熊貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題第四十八期

今日專欄：走出國門看，開拓眼界，世界不同地區(qū)的住宅類型（美國篇）

導(dǎo)讀

雖然住宅從本質(zhì)上來說，只是鋼筋水泥的構(gòu)造物，但是因?yàn)槠浣o予人類居住，防衛(wèi)和遮風(fēng)避雨的環(huán)境，在任何國家和時(shí)代，居住空間都是人類最為關(guān)心的一個(gè)話題，也是陪伴人時(shí)間最長的空間。

中國的住宅和居住空間大家已經(jīng)很熟悉了，甚至條件好的還擁有多套不同類型的住宅空間。

與國內(nèi)簡單的小區(qū)房或別墅相比，美國的房屋類型就復(fù)雜很多了。

隨著網(wǎng)絡(luò)和時(shí)代的進(jìn)步，很多美國影視作品也進(jìn)入了很多中國人的視野中，而美國人的住宅和生活空間是怎么樣的？吸引了不少人的關(guān)注和興趣。

本文就分享關(guān)于美國住宅和房屋的各種類型相關(guān)知識：

美國地圖

美國人口密度圖

美國大城市區(qū)人口聚集能力非常之大。可以清晰的看到紐約的人口是最多的。

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-置業(yè)購房投入數(shù)額巨大，特別是海外物業(yè)更是有各類風(fēng)險(xiǎn)，切勿聽信一面之詞，謹(jǐn)慎冷靜，理性選擇。

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整體上來說，美國對住宅的分類相比其他國家格外注重產(chǎn)權(quán)的分別。

美國房屋六大類型和受用人群：

1. Single Family House 單家庭住宅

受用人群：政要人士，社會精英，企業(yè)高管，私營老板

2. Muti-Family Home 多家庭住宅

受用人群：中產(chǎn)階段，藍(lán)領(lǐng)，生活穩(wěn)定群體

3. Condo 產(chǎn)權(quán)公寓

受用人群：年輕人，創(chuàng)業(yè)者

4. Townhouse 聯(lián)排別墅

受用人群：中產(chǎn)以上的社會富裕群體，比多家庭住宅類型高一個(gè)檔次

5. Co-op 合作公寓（較少見，比較冷門，不介紹了~）

受用人群：投資群體，酒店客群

6. Land 土地（對象較為特定，也較少見。）

受用人群：有自己建房能力和需求的群體

Single Family House 單家庭住宅

第一個(gè)大類，是所謂的 single family home，即單戶住宅，一個(gè) property（一個(gè)地塊及附著其上的建筑結(jié)構(gòu)，土地交易的基本單元）只有一個(gè) unit（一套住房，供一戶人居住）。這之中又分為 detached house 和 attached house 兩類。

絕大部分（63%）美國住宅為 detached house（也就是獨(dú)立單戶住宅，類似中文說的獨(dú)棟別墅，口語中的一般說到 house，指的也是 detached house）。除了為了比較寬敞的居住空間和庭院以外，還有很重要的一個(gè)原因是它的獨(dú)立性。這種住宅因?yàn)椴桓魏纹渌≌脡Γㄋ^的 free-standing），也不共享任何取暖和自來水設(shè)施，所以業(yè)主可以對整個(gè)土地和建筑擁有完全的自主權(quán)，在不改變獨(dú)棟住宅類型的法律分類前提下可以自由改建。當(dāng)然，此類房產(chǎn)的所有維護(hù)工作也都需要自己負(fù)責(zé)

不過，美國的 house 其實(shí)跟中文意義的別墅仍然有所不同。中國提到“別墅”往往指相對比較高檔而且至少有兩層的獨(dú)門獨(dú)院式住宅，但美國的 house 其實(shí)包含了中文里面“平房”和“別墅”的概念，甚至一層的 house 還要比兩層以上的多很多，在地價(jià)不高的情況下，蓋一層成本比較低，而且實(shí)際上平層住起來比較方便。因?yàn)樵诿芏缺容^低的美國，獨(dú)門獨(dú)院式住宅本來就是最主流的住宅形式，包含了各種檔次。而不像中國大陸的 house 要么是農(nóng)村和城中村的低檔平房，要么是有錢人的別墅。

因?yàn)榈貜V人稀，也因?yàn)槊绹擞X得爬樓不便，典型的美國 house 只有一層，然后有閣樓做儲物使用，如下圖所示。

兩層的也有。

值得注意的是，美國絕大部分 house 帶的車庫都有兩個(gè)車位，反映出美國車輛保有量之高（每千人近 900 輛，扣除掉不能開車的老人和孩子，差不多每人 1.5 輛以上）。而有的時(shí)候美國人會把車庫單獨(dú)改成一間小公寓出租，或者是給家里的單身長輩居住，叫做 granny apartment，或 mother-in-law apartment，或 secondary suite。

Muti-Family Home 多家庭住宅

多家庭住宅作為美國特有的一種房屋形式，可能并不被許多中國人熟悉。從房屋的外觀來看，多家庭住宅和單家庭住宅住宅并沒有多大的區(qū)別，但是住宅里的格局會有很大不同。多家庭獨(dú)立住宅可以隔成2-4戶房型，每一間都是獨(dú)立的一套房子，配套了各自的客廳，廚房，臥室和衛(wèi)生間。

