勞動(dòng)節(jié)期間北京新盤看房指南(滴眼藥水，全文過(guò)萬(wàn)字)

昵稱22998329 2022-05-03 發(fā)布于北京

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時(shí)逢勞動(dòng)節(jié)小長(zhǎng)假，估計(jì)不少人會(huì)利用這個(gè)黃金周去看房。本著為大家服務(wù)的宗旨，給大家推薦各區(qū)我認(rèn)為還不錯(cuò)的一票新盤，希望對(duì)于大家的出行看房有所幫助。

當(dāng)然講在最前，現(xiàn)在依然是特殊時(shí)期，大家出門看房前最好聯(lián)系售樓處，或者找小秘書(加微信好友jiayefangtan24)要具體項(xiàng)目的專屬業(yè)務(wù)員，先進(jìn)行詢問(wèn)可否到訪，到訪需要什么條件，比如48小時(shí)內(nèi)核酸等。防疫一定要放在第一位。

東西城篇

北京城建天壇府，我唯一推薦的一個(gè)在售新樓盤，13萬(wàn)不到的一平方米價(jià)格，南二環(huán)望壇這么個(gè)位置。上次直播佳爺應(yīng)該是從天壇南門走到的項(xiàng)目所在地的售樓處，既然能走過(guò)去總是不遠(yuǎn)的。

天壇府現(xiàn)有在售的房源主要是一期的東西向100平方米兩居與130多平方米三居。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)我理解就一句話，雕欄玉砌應(yīng)猶在。這是用肉眼就能看得出來(lái)當(dāng)下內(nèi)城品質(zhì)最高的新樓盤。而且我認(rèn)為未來(lái)很久都不會(huì)有項(xiàng)目能超越他，理由就是后邊的樓面價(jià)所致成本上升弄不起這樣的玩意兒了。

望壇新苑、中信城，這兩個(gè)樓盤問(wèn)我的人多了，我算老幾？我還是那句話，如果想買這兩個(gè)樓盤，別問(wèn)我，問(wèn)我就說(shuō)明你格局小了~

朝陽(yáng)篇

東壩

中冶德賢御府，現(xiàn)在的東壩新盤應(yīng)該也就這個(gè)了。80000元/平方米的售價(jià)，70多平方米兩居、89、105、113平方米三居，117、133、145平方米四居。

項(xiàng)目地處東壩北區(qū)與未來(lái)大金盞的寫字樓區(qū)域相距不算遠(yuǎn)，周邊規(guī)劃有地鐵3號(hào)線與12號(hào)線。其實(shí)從產(chǎn)品與地理位置上看還行的，不過(guò)項(xiàng)目受周邊限競(jìng)房項(xiàng)目華樾國(guó)際領(lǐng)尚71000售價(jià)的影響，銷售速度確實(shí)比預(yù)想的要慢一些。但是隨著華樾國(guó)際領(lǐng)尚的清盤，外加現(xiàn)在市面上89平方米小三居的匱乏，至少在我看來(lái)項(xiàng)目的89平方米小三居我覺(jué)得還是很好的戶型產(chǎn)品，值得看看。

崔各莊

建發(fā)望京養(yǎng)云現(xiàn)在剩下的不多，在這里只是提一句一筆帶過(guò)。畢竟70400的價(jià)格崔各莊獨(dú)一份，哪怕80%產(chǎn)權(quán)。所以崔各莊整體區(qū)域在我看來(lái)，這哥們兒必須走干凈了，后邊的才好走。

龍樾合璽，六恒系統(tǒng)、泛會(huì)所配置，這是崔各莊目前我唯一知道有此配置的樓盤。戶型面積哥幾個(gè)大差不差都是120-170左右的戶型產(chǎn)品，所以您要光對(duì)比面積和戶型不大好做最終選擇。所以龍樾合璽轉(zhuǎn)而去提升更高級(jí)別的品質(zhì)，從而打動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)買。項(xiàng)目目前的銷售情況為150平方米以上戶型銷售情況較好，這應(yīng)該跟這類戶型設(shè)計(jì)本身比較合理且得房率較高有一定關(guān)系。

和光悅府，與其他幾個(gè)樓盤不大一樣，和光悅府更講究的是均衡。各方面沒(méi)有特別強(qiáng)的，但是勝在平均。和光悅府銷售情況較好的戶型應(yīng)該是120平方米的四居，理由是這個(gè)戶型的得房率在區(qū)域內(nèi)略微高出。

曉風(fēng)印月，這是綠城的項(xiàng)目，現(xiàn)在已知項(xiàng)目有100平方米出頭的戶型產(chǎn)品。不過(guò)這個(gè)戶型產(chǎn)品是三居，并非功能型四居。雖然坊間傳聞精裝不錯(cuò)、產(chǎn)品不錯(cuò)、價(jià)格85000起，不過(guò)我想說(shuō)這一切都是坊間傳言，傳出來(lái)的肯定都是積極方向的，消極方向的只能等售樓處開(kāi)了自己看了才知道。畢竟項(xiàng)目售樓處到現(xiàn)在沒(méi)聽(tīng)說(shuō)開(kāi)放呢。

金盞

青云上府，這是區(qū)域內(nèi)一個(gè)大平層新共有商品房，購(gòu)房人占產(chǎn)權(quán)比的87%，產(chǎn)權(quán)占比售價(jià)66120元/平方米。160來(lái)平方米的大平層戶型是真沒(méi)得說(shuō)，很好很好很好的戶型了。

朝陽(yáng)一墅，區(qū)域內(nèi)在售的1500萬(wàn)左右別墅產(chǎn)品唯一新盤。

這兩個(gè)樓盤本身都算不錯(cuò)，現(xiàn)有的問(wèn)題在于金盞區(qū)域后續(xù)供地，供地總是延期導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于這個(gè)區(qū)域的購(gòu)買信心不足。不過(guò)在我看來(lái)，2022年5月即將舉行的京樓第二批次土拍，畢竟金盞的一宗用地赫然在列，且參考銷售價(jià)格為79800元/平方米，等這塊地被開(kāi)發(fā)商拿走，我相信金盞的局面能有所緩和。

