原創(chuàng) 劉曉博

今天，一家開發(fā)商的兩張海報(bào)，在朋友圈刷屏了：

你沒看錯(cuò)，小麥換房、大蒜換房，這些營銷“怪招”都出現(xiàn)了。

推出這些怪招的，是農(nóng)業(yè)大省河南當(dāng)?shù)氐淖畲箝_發(fā)商——建業(yè)地產(chǎn)。

多家媒體證實(shí)上了上述海報(bào)的真實(shí)性。

“小麥換房”的項(xiàng)目，位于河南商丘民權(quán)縣。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道，該樓盤于2022年年初開盤，開發(fā)商為商丘建文置業(yè)有限公司。最近正是小麥?zhǔn)崭畹募竟?jié)，銷售顧問劉小姐告訴記者，趁這個(gè)時(shí)間，公司給老百姓提供的福利，“因?yàn)楝F(xiàn)在小麥?zhǔn)袌鰞r(jià)是1.5元一斤，我們收購的是2塊，基本上是給他們補(bǔ)貼5毛的?！?/span>

推出“大蒜換房”的是建業(yè)地產(chǎn)在河南開封的項(xiàng)目“建業(yè)城”。根據(jù)海報(bào)，大蒜每斤可以折算5元錢，這也高于市場價(jià)。從5月22日推出“大蒜換房”到6月6日，一共成交86萬大蒜，房子30套。

建業(yè)集團(tuán)成立于1992年，創(chuàng)始人為胡葆森。公司在香港上市，代碼為00832，目前股價(jià)約為0.73元港幣，總市值約為22億港元。

或許是受“小麥換房”、“大蒜換房”消息的影響，建業(yè)股票昨天上漲了9.2%，今天上漲了4.2%。

建業(yè)地產(chǎn)港股月線圖

根據(jù)公司年報(bào)，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為人民幣601.05億元，合同銷售面積約816.6萬平方米，繼續(xù)保持河南區(qū)域房地產(chǎn)市場的銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，該公司2021年總銷售金額為605億元，位居中國內(nèi)陸開發(fā)商第58位；其中權(quán)益金額為456.6億元，位居中國內(nèi)陸開發(fā)商54位。

在去年年底發(fā)布的“2021河南民營企業(yè)100強(qiáng)”榜單上，建業(yè)集團(tuán)位列“2021河南民營企業(yè)100強(qiáng)”第4位，“2021河南民營企業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)100強(qiáng)”首位。

總之，建業(yè)地產(chǎn)雖然在全國算不上聲名顯赫，但在河南卻無人不知、無人不曉。

那么，該怎樣看建業(yè)地產(chǎn)的這波“花式營銷”？它會(huì)被叫停嗎？它將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的影響？

第一，小麥換房、大蒜換房意味著樓市在縣城的層面，進(jìn)入了“以物易物”的時(shí)代，它的潛臺(tái)詞是樓市降溫、開發(fā)商日子難過、被迫降低身段，以吸引農(nóng)民進(jìn)城買單。

這些營銷手段雖然很吸引眼球，也很刺激，但不應(yīng)該判斷為違規(guī)。因?yàn)橘彿空甙研←?、大蒜抵給建業(yè)之后，大概率還是回歸了市場，并不會(huì)造成市場異常價(jià)格波動(dòng)，或者物資浪費(fèi)。

對(duì)于農(nóng)民來說，開發(fā)商提供了這種交易方式后，買房更加方便。更何況，還有價(jià)格上的優(yōu)惠。而且促銷的結(jié)果，符合國家鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城、推動(dòng)城鎮(zhèn)化的政策，有利于房地產(chǎn)去庫存，相信地方政府樂觀其成。

第二，小麥換房、大蒜換房的確比較吸引眼球，它從另外一個(gè)角度告訴大家，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然偏冷。

上圖是國家統(tǒng)計(jì)局前幾天公布的，今年1到5月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。銷售額同比下降了31.5%，銷售面積同比下降了23.6%，而且降幅仍然在擴(kuò)大。

以建業(yè)地產(chǎn)為例，根據(jù)公司發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年5月合同銷售額同比下降了71.3%，銷售面積同比下降了68.6%。公司今年1到5月的累計(jì)銷售額則同比下降了48.6%，銷售面積同比下降了47.3%。（下圖）

