衡量美國住房購買或再融資抵押貸款申請的一項指標(biāo)跌至世紀(jì)之交以來的最低水平，這是住房需求低迷的最新跡象

全美住宅建造商協(xié)會表示，建筑商信心指數(shù)已連續(xù)七個月下降，處于2020年5月以來的最低水平。攝《財經(jīng)》記者金焱

文 |《財經(jīng)》特派記者 金焱 發(fā)自華盛頓

編輯 | 蘇琦

當(dāng)?shù)貢r間7月20日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，美國6月份成屋售價中位數(shù)再次創(chuàng)下紀(jì)錄，升至41.6萬美元，而由于利率上升將更多買家擠出市場，成屋銷量連續(xù)第五個月下滑，創(chuàng)2013年以來最長連降月數(shù)，銷售量創(chuàng)下最近兩年新低。

美國6月成屋銷售總數(shù)年化512萬戶，不及預(yù)期的535萬戶，前值為541萬戶。6月成屋銷售環(huán)比跌5.4%，預(yù)期為跌1.1%，前值為跌3.4%。6月成屋銷售同比大跌14.2%。

美國企業(yè)研究所（AEI）高級研究員愛德華·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的執(zhí)行官，他對《財經(jīng)》記者指出， 美國歷史性的房屋供應(yīng)緊張，居家工作的革命性變化，都市區(qū)和其他區(qū)域價格差異導(dǎo)致的套利機(jī)會都是背后推手，如果當(dāng)前房貸利率保持在6%左右，預(yù)計2023 年12月的購買率鎖定量和房價升值 (HPA) 將同比放緩至4%-6%，因為購房需求將進(jìn)一步放緩，房屋供應(yīng)會增加。在自2007年-2011年美國經(jīng)濟(jì)大衰退以來HPA以最快速度放緩的情況下，需求拉動型通脹繼續(xù)對總體通脹產(chǎn)生強(qiáng)烈影響。

現(xiàn)在距拜登承諾美國通脹不會長期存在剛好一年。這期間美國為通脹付出的代價越來越高。美國6月通脹同比增加9.1%，加速超過預(yù)期，價格壓力巨大，而住房和食品價格上漲是6月通貨膨脹的主要因素。美聯(lián)儲正在積極提高利率，以努力抑制四十年來最快的通貨膨脹，這促使按揭貸款利率上升到2008年以來的最高水平。與此同時，房屋價格繼續(xù)上漲，抑制了全國各地潛在買家的負(fù)擔(dān)能力。

成屋售價中位數(shù)較上年同期上漲13.4%至41.6萬美元，創(chuàng)下新的紀(jì)錄。6月首次購房者占銷售的30%，高于5月份的27%。歷史上，首次購房者一般占市場的40%左右，這表示許多美國人被擠出市場的負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信，美國人住房負(fù)擔(dān)能力的下降會繼續(xù)對潛在購房者造成影響。房屋按揭貸款利率和房價在短時間內(nèi)都上漲得太厲害了。

近日的美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均指向低迷。最新數(shù)據(jù)顯示，由于較高的利率和通貨膨脹壓垮購房者，美國房屋按揭貸款需求降至22年的低點。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商信心崩潰，6月新屋開工和營建許可全線下挫。由于雖然成交量低迷，但房產(chǎn)成交速度相當(dāng)之快。 6 月，房產(chǎn)在市場上的平均停留時間進(jìn)一步縮短，僅為 14 天，創(chuàng)下 NAR 于 2011 年 5 月開始記錄數(shù)據(jù)以來的最短時間。 5 月時，這一時間為 16 天， 2021 年的 6 月同期，這一時間為 17 天。 房產(chǎn)成交速度加快，意味著未來房價走勢并不明確。 價格合理的房屋銷售速度非常快，但價格過高的房屋讓潛在買家望而卻步。