王四營(yíng)

保利錦上/保利錦上二期，正因?yàn)橛羞@個(gè)樓盤，在我看來(lái)豆各莊與管莊區(qū)域的新盤，也就沒(méi)必要寫了。保利錦上二期現(xiàn)在的消息是基本維持一期特有的大窗墻比，且二期增加了總價(jià)468萬(wàn)以內(nèi)的普宅兩居。雖然兩居為東西向，但畢竟普宅、臨地鐵、朝陽(yáng)五環(huán)內(nèi)，那還能咋的？朝陽(yáng)兩居這個(gè)范疇的普宅，對(duì)不起限競(jìng)房年代我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

整個(gè)東部偏南的朝陽(yáng)，我目前的看法，不管您看了什么樓盤，記得一定要看保利錦上，這個(gè)不看，等于你沒(méi)看過(guò)這個(gè)區(qū)域最好最橫那個(gè)新盤。

十八里店

金隅昆泰云筑，如果單看十八里店說(shuō)實(shí)在的我依然覺(jué)得不如王四營(yíng)，尤其是和王四營(yíng)區(qū)域71000元/平方米的價(jià)格對(duì)比之后，畢竟十八里店的價(jià)格75000元/平方米。

然而前不久金隅昆泰云筑的開(kāi)發(fā)商朋友來(lái)我們公司做了一場(chǎng)直播，我全程參與。之后，我覺(jué)得倒也是個(gè)想賣房的邏輯。怎么講呢？首先，人家戶型122平方米的主力三居整體南向面寬12米出頭，這個(gè)面寬算是整體朝陽(yáng)區(qū)最猛的那種。另一個(gè)主力戶型112平方米三居，雖然沒(méi)做成四居，功能上有些遺憾，不過(guò)畢竟正規(guī)三居南北通透南向?qū)⒔?0米的面寬，也算是很不錯(cuò)的戶型設(shè)計(jì)。

說(shuō)實(shí)在的那天看了戶型圖之后，我都有想要去現(xiàn)場(chǎng)看看樣板間的沖動(dòng)。畢竟用心做的產(chǎn)品，還是值得肯定的。所以如果說(shuō)東南朝陽(yáng)值得看的倆新盤，其中之一必有金隅昆泰云筑。

海淀篇

北四環(huán)

中建壹品學(xué)府公館，我只有一句話，哪兒來(lái)這么多大運(yùn)？能搖上這個(gè)，且號(hào)段夠西區(qū)，買就完了。真以為自己是真命天子搖一次中一次，這個(gè)不行咱就走起太陽(yáng)宮呢？

北沙灘的板塊位置，樓盤的小位置地處海淀，畢竟海淀的北四環(huán)外五環(huán)內(nèi)N多年沒(méi)有新盤供應(yīng)了，這個(gè)板塊肯定有購(gòu)房需求。

所以我一直再說(shuō)，哪怕我說(shuō)項(xiàng)目東區(qū)挨著高速、因?yàn)楸粍?dòng)式窗戶沒(méi)法做的巨大。然而單論戶型，這個(gè)戶型做的已經(jīng)是相對(duì)的不錯(cuò)了。況且130平方米左右的起步面積算是偏小、偏低總價(jià)了，下一次這個(gè)板塊什么時(shí)候有供地都不知道，您還能指望下一次來(lái)的地塊也做這么個(gè)偏小的面積段？太不靠譜了。

永豐

中海滙德里，項(xiàng)目目前還有少量125、129平方米四居可售，您看到我文章的時(shí)候我不保證不到100平方米的三居還能有房。再有就是一層下躍產(chǎn)品了。

永豐這個(gè)板塊83000的銷售均價(jià)，您可以說(shuō)不便宜。但是我看到的情況就是人家開(kāi)盤賣的特別好，要不然也不至于我說(shuō)什么都是少量、您看見(jiàn)的時(shí)候不保證有了。三居與四居都是大面寬的當(dāng)代戶型設(shè)計(jì)手法，且得房率也算比較高。環(huán)顧海淀，這些年也沒(méi)有類似的戶型產(chǎn)品，很不錯(cuò)了。

幸福里/幸福里潤(rùn)園，幸福里還有些150、190平方米的戶型。潤(rùn)園主要還有的是119平方米四居。在這里重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)潤(rùn)園119平方米的四居。

這個(gè)四居，是整個(gè)北海淀的起步四居面積段，海淀別的地方不用看，真沒(méi)有。所以我一直就覺(jué)得這個(gè)119平方米的四居不錯(cuò)，然而海淀的購(gòu)買人群并不是非常認(rèn)同我個(gè)人的觀點(diǎn)。我看到的潤(rùn)園開(kāi)盤情況是，109平方米的三居選的賊猛，因?yàn)檫@三居每間房比119的四居反而更大一點(diǎn)，更多的人還是選擇了要更舒適的居室空間。再有就是147，比119更大的四居，來(lái)就來(lái)一個(gè)最爽的~

然而當(dāng)下，109平方米的戶型我不保證您看到我寫的這段兒時(shí)還有房，147的也同理，所以看看119平方米的起步四居吧，我真心覺(jué)得不錯(cuò)的。

另外，幸福里的規(guī)格應(yīng)該是要略高于潤(rùn)園，所以真要想有一個(gè)更高級(jí)別的居住體驗(yàn)，去買幸福里190平方米的大房子，沒(méi)毛病。

豐臺(tái)篇

三環(huán)四天王

端禮著，三環(huán)內(nèi)大麗澤板塊，130-180平方米的戶型面積，112000元/平方米的參考均價(jià)，我稱其為三環(huán)四天王之首，一來(lái)位置稍好一點(diǎn)，二來(lái)純商品沒(méi)有共有比例。