第三，建業(yè)地產(chǎn)的確遇到了較大困難，在過去2個(gè)多月里，兩次被河南當(dāng)?shù)貒蟆熬戎薄?/strong>

第一次發(fā)生在5月，河南省國資旗下公司接手建業(yè)集團(tuán)旗下電影小鎮(zhèn)，以及“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項(xiàng)目部分股權(quán)。

6月1日，建業(yè)地產(chǎn)又宣布引入河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)為第二大股東和戰(zhàn)略投資者。

具體做法是：建業(yè)地產(chǎn)第一大股東、胡葆森控股的恩輝投資，將其持續(xù)的8.6億股建業(yè)地產(chǎn)（占公司已發(fā)行股本的29%）轉(zhuǎn)讓給了河南當(dāng)?shù)貒蟆幽鲜¤F路建設(shè)投資集團(tuán)100%控股的同晟置業(yè)。同晟置業(yè)還將認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的于2024年到期、本金約7億港元可換股債券。

此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，胡葆森通過恩輝投資持有建業(yè)地產(chǎn)41.1%的股權(quán)，仍然是第一大股東。

第四，未來一段時(shí)間，開發(fā)商的花式營銷還會(huì)不斷增加。不僅民企開發(fā)商會(huì)這樣做，國企、央企開發(fā)商也會(huì)這樣做。

比如某央企近日在湖南推出“首付5%起”“首年0月供”的樓市優(yōu)惠政策，在長沙、常德、衡陽、岳陽、益陽等地的10個(gè)在售項(xiàng)目推廣，只限于公寓、寫字樓，不適用于住宅。

看起來“首付5%起”“首年0月供”是違規(guī)的，但其實(shí)不然。因?yàn)?%的首付只是定金，等購房者通過分期方式付完首付，再做按揭。在按揭貸款批下來之前，當(dāng)然是“0月供”。

第五，不僅開發(fā)商怪招頻出，地方政府也“怪招頻出”。

比如在河南鄭州等多個(gè)城市，“房票”重出江湖。

這里說的“房票”，不是限購城市住宅的購買資格，而是貨幣棚改中替代現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)摹白》抠徺I券”。拆遷戶交出房子之后，拿到的不是現(xiàn)金補(bǔ)償，而是一張1年或者1年半內(nèi)有效的“房票”，可以在指定的一批樓盤里選房子，用來替代現(xiàn)金支付。

為了讓大家樂于接受房票，使用房票購房可以突破限購，不計(jì)入限購套數(shù)，另外還有稅收等各種優(yōu)惠。

在山東青島，有街道辦下文給社區(qū)，要求每個(gè)社區(qū)幫助推銷新房，而且賣房多少納入年終考核，跟獎(jiǎng)金掛鉤。

作為強(qiáng)二線城市的武漢，從昨天起推出了新一輪購房新政，直接把此前強(qiáng)二線松動(dòng)的領(lǐng)頭羊——南京，打下了擂臺(tái)！

武漢的新政是：

戶籍居民在限購區(qū)域已有2套住房的可以新增購買一套，該政策執(zhí)行時(shí)間持續(xù)至2022年12月31日止。

也就是說，武漢戶籍家庭在限購區(qū)域可以買第三套住房。如果有父母來武漢投靠子女的，或者生育二孩或者三孩的，此前已經(jīng)可以再多買1套?，F(xiàn)在疊加了上述新政策，后面兩類家庭則可以在限購區(qū)域買第四套房。

新政還提出，本市戶籍居民家庭在武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)、黃陵區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等區(qū)域的住房不計(jì)入家庭現(xiàn)有住房套數(shù)。

要知道在上述幾個(gè)區(qū)里，部分區(qū)域此前是限購的。

另外，武漢新政還提出，對(duì)限購區(qū)域內(nèi)首次購買普通住房的非本市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限由1年調(diào)整為3年內(nèi)累計(jì)有6個(gè)月。

這意味著，武漢戶籍居民的購房“寬松水平”，已經(jīng)超過了南京、蘇州、杭州、成都等城市。

尤其是戶籍居民家庭，在限購區(qū)域里可以買第四套房（父母投靠子女的認(rèn)定門檻非常低），會(huì)刺激更多的人落戶武漢。武漢的落戶門檻不高，而落戶之后馬上就可以買房。