【原】對(duì)賭高壓下逆勢(shì)抄底是對(duì)是錯(cuò)？珠海萬(wàn)達(dá)商管二度上市路

港灣商業(yè)觀察 2022-05-07 發(fā)布于廣東省

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《港灣商業(yè)觀察》梁美燕喻夢(mèng)婷

4月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管)向香港聯(lián)交所提交的上市申請(qǐng)材料正式處于“失效狀態(tài)”。

雖然上市之路懸而未決，遞交招股書失效的兩天內(nèi)，珠海萬(wàn)達(dá)商管便再度遞表。中信證券、摩根大通、瑞信為其聯(lián)席保薦人。

據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按2020年在管項(xiàng)目數(shù)量和總在管建筑面積計(jì)算，珠海萬(wàn)達(dá)商管是全球最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。以截至2020年12月31日總在管建筑面積的市場(chǎng)份額及儲(chǔ)備建筑面積計(jì)算，珠海萬(wàn)達(dá)商管亦是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。

A股轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，此前曾簽署對(duì)賭協(xié)議

作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)主體，珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市可謂一波三折。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)為萬(wàn)達(dá)商管前身。近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管一直在謀求轉(zhuǎn)型，尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。由此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)進(jìn)行了改革重組計(jì)劃。隨著一系列的重組，珠海萬(wàn)達(dá)商管成為了萬(wàn)達(dá)商管上市的主體。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)于2014年曾在港交所上市，但短短兩年后便從港交所退市，并謀求A股上市。2021年3月，萬(wàn)達(dá)撤回萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股六年的漫長(zhǎng)上市進(jìn)程，隨即再次轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。

值得注意的是，此前，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏曾與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)投資人設(shè)有對(duì)賭協(xié)議。協(xié)議中表示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏同意保證珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

招股書顯示，截至2021年末，珠海萬(wàn)達(dá)商管凈利潤(rùn)為35.12億元，雖然呈現(xiàn)出215.77%的同比增長(zhǎng)，但相較于對(duì)賭協(xié)議中的51.9億元，仍少約16.8億元。換句話說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管未能完成2021年凈利潤(rùn)承諾。

根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商管及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金。不過(guò)，珠海萬(wàn)達(dá)商管也在招股書中表示，公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，從珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市前私募協(xié)議來(lái)講，按照作為上市主體公司成立和上市前私募簽約、投資到位的時(shí)間節(jié)點(diǎn)而言，珠海萬(wàn)達(dá)商管確實(shí)完成了對(duì)賭協(xié)議中的業(yè)績(jī)指標(biāo)。珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市之路不會(huì)受到對(duì)賭協(xié)議的影響，業(yè)績(jī)對(duì)賭可能引發(fā)的股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整只是股東之間的內(nèi)部調(diào)整，只要不影響實(shí)際控制人地位就不會(huì)有太大影響。

換句話說(shuō)，若按照珠海萬(wàn)達(dá)商管簽訂對(duì)賭協(xié)議的2021年下半年算起，其于2021年最后兩個(gè)季度實(shí)現(xiàn)的逾28億元的凈利潤(rùn)，折算成全年業(yè)績(jī)的話，確已達(dá)到對(duì)賭要求。

母公司營(yíng)收占比大 “抄底”建業(yè)、鑫苑

在此次謀求港交所上市的過(guò)程中，珠海萬(wàn)達(dá)商管全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，暨不持有商業(yè)項(xiàng)目，而依靠資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及管理。“減重”過(guò)后的珠海萬(wàn)達(dá)商管，也在業(yè)績(jī)和規(guī)模等方面紛紛乘上快車道。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管收入分別為134.37億元、171.96億元、234.81億元，分別同比增長(zhǎng)約21.9%、28%、36.5%。與此同時(shí)，采用輕資產(chǎn)管理模式的珠海萬(wàn)達(dá)商管整體盈利水平也較為理想。上述期內(nèi)，珠海萬(wàn)達(dá)商管毛利率分別為34.1%、36.9%、44.8%。

而萬(wàn)達(dá)商管也在加快向全國(guó)擴(kuò)張。截至2021年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理417個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積為5900萬(wàn)平方米，項(xiàng)目遍布中國(guó)214個(gè)城市。其中，長(zhǎng)江中下游地區(qū)、東南沿海地區(qū)以及西南部分地區(qū)為其重點(diǎn)布局區(qū)域。