北京瑞府，三環(huán)內(nèi)大麗澤板塊，大致130-190平方米戶型面積，共有商品房，94%產(chǎn)權(quán)價(jià)格102460元/平方米。我稱之為三環(huán)四天王之二，因?yàn)楫a(chǎn)品做的我看著很好，但是6%的共有，導(dǎo)致又得公開(kāi)公平公正搖號(hào)又得現(xiàn)場(chǎng)選房，太折騰。

關(guān)于這兩個(gè)樓盤的評(píng)論我直接復(fù)制前幾天發(fā)微博的內(nèi)容，算是偷個(gè)懶。

端禮著，2萬(wàn)多平保障性租賃租房；北京瑞府，地塊沒(méi)有保障性租賃住房。

端禮著，純商品房100%產(chǎn)權(quán)；北京瑞府，6%產(chǎn)權(quán)共有，需要取得房本5年后才可再次交易。

端禮著，樓面價(jià)6.5萬(wàn)，售價(jià)11.2萬(wàn)，存在我可以不賣11.2萬(wàn)一平米的可能性，畢竟樓面價(jià)沒(méi)有那么高；北京瑞府，6.96樓面價(jià)，94%產(chǎn)權(quán)售價(jià)102460元/平，講真，這類房子我沒(méi)見(jiàn)過(guò)打折的，打折怎么算錢我都不知道，且看上去樓面價(jià)不支持打折。

端禮著，有些面積稍小的特殊戶型(具體情況自己打聽(tīng))，主力戶型130/150/180；北京瑞府，也有些面積稍小的特殊戶型，主力大概面積130/150/190沒(méi)具體出數(shù)據(jù)呢我只能說(shuō)大致面積。

端禮著/北京瑞府，外立面都價(jià)格不菲包括側(cè)墻體，都是基本落地的窗戶，哥倆比窗墻比甚至已經(jīng)卷到比北向的窗戶大小了，所以雖然精裝方案都沒(méi)出，但是我覺(jué)得精裝也會(huì)都是大差不差的牛掰。

最后，說(shuō)一句倆項(xiàng)目都不愿意主動(dòng)提及的，說(shuō)了就得罪人的，軌道。端禮著東側(cè)是軌道，北京瑞府北側(cè)是軌道。這事兒沒(méi)有辦法地塊給的就在那，你也不能要求開(kāi)發(fā)商把軌道地埋了，人家也沒(méi)這能力。

不管怎么講，這是三環(huán)內(nèi)自身弄的非常棒的兩個(gè)項(xiàng)目了，從現(xiàn)在哥幾個(gè)的弄法，我個(gè)人看法——至少比分鐘寺弄的好，能不能跟甲三比，我認(rèn)為戶型達(dá)不到甲三那樣是因?yàn)闆](méi)辦法，其他的都是一個(gè)水平甚至?xí)健?/span>

懋源煜澤臺(tái)/懋源璟瑜/懋源璟廷，懋源三杰。我稱之為三環(huán)四天王之三，理由是我就看見(jiàn)了兩個(gè)200多平方米的戶型，其他一概不知。所以非讓我去解讀這三個(gè)樓盤，朋友們等過(guò)一段兒時(shí)間，我有更多消息的時(shí)候。

三環(huán)四天王之四，別想了沒(méi)來(lái)呢，亞林西地塊，5月底才拍賣，等下半年出了開(kāi)發(fā)出來(lái)再說(shuō)嘍。

新宮

中糧天恒天悅壹號(hào)，這個(gè)樓盤是一個(gè)傳奇的樓盤，你信么四環(huán)的現(xiàn)房別墅2000萬(wàn)不到…論品質(zhì)很好的那種。這要是在北四環(huán)，把2改成4也搶著買。

豐臺(tái)河西

熙悅晴翠，74、82、90左右、110上下、140-160平，戶型算是做了一個(gè)全套。且畢竟項(xiàng)目距離張郭莊地鐵站不算遠(yuǎn)，走著過(guò)去我試過(guò)，沒(méi)問(wèn)題的。

68000元/平方米的參考價(jià)格，在我看來(lái)可能是這個(gè)項(xiàng)目銷售速度一般的最大問(wèn)題，畢竟在此之前區(qū)域內(nèi)新樓盤的價(jià)格57000元/平方米左右，就因?yàn)榘ぶ罔F一下到68000的價(jià)格不是所有人都能接受。更何況75000元/平方米的小瓦窯地塊也要來(lái)了，都會(huì)有所影響。

但是我依然想說(shuō)，城六區(qū)地鐵沿線還有小戶型的新盤，哪兒那么多？我寫到這里將近4000字了，不也就寫了一個(gè)保利錦上一個(gè)熙悅晴翠？

另外，河西距離地鐵走著過(guò)來(lái)費(fèi)勁的地方有新的供地，65000元/平方米的參考均價(jià)，也算是在未來(lái)會(huì)對(duì)于現(xiàn)階段賣68000元/平方米的熙悅晴翠有所支撐吧。所以在我看來(lái)，這個(gè)樓盤現(xiàn)在買也算是一個(gè)還行的時(shí)機(jī)，至少付款周期上沒(méi)準(zhǔn)能有個(gè)商量。

西山金茂府，120、140、160平方米戶型產(chǎn)品，從戶型設(shè)計(jì)再到那一套府系可積系統(tǒng)加持。我是真覺(jué)得這算是當(dāng)下階段您能買到的有很高性價(jià)比的府系了，畢竟這項(xiàng)目現(xiàn)在售價(jià)大致在55000元/平方米。

況且最近區(qū)域內(nèi)有學(xué)校落地，也算是有一定的教育利好，外加上去年末今年初放出來(lái)的14號(hào)線西延，應(yīng)該在項(xiàng)目所在的地方有站點(diǎn)，也算是有更多的期待。

石景山篇

劉娘府

現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域里有兩個(gè)新樓盤一個(gè)是正在銷售的遠(yuǎn)洋源山春秋，另一個(gè)是剛定了案名還不確定具體產(chǎn)品的綠城西山云廬。兩個(gè)樓盤都是1點(diǎn)幾的容積率，源山春秋是大平層與別墅產(chǎn)品，現(xiàn)在的信息所向西山云廬應(yīng)該全部是別墅，上中下三疊拼。哥倆的價(jià)格都是9萬(wàn)多一平方米的價(jià)格，所以能大致看出來(lái)產(chǎn)品普遍要2000萬(wàn)上下甚至更高。