美聯(lián)儲加息對抗通脹令美國房地產(chǎn)市場降溫，高房貸抑制買家需求，迫使一些買家退出交易。攝《財經(jīng)》記者金焱

7月20日，衡量美國住房購買或再融資抵押貸款申請的一項指標(biāo)跌至世紀(jì)之交以來的最低水平，這是住房需求低迷的最新跡象。數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日當(dāng)周，美國抵押貸款銀行協(xié)會(MBA)市場指數(shù)連續(xù)第三周下降，抵押貸款申請當(dāng)周下降7%，同比下降19%，降至22年來最低水平。由于抵押貸款利率接近2008年以來的最高水平，加上消費者承受能力的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場一直在降溫。經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joel Kan表示：“由于經(jīng)濟(jì)前景疲軟、高通脹和持續(xù)的負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)正在影響買家需求，傳統(tǒng)貸款和政府貸款的購買活動均有所下降。”

對于購房者的好消息是，成屋庫存出現(xiàn)了增加，這是三年來的首次庫存同比上漲，達(dá)到126萬套，為9月以來的最高水平。環(huán)比來看，庫存連續(xù)五個月攀升。按照目前的銷售速度計算，需要3個月的時間才能售出市場上的所有房屋，這標(biāo)志著供應(yīng)量連續(xù)第五個月增加。

過去一年，美國工資增長繼續(xù)超過疫情前水平，但這些穩(wěn)健的增長已被高物價抵消。 同樣，美國人因為高物價而花費更多，但經(jīng)通脹調(diào)整后，他們的消費實際上減少了。 如果考慮通脹因素，自 2021 年 3 月以來，沒有任何一個月的工資實現(xiàn)同比增長。

從日程看，在美聯(lián)儲7月27日議息會議前并沒有主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會更新數(shù)據(jù)；不過，CME FedWatch的數(shù)據(jù)顯示，隨著最新的通脹數(shù)據(jù)，市場已回到加息75個基點的基準(zhǔn)線，加息75個基點的預(yù)期為69%，而加息100個基點的預(yù)期為31%。

花旗集團(tuán)前全球外匯主管、深數(shù)宏觀（DeepMacro）聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO杰弗瑞·楊（Jeffrey Young）對《財經(jīng)》記者指出，“目前爭論的焦點是，美聯(lián)儲大規(guī)模的政策失誤是否意味著經(jīng)濟(jì)必須進(jìn)入大衰退才能降低通貨膨脹? 我們認(rèn)為“不是”，通貨膨脹不像過去那樣內(nèi)嵌在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，企業(yè)及家庭的行為中，也不像過去一樣，需要失業(yè)率非常大幅且持續(xù)的上漲才能使通貨膨脹降低?！?/p>

杰弗瑞·楊說，1966 年通貨膨脹首次超過了 2.5%。從那一年開始直到1982年，CPI 累計上漲 306%。自 2021 年 3 月通貨膨脹超過 2.5%以來，CPI 累計上漲已 有 11.9%。這在通貨膨脹心理方面相當(dāng)重要。還沒有足夠的時間讓工人來期待薪資年復(fù)一年的增長，讓企業(yè)不得不年復(fù)一年得為這些增長買單，讓消費者習(xí)慣年復(fù)一年地支付更高的價格。即使在失業(yè)率低的情況下，勞動力市場上的力量平衡也已經(jīng)明顯地轉(zhuǎn)向有利于雇主。

另外政治環(huán)境也與過去不同。 自20 世紀(jì) 60年代以來，四位美國總統(tǒng)，約翰遜、尼克松、福特和卡特)對美國聯(lián)邦公開市場委員會的三位主席施加了不同程度的壓力，要求他們實施比控制通貨膨脹必須的程度更寬松的政策，直到十年之后，保羅·沃爾克被任命為美國聯(lián)邦公開市場委員會主席。不考慮自新冠疫情以來的財政政策以及有關(guān)“現(xiàn)代貨幣理論” 的頹廢思想，拜登總統(tǒng)花費了一年時間才終于在2022 年 6 月在《華爾街日報》撰寫了一篇專欄文章，為美聯(lián)儲開了綠燈，讓其盡一切努力來降低通貨膨脹，隨后美聯(lián)儲主席鮑威爾在白宮公開露面，傳達(dá)了相同的信息。