(yè)的拿地力度相對偏低。而在權(quán)益比例方面，2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土儲權(quán)益比例為57%，同比降低8個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的合作力度在繼續(xù)增加。

2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地都集中在河南省境內(nèi)。從城市占比來看，企業(yè)在商丘的拿地力度明顯加大，占比達(dá)到了19%，其次則是周口，占比為17%。整體看來，2021年建業(yè)地產(chǎn)在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業(yè)深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。但是值得注意的是，2021年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的拿地占比僅為5%，企業(yè)連續(xù)兩年在鄭州的拿地比例都相對較低，未來在鄭州的競爭力可能受到一定的影響，鄭州的銷售貢獻(xiàn)率可能進(jìn)一步下滑，也有可能影響企業(yè)利潤率的提升。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2021年中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)新簽約代建項(xiàng)目87個(gè)，總建面1002萬平米。同時(shí)作為建業(yè)集團(tuán)走出河南的先頭兵，中原建業(yè)持續(xù)開拓省外市場，2021年新增省外項(xiàng)目11個(gè)，總建面130萬平米。整體看來建業(yè)集團(tuán)走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，不過中原建業(yè)在業(yè)績會上宣布將盡快完成周邊七省的全部進(jìn)駐，同時(shí)未來三年省外業(yè)務(wù)占比將超過20%，企業(yè)的省外拓展可能將會提速。

截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為5345萬平方米，同比減少了1.3%，其中權(quán)益建面約3861萬平方米，足夠支持企業(yè)3-4年的開發(fā)。總土儲的權(quán)益比例約為72.2%，相較于2020年底略微下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。從土儲開發(fā)狀況來看，建業(yè)地產(chǎn)約有2079萬平米的土地仍處于持作未來開發(fā)狀態(tài)，其中約有909.3萬平米尚未獲取土地證，占比為43.7%。在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至2021年底，中原建業(yè)的在管總建面約3097萬平方米，未來的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?/span>

受打折促銷影響利潤率持續(xù)降低
盈利能力有待加強(qiáng)

2021年，建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入419.59億元，同比減少了3.1%，其中銷售物業(yè)收入為407.09億元，同比減少了2.2%，主要是因?yàn)槭艿胶幽系貐^(qū)下半年反復(fù)的疫情、水災(zāi)及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，全年結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積同比減少了6.5%至570.9萬平方米，此外輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆也導(dǎo)致企業(yè)的總收入有所減少。

在盈利性指標(biāo)方面，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低了3.7個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，這主要是因?yàn)?020年起企業(yè)打折促銷的項(xiàng)目陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)，收窄了企業(yè)的盈利空間。在毛利率下滑的影響下，2021年建業(yè)地產(chǎn)的凈利率也有小幅下降，處在較低的水平，企業(yè)的盈利能力有待加強(qiáng)。

持有現(xiàn)金減少導(dǎo)致凈負(fù)債率大幅提升
亟需回籠現(xiàn)金

2021年底建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%；總有息負(fù)債為219.4億元，同比減少29.9%；總權(quán)益也減少了12.6%至127.43億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率大幅提高了81.33個(gè)百分點(diǎn)至94.89%，已經(jīng)逼近了100%的紅線。

與此同時(shí)，2021年底建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比從上年的1.92下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比比為0.87，同比大幅下降了0.61，已經(jīng)低于三條紅線的要求，可能會加大短期償債壓力。

由于建業(yè)地產(chǎn)2021年底剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為86.4%，超過70%的紅線要求較多，因此三條紅線中企業(yè)踩線了兩條。整體來看建業(yè)地產(chǎn)需要大量回籠現(xiàn)金，以應(yīng)對短期的償債壓力并優(yōu)化凈負(fù)債率。而在融資成本方面，2021年底建業(yè)地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本相較于2020年底略微提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。