本質(zhì)上來說，多家庭住宅是一個(gè)已經(jīng)變成兩個(gè)或更多單元的建筑。 它們可以是聯(lián)排屋式或多層，尺寸范圍從雙層到四層; 多家庭住宅和公寓之間的區(qū)別在于單個(gè)單元不能單獨(dú)購買; 整棟建筑只有一位業(yè)主，整棟建筑都?xì)w于一個(gè)業(yè)主所有，維護(hù)工作也都由屋主承擔(dān)。

更常見的說法是 multi-dwelling unit，簡稱 MDU，也就是多戶住宅。MDU 泛指所有建筑和土地為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，但分為多個(gè)單元的住宅，其實(shí)跟中文“公寓”的字面意思差不多。

在所有 MDU 里面，住戶只對自己單元內(nèi)部有自主權(quán)，而不單獨(dú)擁有任何土地和建筑結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的也就無法自由對建筑的結(jié)構(gòu)部分和土地進(jìn)行任何更改。與之對應(yīng)的是，美國各地政府一般要求 MDU 的建筑維護(hù)工作由 HOA（House owner assoiciation，差不多是業(yè)主委員會）負(fù)責(zé)

MDU 實(shí)際上包含了很多種建筑種類，包括前面說到的那些土地共有的雙拼和聯(lián)排別墅，也包括中國所謂的疊拼別墅，將一整個(gè)別墅切分為每層一戶，每戶會有單獨(dú)的入戶門。在美國英語中稱為 stacked house，stacked townhouse 或者是 flat，這里 flat 意為一層歸一戶，并不是所有的疊拼別墅都是 flat，但在美國多半如此，因?yàn)橘I stacked house 而不是 townhouse，就是在橫向上擴(kuò)展居住面積，從而實(shí)現(xiàn)套內(nèi)平層，住起來方便。下圖為典型的 stacked duplex，也叫做 2-flat。也有 triplex 和 3-flat，相對少見。

Condo 產(chǎn)權(quán)公寓

簡單點(diǎn)說，Condo有點(diǎn)像國內(nèi)的商品房，和國內(nèi)的區(qū)別在于業(yè)主擁有這間公寓的永久產(chǎn)權(quán)，同時(shí)地皮也是歸這棟樓的所有業(yè)主共同所有，因此業(yè)主需要每年繳納房地產(chǎn)稅。

Condo與其他單元共用一面或者兩面墻，通常與物業(yè)(HOA)一起，要求業(yè)主每月支付物業(yè)費(fèi)。 公寓多出現(xiàn)在市中心等高密度地區(qū)，交通便利，同時(shí)周邊餐館、商店遍布，適合喜愛都市生活的年輕購房者，或渴望利用出租形式，進(jìn)行長線投資的投資者。

在美國最為常見的多戶住宅還是狹義的 condominium，簡稱 condo。（法律意義上 condominium 等同于 MDU，但口語中往往 condo 不包含 townhouse 和 duplex 等 MDU 形式）中國大部分家庭居住的公寓樓按美國法律定義都屬于 condo，而不屬于 apartment，因?yàn)?condo 的產(chǎn)權(quán)是部分分離的，內(nèi)部空間像其他 MDU 一樣是由這一戶獨(dú)立自主擁有，而每一個(gè)單元也可以單獨(dú)銷售。

Apartment特指只能租不能買的類型，和CONDO類型差不多，但是屬性不一樣。

Apartment一般由租房公司管理，有時(shí)學(xué)校也提供一些但數(shù)量很少，

studio (臥室和客廳合在一起，有廚房),

one bedroom(臥室+客廳+廚房),

2-4 bedroom。這類房子最多，選擇余地大，面積較寬敞，比較方便，管理機(jī)構(gòu)較負(fù)責(zé)。

以上類型也適用于CONDO。

價(jià)格適中。Dorm一般指學(xué)校提供的類似國內(nèi)集體宿舍的房子，有大的公共廚房，比如UC的I-House。這類房子數(shù)量較少，面積小，價(jià)格較貴，喜歡烹飪的同學(xué)會覺不便。

Townhouse 聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅顧名思義，是一棟或者幾棟別墅share共同的墻組成的。每一棟房屋(家庭)都有2-3層的房屋空間，水、電還有氣都是與其他家庭完全獨(dú)立分開，內(nèi)部設(shè)施的維護(hù)由屋主自己負(fù)責(zé)。業(yè)主同時(shí)擁有其房屋的所有權(quán)與其自帶土地的土地權(quán)。

Townhouse是公寓和別墅的混合體。 它們通常是多層，面積一般在140—300多平方米之間，比公寓要大，但比單家庭別墅小。有些還帶有一個(gè)小院子或屋頂陽臺等空間。

這種類型的房子是美國中產(chǎn)標(biāo)配。

總結(jié)一下，美國基于產(chǎn)權(quán)的不同，對住宅的分為 4 個(gè)基本類別：single family home（占全部住宅的 69%），mobile home（占全部住宅的 6%），MDU，和 apartment，其中屬于 single family home 的 detached house 和屬于 MDU 的 condo 又最為常見。

結(jié)語：

開拓眼界系列，讓屏幕前的您，不出國門，也能了解到各個(gè)國家不同的住宅類型和相關(guān)專業(yè)知識。

計(jì)劃這個(gè)外國房屋類型專題做幾期。有興趣的朋友還請多多支持。

一般人不會說的行業(yè)門道，我說給你聽。

歡迎各位朋友留言交流，暢所欲言。