這兩個(gè)樓盤我能給的建議是，要看就一起看，看完再做決定。遠(yuǎn)洋在劉娘府干的這個(gè)源山春秋還有個(gè)師哥，天著春秋。所以遠(yuǎn)洋在這里是老前輩，做出來(lái)的東西講道理會(huì)更接地氣一些，畢竟人家之前在這里扎根兒了。綠城畢竟做這類高品質(zhì)產(chǎn)品是人家成名絕技，所以單從品相上看，旗鼓相當(dāng)?shù)模呐卢F(xiàn)在沒(méi)具體消息，猜也能猜出來(lái)就這么個(gè)意思。所以要看，肯定倆都要看。

北辛安

尾盤階段的中海寰宇天下天賦，我現(xiàn)在收到的消息104-158平方米面積段之間的房源多少還都有點(diǎn)，我的理解是可看可買。北辛安中海自己的景山府據(jù)說(shuō)二手成交也差不多這個(gè)價(jià)位了，而且成交還不少。

所以在這個(gè)前提下，少交點(diǎn)稅費(fèi)，買個(gè)新房能有什么問(wèn)題？

古城南

長(zhǎng)安潤(rùn)璟，這是一個(gè)嶄新的樓盤，現(xiàn)在的消息比較少，不過(guò)我可以劇透，就是我猜100左右的戶型您在網(wǎng)上看見(jiàn)的那個(gè)兩面寬廳朝東或者朝西的，只是其中一種，應(yīng)該還有個(gè)類似的100平左右三居，那個(gè)戶型我猜會(huì)更好，只是人家沒(méi)往外發(fā)而已。整體戶型面積段應(yīng)該就是100-130平方米之間。

我了解到的情況，100平方米的有部分做在了11層以內(nèi)的樓中，一梯兩戶，得房率高，且戶型不應(yīng)該是咱當(dāng)下看見(jiàn)的那種兩面寬。所以聽(tīng)我一句，別著急，他們有更好的戶型，沒(méi)往外發(fā)呢。

另外，項(xiàng)目應(yīng)該是74800的參考均價(jià)含精裝交付，這在當(dāng)下的石景山算是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

中海云庭，這個(gè)我之前說(shuō)過(guò)，末代兩梯四戶掛連廊。我看到的情況是，掛了連廊把戶型做到三面寬的前作，都賣的不錯(cuò)，所以通透必要的前提下，哪怕北向有連廊，還是南向的大面寬更重要一些。而在此盤之后，京樓我到目前為止，還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)有再次做了連廊產(chǎn)品的新盤。

不管什么原因所致，反正中海云庭變成了當(dāng)下獨(dú)一份掛連廊全部戶型能做到南北通透的最后一盤。因此我還是那句話，買了沒(méi)毛病。

忘記說(shuō)了，項(xiàng)目在售戶型應(yīng)該是98平方米三居與114平方米三居兩個(gè)。114的三居肯定還是更好一些，如果錢夠，優(yōu)先考慮114平三居。

亦莊篇

大河西

中海京叁號(hào)院，168平方米起步的大平層均價(jià)7萬(wàn)塊左右一平方米。

關(guān)于這個(gè)樓盤，我目前的合理看法是這樣。項(xiàng)目2021年2月開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)批復(fù)的這個(gè)價(jià)格看上去高啊~畢竟剛過(guò)了的限競(jìng)房年代這里5萬(wàn)多一平米。然而隨著大河西三所學(xué)校的崛起，這里的房?jī)r(jià)冠絕南城一路上升?，F(xiàn)在區(qū)域里次新二手商品房的價(jià)格普遍在75000元/平方米。

中海京叁號(hào)院賣價(jià)就是批復(fù)價(jià)格，漲不了價(jià)格…所以現(xiàn)在的情況是這哥們兒的價(jià)格與二手次新倒掛了。

然而京叁的戶型以及品質(zhì)…您去看看樣板間就好了。我對(duì)于他的評(píng)價(jià)就是，未來(lái)很多年內(nèi)，圣亦莊最高端的大平層住宅。

舊宮

熙悅雲(yún)上，我之前就說(shuō)過(guò)這項(xiàng)目大部分樓棟都是一個(gè)單元，大部分戶型也就順理成章的是戶戶三面采光的邊戶。106/115/152平方米三種戶型面積，價(jià)格65000元/平方米。

戶型產(chǎn)品都是大面寬，115的也是通透三面寬，戶型做的真挺不錯(cuò)的。況且現(xiàn)階段隨著整個(gè)舊宮德茂板塊的發(fā)展，比如那些次新房小區(qū)的建成，周邊看起來(lái)也不錯(cuò)。外加臨近南海子公園，在周遭生活了將近40年的我，哪兒能想到這里還有這么美好的一天？

合生me悅，項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)在6.2萬(wàn)左右，戶型產(chǎn)品70多兩居90多三居，120四居。戶型設(shè)計(jì)沒(méi)毛病，有問(wèn)題的是現(xiàn)在項(xiàng)目小戶型賣的差不多了，真到了120平方米四居這個(gè)檔次，您周邊能不能看看熙悅雲(yún)上？畢竟人家是一個(gè)純改善小區(qū)。

暫時(shí)稱呼，中海舊叁號(hào)院。四環(huán)外德賢路邊，位置是整個(gè)大亦莊區(qū)域里唯一一個(gè)五環(huán)內(nèi)的新樓盤。然而人家并沒(méi)定案名呢，名字是我自己亂叫的。理論是，舊宮的地界，叁號(hào)院級(jí)別的品質(zhì)。現(xiàn)在的消息是有總價(jià)800萬(wàn)出頭的三居，估算下來(lái)110-120平方米左右，具體真不知道。叁號(hào)院級(jí)別的品質(zhì)去看看京叁號(hào)院與甲叁號(hào)院就好了。作為一個(gè)東高地人，我已經(jīng)考慮好幾天了，要不要置換一套這個(gè)舊叁號(hào)院，反正到目前為止我還沒(méi)敢跟媳婦張這個(gè)嘴，主要是怕哪句沒(méi)說(shuō)明白挨頓不是，是揍她一頓…

