作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

關(guān)于盡職調(diào)查，很多投資人大多停留在這是法務(wù)部門做的事情，這個固定的認(rèn)知上。實際上，盡職調(diào)查，不僅僅只是法務(wù)或者律師的事情，也是投資部的業(yè)務(wù)能力范圍，有必要掌握。今天這篇文章，是國內(nèi)某一流律所的律師，在自己十余年的盡職調(diào)查工作中，總結(jié)的一些經(jīng)驗，跟大家分享。

關(guān)于盡職調(diào)查，需要先走出常規(guī)的幾個認(rèn)識誤區(qū)：

1、盡職調(diào)查的內(nèi)容，不僅僅包括法律方面的盡職調(diào)查，還包括財務(wù)板塊的盡職調(diào)查，業(yè)務(wù)性的盡職調(diào)查等等。雖然一提到盡職調(diào)查，大家都會想到法律盡職調(diào)查，但除了這個以外，盡職調(diào)查要做的事情還很多，比如項目的來龍去脈，項目公司的歷史沿革，以及存續(xù)期間的各種對外關(guān)系等等。

2、盡職調(diào)查不是千篇一律的，而是“私人訂制”，根據(jù)交易方式，范圍深度的需求，有針對性地調(diào)查。比如，如果盡職調(diào)查的對象是股權(quán)收購項目，那不僅要查項目公司從成立到收購前的來龍去脈，還要查股東的情況，以及土地項目的證照，開發(fā)情況等等；如果是資產(chǎn)收購，那么盡職調(diào)查的重點，則是土地和項目本身的開發(fā)情況，對外法律關(guān)系。

3、盡職調(diào)查不是照“菜單”羅列和堆砌資料。很多人看到盡職調(diào)查的第一眼印象，就是覺得盡職調(diào)查大多按資料清單在做，其實并不是如此。高水平的盡職調(diào)查，是不僅要羅列資料和事項，還要針對性地對具體的風(fēng)險和瑕疵進行分析，可以的話，還要提出專業(yè)性的交易方案建議，用以規(guī)避風(fēng)險。

關(guān)于盡職調(diào)查，在實操中大概率會遇到的，需要重點關(guān)注的一些風(fēng)險點，主要包括三個方面：

項目公司層面的風(fēng)險

1、項目公司是否有其他項目資產(chǎn)問題。并購交易最理想的情況是一個項目公司一宗土地。但是有的項目公司名下不止一宗土地，而且還有既往的土地開發(fā)經(jīng)驗，有多個項目開發(fā)尚未收尾。這樣的話，因為同屬一個公司的資產(chǎn)，風(fēng)險會進行牽連，無法完成收購。

這種項目公司處理起來特別麻煩，一般來說可以采取直接進行在建工程轉(zhuǎn)讓或者進行資產(chǎn)剝離，將土地資產(chǎn)注入新注冊的公司，然后收購新的公司股權(quán)的方式完成交易。

2、股權(quán)構(gòu)成及股東優(yōu)先購買權(quán)問題。大多數(shù)公司并不是一個股東，往往有多個股東構(gòu)成。涉及公司股權(quán)處置問題，大股東說了并不作數(shù)，需要大部分股東表決同意。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東，至少是過半數(shù)同意。在還有一個就是股東優(yōu)先購買權(quán)問題，公司法對股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的股東優(yōu)先購買權(quán)有明確規(guī)定，就是股東的優(yōu)先權(quán)、對抗權(quán)。

因此較為穩(wěn)妥的做法是要拿到股東決議書，這個最能說明問題。

3、股權(quán)質(zhì)押，需要查證公司股東的股權(quán)，是否有對外質(zhì)押，這個是影響股權(quán)能否工商變更的關(guān)鍵，因此在股權(quán)變更前，有質(zhì)押的一定要征得質(zhì)押權(quán)人同意，或者解除質(zhì)押。

4、股東涉稅問題。包含兩個方面，一是原股東欠繳所得稅問題，原則上在過戶前，稅務(wù)部門會要求補繳稅款，不然會有工商變更的困難。另一個是股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，個人所得稅的項目公司代征代繳問題，稅務(wù)部門都是只盯著你項目公司的代繳義務(wù)，這個需要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議里面約定清楚。

5、負(fù)債問題。明債解決并不難，最怕的是隱形債務(wù)，民間借貸，交易的時候沒問題，往往項目一開發(fā)就暴露了。因此一定要采取措施提前公示，暴露，或者在交易架構(gòu)設(shè)計當(dāng)中保留一定的托底措施。

6、股東出資資本是否實繳到位。關(guān)于股東出資問題，現(xiàn)在的公司制度實行的是認(rèn)繳制，轉(zhuǎn)而授權(quán)公司在公司管理制度當(dāng)中自行約定解決。公司章程會對股東實際繳納資金到位有約定，一般約定的時限不會太長，以免資本金不到位影響公司的正常經(jīng)營。因此進行交易之前，一定要核查原公司股東實繳出資到位問題，讓賣方在進行交易之前完成此問題。如果未能實繳出資，按照公司法規(guī)定，認(rèn)繳資金并未實際履行到位的股東，在公司享有的權(quán)益以實際出資到位的資金占公司出資股本的比例，實際享有權(quán)利。

7、涉訴問題。多數(shù)公司都會有涉及法律訴訟，有的已經(jīng)結(jié)案，有的正在進行。要明確區(qū)分涉訴案件，根據(jù)金額大小，性質(zhì)情況，辦理進度情況，區(qū)別處理。對于一些比較容易解決的問題，可以不做關(guān)注。對于一些金額較大，訴訟時間較長，很難解決的問題，應(yīng)當(dāng)要求賣方盡快與涉訴方達成和解，或者盡快完成訴訟。