但從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，來(lái)自母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的收入在珠海萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)收中占有相當(dāng)大的比重。數(shù)據(jù)顯示，從2018年至2021年，來(lái)自母公司收入分別為89.43億元、96.4億元、116.76億元和163.82億元，占比達(dá)到81.13%、71.14%、67.9%、70.9%。

柏文喜表示，萬(wàn)達(dá)商管是從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)脫胎而來(lái)，這決定了其轉(zhuǎn)型初期的業(yè)務(wù)來(lái)源基本上都是來(lái)自于母公司，而第三方業(yè)務(wù)占比只能是一個(gè)逐步發(fā)展和提升的過(guò)程。固然脫胎于母公司的萬(wàn)達(dá)商管，在母公司整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳會(huì)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)收造成沖擊，但是正因?yàn)橛心腹局岸嗄甑陌l(fā)展與積累，才讓珠海萬(wàn)達(dá)商管從誕生的第一天起就擁有了世界最大的商業(yè)在管面積和當(dāng)前的營(yíng)收規(guī)模，正是這樣的規(guī)模才讓珠海萬(wàn)達(dá)公司擁有了平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)和非常高的行業(yè)起點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也讓珠海萬(wàn)達(dá)比從零起步的那些小公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要要低得多。

從在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量來(lái)看， 2019年、2020年及2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量分別為71個(gè)、98個(gè)及132個(gè)，占在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的22.0%、26.6%及31.7%。截止2021年末，珠海萬(wàn)達(dá)商管有417個(gè)在管商業(yè)廣場(chǎng)，161個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目。珠海萬(wàn)達(dá)商管在招股書也表示，受益于在管的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量和市場(chǎng)地位，于往績(jī)記錄期，在管萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)占項(xiàng)目的大多數(shù)。但值得肯定的是，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量逐年提高。

此外，從債務(wù)情況來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債壓力也有所下降。2019年至2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.4%、95.8%、70.9%。單從2021年末來(lái)看，負(fù)債率相較于上半年的80.4%下降了近十個(gè)百分點(diǎn)。

“適度負(fù)債正是具有發(fā)展前景的企業(yè)的標(biāo)配，也是上市融資的根本原因。實(shí)現(xiàn)上市融資之后，隨著資本金的補(bǔ)充，企業(yè)的負(fù)債率自然就會(huì)大大下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也會(huì)大幅優(yōu)化，發(fā)展能力也會(huì)得以提升，自然會(huì)獲得更高的估值?！卑匚南舱f(shuō)道。

然而，在中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)較為分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，珠海萬(wàn)達(dá)商管所面臨的壓力仍然不小。珠海萬(wàn)達(dá)商管在招股書中表示，隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)U充服務(wù)范圍，或新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)軍公司現(xiàn)有或新市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)或會(huì)加劇。珠海萬(wàn)達(dá)商管認(rèn)為，其在物業(yè)管理組合、品牌知名度、財(cái)務(wù)資源、價(jià)格及服務(wù)質(zhì)量等多個(gè)方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。

不過(guò)，近期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)逆市環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)布局反而呈現(xiàn)出“抄底”態(tài)勢(shì)。

3月28日，鑫苑集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，雙方簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定，雙方將建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技研發(fā)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。

4月初，建業(yè)集團(tuán)宣布與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司擬將旗下全部商業(yè)項(xiàng)目以整體運(yùn)營(yíng)管理的模式與珠海萬(wàn)達(dá)商管展開(kāi)合作，萬(wàn)達(dá)商管將全面負(fù)責(zé)相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前奧密克戎傳播影響較大，尤其是2022年以來(lái)，各地疫情此起彼伏，或?qū)?duì)像珠海萬(wàn)達(dá)商管這樣體量巨大的平臺(tái)產(chǎn)生較大影響。如何應(yīng)對(duì)，挑戰(zhàn)與壓力不可謂不大。

總而言之，珠海萬(wàn)達(dá)商管從誕生之初起就有其先天優(yōu)勢(shì)。未來(lái)的上市之路進(jìn)程如何，需要等待最終結(jié)果的公布。（港灣財(cái)經(jīng)出品）