臺(tái)湖/馬駒橋

桂語(yǔ)聽(tīng)瀾，102-128平方米面積段，58000參考均價(jià)，這是目前我聽(tīng)說(shuō)的大致情況。戶型我看了幾張都是三面寬戶型，沒(méi)什么可說(shuō)的，算是不錯(cuò)。

亦莊金悅郡，項(xiàng)目還有70多平兩居89平方米三居這樣的限競(jìng)房產(chǎn)品，價(jià)格應(yīng)該在4萬(wàn)左右，產(chǎn)品和售價(jià)都算不錯(cuò)。

這里把臺(tái)湖和馬駒橋放一起，主要不是為了說(shuō)這兩個(gè)項(xiàng)目，我更想說(shuō)的是當(dāng)下的臺(tái)馬。這兩個(gè)地方隨著社保轉(zhuǎn)向亦莊，到目前為止我依然不知道后續(xù)通州的雙限跟這事兒的關(guān)系是什么。

簡(jiǎn)單講，臺(tái)馬把社保給您劃亦莊去了，那我通州的購(gòu)房資格怎么算？畢竟臺(tái)馬現(xiàn)在買房還要遵循通州的雙限政策。所以我目前的看法是，臺(tái)馬區(qū)域最合理的做法是把雙限改成外加亦莊社保與納稅也行。然而這么一弄就等于2.0版本的限購(gòu)政策變成了1.5版本，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致臺(tái)馬區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)？我覺(jué)得大概率會(huì)的，所以這事兒還要看具體怎么弄。

昌平篇

回龍觀

建發(fā)珺和府，這是回西的一個(gè)新盤，主力戶型面積87-130平方米，參考銷售均價(jià)62000元/平方米?，F(xiàn)在已知的情況是這個(gè)新盤的得房率要比之前那哥倆70-72%左右的得房率還是高了一些，據(jù)說(shuō)大戶型最高的得房率可以到78%，一個(gè)點(diǎn)的得房率那就是多得1個(gè)點(diǎn)的套內(nèi)居住面積，這筆帳不難算的。不過(guò)目前的情況是，受影響稍微大一點(diǎn)的北清云際從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上看，基本快要完成售賣了，所以也無(wú)所謂了。下一波的回龍觀新盤，首看建發(fā)珺和府，記住這件事就對(duì)了。

平西府新地塊，這是一個(gè)我真看不明白的地塊，奧森春曉在公園悅府西側(cè)，平西府新地塊在公園悅府東側(cè)，哥倆中間就隔了一個(gè)二手次新小區(qū)公園悅府…奧森春曉售價(jià)63000元/平方米，新地塊參考售價(jià)60000元/平方米。把這個(gè)新地塊寫在這里，主要的目的是要看這個(gè)新地塊是誰(shuí)、多少錢拿走的，這事兒有點(diǎn)兒重要。

北七家

硅谷ONE，北七家還有個(gè)樓盤，不過(guò)6萬(wàn)的售價(jià)，我怎么看怎么也覺(jué)得，您要看，也是先看均價(jià)54000元/平方米的硅谷ONE，何況硅谷ONE首期開(kāi)盤萬(wàn)一有折扣呢？

硅谷ONE的戶型產(chǎn)品中，東西向的兩居大概率是奔著總價(jià)374.4萬(wàn)以內(nèi)的普宅總價(jià)去的。

另外，項(xiàng)目99平方米南北通透的三居南向三面寬的做法雖然現(xiàn)在比較普遍，但是要分在什么地方賣什么價(jià)位。您要明白，現(xiàn)在北五六環(huán)之間500萬(wàn)出頭能買一個(gè)這樣的三居，周邊配套還可以的，也就只有北七家的硅谷ONE了。

沙河

中海匯智里，我先給這個(gè)項(xiàng)目一個(gè)總評(píng)。2022年現(xiàn)階段，六環(huán)內(nèi)普宅體量最大的新樓盤，估摸著有6、700套的樣子。因?yàn)轫?xiàng)目的60平一居與70來(lái)平方米兩居，怎么算也基本都在總價(jià)374萬(wàn)以內(nèi)，畢竟項(xiàng)目給的參考均價(jià)是5萬(wàn)塊一平方米。但凡首期開(kāi)盤來(lái)點(diǎn)折扣，基本上一居兩居也就都是普宅了。

何況，項(xiàng)目的70來(lái)平方米兩居朝向純南。這年頭想找正朝向的普宅兩居，我真想不出幾個(gè)來(lái)，體量最大的就這個(gè)中海匯智里。

順義篇

后沙峪

和光瑞府，這次東區(qū)開(kāi)盤價(jià)格還是給往上提了提，我看核心位置的152平方米四居64500左右的均價(jià)。不過(guò)您看到我這篇稿子的時(shí)候人家東區(qū)152平方米的四居還有沒(méi)有房我可真說(shuō)不準(zhǔn)。因?yàn)榈侥壳盀橹勾騻€(gè)比方，問(wèn)我和光瑞府的10個(gè)人，8個(gè)都問(wèn)的是152這個(gè)戶型。

要我說(shuō)110和130的戶型其實(shí)也不錯(cuò)的，挨著祥云小鎮(zhèn)的板塊位置，哥們兒給您實(shí)測(cè)過(guò)，蹬自行車到地鐵站3、4分鐘，可以了。況且現(xiàn)在總價(jià)7、800萬(wàn)想北五六環(huán)間買一個(gè)高品質(zhì)的純改善小區(qū)，您看看永豐做得到么？您看看回龍觀這么干了么？都沒(méi)有的。和光瑞府在這方面獨(dú)一份。

仁和鎮(zhèn)

