|
華商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共收益中，被物業(yè)公司扣除的管理費(fèi)（服務(wù)費(fèi)）占比并不統(tǒng)一，有30%的，也有小區(qū)全部入賬未收取管理費(fèi)。 王先生介紹，6月1日起，西安市住建局對(duì)小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)公示情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，也就是這次專(zhuān)項(xiàng)整治檢查，他們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公司對(duì)外公布的《小區(qū)公共收益收支情況公示》中，2021年該小區(qū)公共收益總計(jì)46.7萬(wàn)元，最大一筆支出是14萬(wàn)元/年的物業(yè)公司管理費(fèi)，占小區(qū)公共收益30%。 王先生表示，業(yè)主就此筆支出詢(xún)問(wèn)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，對(duì)方稱(chēng)這是合理收費(fèi)。小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑，這筆14萬(wàn)元/年的管理費(fèi)是物業(yè)公司動(dòng)用公共收益為其創(chuàng)收。因?yàn)榈侥壳盀橹?，小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有對(duì)外公布這14萬(wàn)元/年管理費(fèi)的花費(fèi)明細(xì)，比如，物業(yè)為公共收益做了哪些服務(wù)？哪些服務(wù)包含在業(yè)主支付的物業(yè)管理費(fèi)中？ 6月8日上午，小區(qū)物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱(chēng)，該小區(qū)2007年交房，應(yīng)住1227人戶(hù)，實(shí)際入住700多戶(hù)。小區(qū)公共收益的30%管理費(fèi)是總公司定下來(lái)的，也是一直按照這個(gè)比例來(lái)管理使用的。物業(yè)公司一直對(duì)公共收益單獨(dú)列支、獨(dú)立賬目，并且對(duì)公共收益的收支情況依法依規(guī)定期向業(yè)主公示。 西安市住建局相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)新修訂的《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)公共收益是指利用小區(qū)的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的收益，包括小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、停車(chē)位收益、物業(yè)管理用房收益、通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、快遞柜運(yùn)營(yíng)費(fèi)等。 該工作人員介紹，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了物業(yè)企業(yè)要對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及明細(xì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在小區(qū)顯著位置公示。 同時(shí)，還規(guī)定建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。 此外，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。 公共收益中物業(yè)扣除的合理成本占多大比例才合適？ 實(shí)際調(diào)查中，記者還發(fā)現(xiàn)一些特殊情況，有的小區(qū)公共收益結(jié)余竟然是負(fù)值。 該負(fù)責(zé)人介紹，該公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)前期就小區(qū)公共收益分配比例達(dá)成協(xié)議，電梯廣告等收益的30%、地面停車(chē)服務(wù)費(fèi)20%由物業(yè)公司收取，其余轉(zhuǎn)到物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)共管賬戶(hù)歸全體業(yè)主所有，公共收益對(duì)外支出須雙方同意才能使用。 那么物業(yè)公司收取的公共收益30%管理費(fèi)都做了哪些服務(wù)呢？該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，主要用于小區(qū)電梯內(nèi)廣告等維護(hù)與保養(yǎng)、保潔及其他服務(wù)事項(xiàng)。 該負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)業(yè)委會(huì)是2020年12月成立，2021年7月更換新物業(yè)公司后小區(qū)才有了公共收益，公共收益主要來(lái)源是小區(qū)地面的80多個(gè)停車(chē)位服務(wù)費(fèi)，停車(chē)位服務(wù)費(fèi)每小時(shí)按照0.4元收費(fèi)。小區(qū)公共收益按照3:7分配，物業(yè)公司收取30%，主要用于支付停車(chē)服務(wù)秩序費(fèi)用等，其他的70%收益由業(yè)委會(huì)用于修繕小區(qū)公共設(shè)施等支出。  他介紹，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司就小區(qū)公共收益服務(wù)與物業(yè)公司簽訂了合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，公共收益的收入、支出也會(huì)定期在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示。 該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前該小區(qū)所有公共收益全部進(jìn)入小區(qū)業(yè)委會(huì)賬戶(hù)，經(jīng)過(guò)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算與協(xié)商后，業(yè)委會(huì)與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了《協(xié)議書(shū)》，涉及該小區(qū)電梯廣告等經(jīng)營(yíng)合同收益總額的10%為業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司支付的管理服務(wù)酬金。 