8、財產(chǎn)抵押、擔(dān)保問題。很多老板在日常經(jīng)營中會存在為自己的公司交叉擔(dān)保，為朋友的公司擔(dān)保的問題。這個需要到不動產(chǎn)中心查詢財產(chǎn)抵押情形，到工商部門查詢股權(quán)質(zhì)押問題。根據(jù)查詢的情況，要求賣方更換抵押物，更換擔(dān)保人等情況，提前完成解除抵押。

9、財務(wù)問題。通過核查公司的財務(wù)報表，查詢往來款，查詢公司的應(yīng)收賬款，應(yīng)付賬款，是否存在虛增支出，無票支出，關(guān)聯(lián)交易等問題。已經(jīng)發(fā)生的往來款，以實際情況予以認(rèn)定。無法核查的開支，應(yīng)當(dāng)要求賣方予以解釋說明，補足相關(guān)票據(jù)。如果無法解決的，應(yīng)當(dāng)在交易總對價當(dāng)中予以扣除。

土地層面的風(fēng)險點：

1、土地來源問題，土地一定要沒有“原罪”，就是要查土地出身，土地是什么渠道取得的，比如，原來是否變性地，是否是協(xié)議出讓用地，是否由幾個地塊合宗而來，如果是合宗的要查看其中每塊地是否干凈。還有的地是劃撥用地的，就需要審查是否需要補交土地款，以及轉(zhuǎn)讓限制。

2、土地抵押問題，絕大部分項目的土地都會抵押，用于融資。需要查清具體抵押情況，何時到期，擬定如何解押的辦法。

3、政策風(fēng)險，這里主要涉及核實區(qū)域規(guī)劃是否有變遷，有的項目原來是住宅用地，但是隨著多年以后城市控規(guī)的修改，變成了生態(tài)保護區(qū)，或者交通用地，不勝枚舉。這個需要到規(guī)劃部門核查清楚。

4、地塊規(guī)劃與控規(guī)是否一致的問題。有的項目國土證是沒有問題的，但是在規(guī)劃局那里可能土地是存在問題的，這一類問題主要是指調(diào)規(guī)變性的土地較為常見。因為土地在調(diào)規(guī)過程中，存在信息不對稱問題，有的地規(guī)劃條件已經(jīng)調(diào)了，但是控規(guī)還有問題，拿地后可能會增加時間成本，延后開發(fā)。

5、三通一平問題。土地平整問題這個問題是不容易忽視的，最直觀，三通也容易判斷，現(xiàn)在的水電氣都是集中在地下，只需要看有沒有市政管網(wǎng)井蓋，天然氣樁。

6、土地閑置問題。以前的土地取得大多對開工時間有一定的約定，一般要求一定年限以內(nèi)動工（具體詳見土地成交確認(rèn)書或者土地合同），否則視為土地閑置。大部分老地塊都涉及這個問題，比較機智的老板會先進行一定的土方作業(yè)，或者進行報規(guī)報建，完美避開。如果沒有上述操作，涉及土地閑置問題可能會繳納巨額的土地閑置費用，甚至被收回土地。當(dāng)然，這個主要看地方政府的態(tài)度。

7、土地款以及滯納金問題。有一部分土地的土地款未繳納的，需要核查清楚具體的金額。絕大部分老地塊還會涉及滯納金問題，有的拿地七八年都沒繳清土地款，滯納金的金額都快趕上土地款了。對于滯納金，首先要查清楚是否存在滯納金，以及滯納金的金額多少，其次要在交易架構(gòu)里面對滯納金切割問題有一個明顯的時間界限約定。

8、紅線內(nèi)外不利因素問題。這個問題復(fù)雜且多樣，撿幾個重點的說，一個是高壓線問題，二是天然氣管道問題，這兩個部門都很難搞，效率低，辦事費時間。

9、限高問題，限高又分為航空限高和氣象限高，具體要到當(dāng)?shù)氐目展芫趾蜌庀笳揪唧w咨詢標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，限高問題不是絕對的，只要你的項目不是緊鄰機場或者氣象站，一般來說可以通過做工作去適當(dāng)突破。但是突破的成本不菲，小體量的項目去解決這個問題并不劃算，大體量的項目可以去嘗試解決一下。

開發(fā)層面的風(fēng)險點：

1、開發(fā)資質(zhì)過期，或者開發(fā)資質(zhì)與開發(fā)規(guī)模不匹配。資質(zhì)過期，如果沒有補辦，地方住建部門是會處以罰款的，這個需要查驗清楚。另外，按照規(guī)定，三級資質(zhì)可以開發(fā)15萬方以下的項目，如果超過這個規(guī)模就需要分期開發(fā)，如果是一次開發(fā)超過規(guī)定，也有被處罰風(fēng)險。

2、延期開發(fā)，延期竣工帶來的風(fēng)險，一般土地合同里面會有約定開竣工日期，如果違反合同約定，有可能會被處罰金，甚至是收回土地的風(fēng)險。

3、多次轉(zhuǎn)讓，陷入糾紛的。很多項目，經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)手，有的甚至是違規(guī)操作，比如勾地和舊改項目，大多會在出讓協(xié)議里面限制轉(zhuǎn)讓。如果收購此類項目，就需要提前確認(rèn)這類風(fēng)險如何排除，是否有完善的補救措施。

4、已經(jīng)開發(fā)的項目，合規(guī)的問題，比如是否有未按圖施工，或者未批先建，無證施工等等，是否有欠繳稅款，是否有違反資金監(jiān)管等違規(guī)行為。這些，需要相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員查證，投資人員需要進行引導(dǎo)。