公園和御，公園都會(huì)的公園，路勁御和府的和御…開(kāi)發(fā)商以及案名的由來(lái)。不過(guò)這都無(wú)所謂了，72兩居估計(jì)會(huì)有普宅，89的三居做了270度轉(zhuǎn)角窗，95的三居將近10米南向面寬，115平方米做的是寬敞型三居也很不錯(cuò)，畢竟客廳4米面寬。

單從戶型上看沒(méi)得說(shuō)已經(jīng)很好了，主要是看最終這哥們兒怎么定價(jià)。如果按4.2萬(wàn)的參考均價(jià)賣，畢竟6環(huán)外，普宅線280.8萬(wàn)元，做不到普宅。

至于傳統(tǒng)的仁和三兄弟，兩個(gè)賣的差不多了，能看這個(gè)公園和御就看這個(gè)吧，一來(lái)可選余地大，畢竟沒(méi)開(kāi)盤呢。二來(lái)位置也更好一點(diǎn)，這個(gè)地塊在仁和公園邊上，算是小鎮(zhèn)核心板塊。

傳統(tǒng)三杰里另一個(gè)，主要是別墅，跟這幾個(gè)也不搭，知道叫龍湖云河硯，如果想看看便宜別墅，看看這個(gè)就行了。

順義新城

招商中建順義臻瓏府，78-134平方米的面積段，有78平方米的兩居，90多平方米南北通透南向三面寬的三居以及130多平方米客廳面寬6米的大四居，戶型不錯(cuò)。當(dāng)下的價(jià)格應(yīng)該是4萬(wàn)左右一平方米。區(qū)域里平層產(chǎn)品所剩不多，這個(gè)樓盤算是還能選一選房源的。

和錦華宸，項(xiàng)目平層就倆戶型90多平方米120多平方米，開(kāi)盤就沒(méi)，我個(gè)人表示不能理解，然而人家就是這么橫，我也沒(méi)什么可多說(shuō)的。當(dāng)下階段，和錦華宸已經(jīng)把重心放在了別墅銷售。

項(xiàng)目別墅的構(gòu)造，下疊、大平層、上疊。其中我最喜歡的就是中疊的大平層，一層一戶180平方米，南向面寬14米多，那戶型太爽了。總價(jià)不到800萬(wàn)的樣子供參考。想看看京樓頂級(jí)大平層什么樣，記得去看看這個(gè)樓盤，沒(méi)錯(cuò)的。

至于這個(gè)區(qū)域還有其他樓盤為什么沒(méi)說(shuō)，在我看來(lái)，順義臻瓏府和和錦華宸就是區(qū)域內(nèi)兩個(gè)最好的樓盤，不管您看什么，到最后都繞不過(guò)這兩個(gè)樓盤而已，所以只寫他倆足夠了。

北小營(yíng)

金茂北京國(guó)際社區(qū)，50、70、90三大主力戶型，基本都是普宅，畢竟網(wǎng)簽價(jià)格3萬(wàn)出頭的樣子。這是能住能用北部片區(qū)當(dāng)下最便宜的新盤，且金茂開(kāi)發(fā)品質(zhì)比較有保障。

有人問(wèn)我這項(xiàng)目值不值得買，我在這里統(tǒng)一給一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答復(fù)。項(xiàng)目到現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示網(wǎng)簽了將近2000套房源，這類低總價(jià)項(xiàng)目，這是北城簽的最猛的一個(gè)，人家都買你也買能有啥問(wèn)題？

通州篇

副中心之龍，金融街武夷融御。這沒(méi)什么可多說(shuō)的，城市副中心核心板塊，按佳爺?shù)脑捴v，副中心二環(huán)就這一盤。從二期大戶型65000左右的網(wǎng)簽均價(jià)來(lái)看，也算抗住了通州頭牌的售價(jià)。

有人說(shuō)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)一般，說(shuō)句實(shí)在的，我并不覺(jué)得一般。因?yàn)槲抑熬驼f(shuō)過(guò)，這么比較就不對(duì)，您不能拿著融御的戶型跟全世界比，沒(méi)有意義。如果只比周遭，我告訴您，這項(xiàng)目的戶型在區(qū)域內(nèi)就算是最好的那種。

梨園之虎，國(guó)譽(yù)未來(lái)悅。90平方米主力三居，南北通透。該戶型雖然南向只有兩面寬，不過(guò)我還是那句話，如果在老通縣核心區(qū)找，這個(gè)戶型依然是頂尖的存在。

項(xiàng)目是新型共有商品房，打8折5.6萬(wàn)元/平方米的售價(jià)。這也是目前通州唯一一個(gè)新型共有商品房，從用材來(lái)講已經(jīng)算是很節(jié)能環(huán)保的新樓盤了。不過(guò)在我看來(lái)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)還是梨園核心板塊的位置，畢竟這個(gè)位置沒(méi)有其他能與之抗衡的同類型新盤。

梨園之豹，碧桂園和世界。項(xiàng)目是通州唯一一個(gè)地鐵新盤，且90來(lái)平方米三居做到了南北通透南向三面寬，可謂是通州核心板塊最好的戶型產(chǎn)品。況且從項(xiàng)目100%產(chǎn)權(quán)不到5.6萬(wàn)一平方米的網(wǎng)簽價(jià)格看上去，價(jià)格也相對(duì)合適。

項(xiàng)目現(xiàn)在也有難受的事兒，就是現(xiàn)在在售房源我預(yù)判以臨近東西向單元的房源居多，多少會(huì)有些擋光與隱私的問(wèn)題。

宋莊之鳳，金地北京壹街區(qū)。今天換個(gè)角度來(lái)說(shuō)這個(gè)樓盤。

前不久這個(gè)項(xiàng)目剛剛?cè)〉昧诵乱黄诘念A(yù)售許可證，我看到的情況是，目前項(xiàng)目這一期的預(yù)售許可證已經(jīng)出了一些網(wǎng)簽房源，網(wǎng)簽價(jià)格多少？無(wú)限接近45000元/平方米的參考售價(jià)。要知道項(xiàng)目去年開(kāi)盤的時(shí)候開(kāi)盤價(jià)格42000元/平方米左右…