物業(yè)收取公共收益10%用于哪些服務(wù)？ 業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人表示，每年小區(qū)公共收益收支情況經(jīng)第三方審計(jì)之后會(huì)向業(yè)主公示。  業(yè)主提供的小區(qū)物業(yè)公司《公告》顯示，從2017年至2020年，該小區(qū)每年公共收益為1萬(wàn)元，但連續(xù)3年支出都高于收益，公共收益結(jié)余均為負(fù)值。 物業(yè)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，該小區(qū)公共收益主要是電梯廣告，但小區(qū)所處位置的原因，電梯廣告賣(mài)不上錢(qián)，再加上是老小區(qū)，每年有很多需要修繕的公共設(shè)施設(shè)備。 針對(duì)業(yè)主們質(zhì)疑公共收益結(jié)余均為負(fù)值的問(wèn)題，物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，目前物業(yè)動(dòng)用公共收益對(duì)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備修繕的費(fèi)用都是物業(yè)公司與小區(qū)物管會(huì)協(xié)商過(guò)的，而且每一筆都會(huì)向業(yè)主公示。  物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，因?yàn)樵擁?xiàng)目所處位置電梯廣告收益并不是太高，因此，物業(yè)公司將小區(qū)所有公共收益單獨(dú)入賬，收支情況對(duì)外公示，全部用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備修繕等，目前尚未收取服務(wù)費(fèi)，等小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后再與其協(xié)商分配。 6月17日，西安市住建局相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，西安市住建局要求各區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)行政管理部門(mén)要及時(shí)督促轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)公開(kāi)公示制度，對(duì)不按規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)公示的，責(zé)令整改并視情進(jìn)行信用扣分。 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十四條、第二十五條、第二十六條和第三十二條規(guī)定的，要及時(shí)通報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法予以處理，同時(shí)記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。西安市物業(yè)管理服務(wù)中心、西安市維修資金管理中心要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查督導(dǎo)，共同推動(dòng)物業(yè)服務(wù)公開(kāi)公示制度落實(shí)。 他認(rèn)為，物業(yè)公司在扣除公共收益的部分，準(zhǔn)確的應(yīng)該是“服務(wù)費(fèi)”，而非“管理費(fèi)”，因?yàn)槲飿I(yè)所服務(wù)的公共部分收益屬于全體業(yè)主所有。 同時(shí)，物業(yè)公司在扣除小區(qū)公共收益合理成本時(shí)，應(yīng)該向小區(qū)業(yè)主公示，這些合理成本包括哪些內(nèi)容，這些成本的計(jì)算是否合理？而不是物業(yè)公司自己定比例，擅自扣除。 陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币约啊蛾兾魇∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第八十四條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營(yíng)收益的百分之五十。”對(duì)于小區(qū)業(yè)主的公共收益，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司不得挪用和侵占。 趙良善表示，根據(jù)《刑法》第二百七十二條規(guī)定：“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，挪用本單位資金歸個(gè)人使用或者借貸給他人，數(shù)額較大、超過(guò)三個(gè)月未還的，或者雖未超過(guò)三個(gè)月，但數(shù)額較大、進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)的，或者進(jìn)行非法活動(dòng)的，處三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本單位資金數(shù)額巨大的，或者數(shù)額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑。”以及最高人民法院《關(guān)于辦理違反公司法受賄、侵占、挪用等刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，挪用本單位資金一萬(wàn)元至三萬(wàn)元以上的，為“數(shù)額較大”，如果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司挪用小區(qū)業(yè)主的公共收益，則涉嫌挪用資金罪，可追究其刑事責(zé)任。 趙良善建議，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司挪用小區(qū)業(yè)主的公共收益的，業(yè)主可向當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头课莨芾砭址从?，或直接向?dāng)?shù)鼐綀?bào)案，以維護(hù)其合法權(quán)益。經(jīng)警方調(diào)查，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司涉嫌挪用資金罪的，可依法追繳，退還至小區(qū)業(yè)主公共利益賬戶(hù)內(nèi)。 |
|
|
來(lái)自： 阿福根 > 《物業(yè)、業(yè)委會(huì)、志愿者》