另外，據(jù)說(shuō)這是現(xiàn)階段通州區(qū)域內(nèi)賣的最好的新盤，賣得好+漲價(jià)…我只能總結(jié)為，產(chǎn)品不錯(cuò)所以賣得好~

通州地界內(nèi)并不是只有這四個(gè)樓盤，然而我愿意以龍虎豹鳳來(lái)稱呼這四個(gè)樓盤，正是因?yàn)樵谖铱磥?lái)這就是當(dāng)下通州最好最棒的四個(gè)樓盤。不管您在通州地界內(nèi)看什么房子，只要總價(jià)預(yù)算接近，我都建議您至少看看這幾個(gè)我寫到的新樓盤。

大興篇

西紅門

橡樹灣，這個(gè)樓盤截至我寫到這里的時(shí)候，網(wǎng)簽了125套，項(xiàng)目開(kāi)盤是在3月中旬，這已經(jīng)就算是很快的網(wǎng)簽速度了，所以誠(chéng)如人家開(kāi)盤之后所說(shuō)，賣的不錯(cuò)。

目前橡樹灣西區(qū)已經(jīng)取證，我看有純南向的75平方米兩居，這個(gè)戶型我很看好，還是那個(gè)原因，當(dāng)下的京樓正朝向的兩居太少了。當(dāng)然項(xiàng)目107與120多平方米的兩個(gè)戶型我也覺(jué)得不錯(cuò)，只不過(guò)之前就說(shuō)過(guò)，總說(shuō)也沒(méi)意思。另外，西區(qū)的價(jià)格我覺(jué)得您就別按東區(qū)62000均價(jià)算了，沒(méi)戲~按64000算吧如果比這個(gè)還能便宜點(diǎn)，就當(dāng)賺到了~

壹品興創(chuàng)·御璟星城，這是今年2月剛拿地現(xiàn)在出了案名的一個(gè)新盤。戶型傳言為85-95三居兩衛(wèi)，115-135四居兩衛(wèi)。第一沒(méi)看見(jiàn)戶型圖、第二不知道要賣多少錢。所以我給不出基礎(chǔ)結(jié)論，只能試著給大家說(shuō)說(shuō)。

如果8、90平方米的戶型做到通透三面寬，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)很充足。但我個(gè)人覺(jué)得這事兒有難度，大概率是做不到的，所以戶型產(chǎn)品肯定是一個(gè)需要去關(guān)注的點(diǎn)。另外就是價(jià)格，橡樹灣現(xiàn)在西區(qū)的價(jià)格應(yīng)該會(huì)在64000元/平方米左右，看這個(gè)新樓盤在價(jià)格上能做到幾何。

不過(guò)我個(gè)人的看法，大差不差倆新盤，都看看都比比，還是相對(duì)穩(wěn)妥的做法。

黃村

中鐵興創(chuàng)逸境，項(xiàng)目地處京開(kāi)高速以東，跟現(xiàn)在業(yè)態(tài)很成熟的京開(kāi)高速西比起來(lái)，周邊配套確實(shí)差了點(diǎn)意思。但是，畢竟項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)54000元/平方米上下，這一點(diǎn)算是巨大的彌補(bǔ)，也形成的優(yōu)勢(shì)。畢竟京開(kāi)以西現(xiàn)在二手次新的價(jià)格6萬(wàn)多，1萬(wàn)塊一平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)還不算巨大??？

況且，現(xiàn)在整個(gè)黃村區(qū)域次新能出讓的90平方米左右小三居即便有，也沒(méi)有多少，且更不用說(shuō)去跟中鐵興創(chuàng)逸境比拼戶型水平。在我看來(lái)這個(gè)樓盤本身沒(méi)問(wèn)題，我們應(yīng)該更多的寄希望于京開(kāi)高速以東的南中軸未來(lái)會(huì)更好。

中駿金輝未來(lái)云城，把這個(gè)樓盤歸結(jié)到黃村主要是因?yàn)榫驮谏倌陮m南邊，算了也就算了。項(xiàng)目這期推出來(lái)的戶型產(chǎn)品125平方米四居，不過(guò)我看預(yù)售證展示也有100平方米左右的三居。可以給大家參考的是，項(xiàng)目一期大致5.2萬(wàn)一平方米的網(wǎng)簽參考均價(jià)。

整體義和莊看上去有十足城市感的地界，就是未來(lái)云城所在的板塊，到地鐵不算遠(yuǎn)，看上去也有城市感，還行的。

榆垡

和悅璞云，很多人都說(shuō)買這房看野生動(dòng)物園?。课蚁胝f(shuō)，6、70平方米的中小戶型，網(wǎng)簽均價(jià)3萬(wàn)左右一平方米，大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)周遭工作的人總價(jià)1、200萬(wàn)買套房不是挺好的？

另外，在有車的情況下，項(xiàng)目出門沒(méi)多遠(yuǎn)就是京開(kāi)高速，走高速也算是挺方便的一種出行方式，如果在南城上班，用起來(lái)不是不行的。單位同事在不堵車的時(shí)候開(kāi)車測(cè)試，從項(xiàng)目出來(lái)走高速到西紅門收費(fèi)站，半小時(shí)。在總部基地上班的剛需客，可以考慮一下。

采育

不具體寫樓盤名字了，這里有一票總價(jià)5、600萬(wàn)甚至不到的小別墅，是除去懷密平延以外，北京入門級(jí)別墅扎敦兒存在的區(qū)域。如果您對(duì)于路程無(wú)所謂，就想買一個(gè)總價(jià)低一點(diǎn)的入門級(jí)別墅，采育絕對(duì)可以看看。

另外，采育有不少采摘園，瓜果蔬菜不愁。并且不管您是走老的104國(guó)道還是京津塘高速，又或者首都環(huán)線高速，只要是自駕，那還是很方便的。

房山篇

稻田

中海寰宇視界，之前我寫過(guò)文章，這里簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)。裝修的品質(zhì)現(xiàn)在基本成現(xiàn)，可以去樓里看看，品質(zhì)高，肉眼可見(jiàn)。項(xiàng)目應(yīng)該是2020年年底過(guò)的報(bào)規(guī)所以當(dāng)時(shí)還能出超過(guò)11層一梯兩戶的產(chǎn)品。因此這項(xiàng)目有當(dāng)下市面上不常見(jiàn)的一梯兩戶南北通透的小兩居，何況那時(shí)候…又是陽(yáng)臺(tái)又是設(shè)備平臺(tái)的，得房率綜合算下來(lái)絕對(duì)極高。

我多說(shuō)一句，地鐵沿線5萬(wàn)來(lái)塊錢一平方米的純商品房高品質(zhì)中小戶型樓盤，不多見(jiàn)吧？這哥們兒有70來(lái)平方米兩居，說(shuō)高品質(zhì)肯定沒(méi)問(wèn)題。

良鄉(xiāng)

中建學(xué)府印悅，地鐵沿線4萬(wàn)來(lái)塊錢的價(jià)格，小兩居小三居3、400萬(wàn)總價(jià)，這就是房山我一直說(shuō)是購(gòu)房弱區(qū)的體現(xiàn)。當(dāng)然也有好的一面，畢竟五六環(huán)之間地鐵沿線，低總價(jià)能住能用，哪怕您去門頭溝地鐵沿線新盤也得5萬(wàn)多塊錢一平方米的價(jià)格，說(shuō)白了就是便宜。

官道/青龍湖

這兩個(gè)板塊不具體敘述樓盤了，畢竟兩個(gè)板塊都屬于尾盤階段，剩余房源沒(méi)那么多了。官道是目前北京相對(duì)而言總價(jià)1、200萬(wàn)能買房的一個(gè)新盤集中區(qū)域，只不過(guò)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在那哥幾個(gè)還有多少房源需要去現(xiàn)場(chǎng)看。唯一的提示旭輝城房源能稍微多一點(diǎn)，且應(yīng)該是現(xiàn)房了。

青龍湖現(xiàn)在的存貨更多的應(yīng)該是總價(jià)較高，比如700萬(wàn)以上的別墅產(chǎn)品，總價(jià)300萬(wàn)左右的小洋房應(yīng)該剩余不多了。這個(gè)板塊的優(yōu)勢(shì)就是地肥水美稻花香，周邊挨著水庫(kù)環(huán)境不錯(cuò)。然而據(jù)說(shuō)樂(lè)高挪長(zhǎng)陽(yáng)去了，別指望未來(lái)能有特別的大發(fā)展了。話說(shuō)，我覺(jué)得即便樂(lè)高在這兒，大發(fā)展也沒(méi)戲，就是踏踏實(shí)實(shí)買一個(gè)住著舒服的房子看你樂(lè)不樂(lè)意的事兒。

門頭溝篇

四道橋

寫之前先友情提示，這里的哥仨售樓處最近能不能去可真不好說(shuō)，建議最好先找小秘書要老炮兒業(yè)務(wù)員，問(wèn)明白了再說(shuō)。

龍湖北辰攬境，當(dāng)下網(wǎng)簽價(jià)格目測(cè)最便宜，5.1萬(wàn)左右的網(wǎng)簽均價(jià)。不過(guò)這位選手因?yàn)槟瓿蹰_(kāi)盤，所以現(xiàn)階段小戶型估計(jì)剩余不多。且因?yàn)樽钕瘸雠疲筮叺膮①愡x手戶型都比這個(gè)項(xiàng)目好一些，優(yōu)勢(shì)就是單價(jià)低。

金茂長(zhǎng)安悅，北區(qū)的小戶型兩梯四戶兩居是純南正朝向的房，三居也做到了三面寬，產(chǎn)品不錯(cuò)。不過(guò)項(xiàng)目我更推薦的還是南區(qū)，畢竟南區(qū)是假悅系真府系的品質(zhì)，什么地送頂排的新風(fēng)、毛細(xì)管網(wǎng)，金茂府系那一套家伙事兒全整上了。長(zhǎng)安悅的南區(qū)是我理解的當(dāng)下門頭溝區(qū)域內(nèi)科技成分最充足的改善項(xiàng)目。不過(guò)價(jià)格應(yīng)該55000左右，也算是區(qū)域內(nèi)相對(duì)較高。

峯范北京，項(xiàng)目出了東西向的樓棟，所以價(jià)差拉的比較大，東西向樓棟的價(jià)格能做在4.7萬(wàn)上下，而南北向的優(yōu)質(zhì)房源普遍要在5.3萬(wàn)左右。項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是90來(lái)平方米封頂，已經(jīng)是最大戶型了，主力戶型就是一居兩居與三居。在三居戶型不錯(cuò)的前提下，兩居通過(guò)南北與東西朝向做出了一定價(jià)差，讓大家覺(jué)得買東西向很便宜所以也能買。

另外，項(xiàng)目別看小戶型，卻做了硬實(shí)的裝修以及中央空調(diào)，這是小戶型高配置的典范小區(qū)，如果有小資情調(diào)，這個(gè)樓盤我是推薦看一看的。

非四道橋

門城現(xiàn)在的關(guān)注度我理解都在四道橋，所以劃分門城的新盤只需要兩個(gè)板塊即可，分別是四道橋和非四道橋板塊。

在非四道橋板塊中，存在著諸如華萃西山、西山相府等以改善房源為主的小區(qū)。這類小區(qū)普遍要么是別墅產(chǎn)品要么是100平方米以上的大戶型改善為主?？傊壳笆袌?chǎng)關(guān)注度不是很高，所以在這里不再占位置介紹了。

京樓新盤千千萬(wàn)，我不可能每一個(gè)都給大家寫的明明白白，只能撿取重點(diǎn)樓盤提供我的核心看法，這一點(diǎn)希望大家諒解。以上就是目前除去懷密平延京北四區(qū)之外，我想寫、想說(shuō)的核心樓盤看法，希望對(duì)于大家安家置業(yè)有一定幫助。行文至此，本篇完。

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