按照房地產(chǎn)開發(fā)的先后次序，城南樓市可以分為3個(gè)片區(qū)：

1、西片（四川路以西），1992年率先開發(fā)城南；

2、中片（四川路-廣東路-湘潭路），2010年開始大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)；

3、東片（湘潭路以東），2018年成為城南樓市的重點(diǎn)。

原打算一篇文章把三個(gè)片區(qū)全說完，但發(fā)覺內(nèi)容實(shí)在太多，于是先說西片。

一、飽經(jīng)坎坷的1區(qū)

1992年，國務(wù)院把北海列為西南出海大通道的出?？凇Ｍ?月，貴州省決定在北海興辦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。12月，開發(fā)區(qū)舉行了開工典禮。

開初形勢一片大好。但到1994年，國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮，北海房地產(chǎn)快速泡沫化。貴州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也躲不過停工、爛尾、官司、分拆的命運(yùn)，最后成片的土地被碎片化，稀里糊涂地變成了如今的“貴興社區(qū)”（下圖1區(qū)）：

貴州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃是相當(dāng)講究的。它里面的道路或直或斜都是干脆利落，處處呈現(xiàn)對稱之美。盡管后來被不斷分拆掰碎，但現(xiàn)在仍能清晰看出它當(dāng)初設(shè)計(jì)的整體風(fēng)格。

1994年的宏觀調(diào)控并沒有立即剎住北海。房地產(chǎn)借著市場慣性還向前踉蹌了幾步，直到1996年才全面陷入停滯。

這一停滯就是6年，處處爛尾工程讓人心酸，直到2002年才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)——那一年，新華社熱情洋溢地發(fā)了篇文章把北海稱為“中國最大的氧吧城市”，因?yàn)楸焙＿B續(xù)獲得全國空氣最佳城市稱號。那一年，針對北海的房地產(chǎn)問題，中央專門出臺(tái)了特殊的財(cái)稅政策。

苦盡甘來。

2003年，北海對全市爛尾樓開始了大規(guī)模的治理，沉寂已久的樓盤紛紛復(fù)工?？諝鈽O佳的城市名氣，加上中央特別政策帶來的優(yōu)惠房價(jià)，北海房地產(chǎn)涌出了一波熱潮。到2006年，全市爛尾樓不但基本上清理完畢，熱鬧的樓市還重新吸引了開發(fā)商，北海又出現(xiàn)了全新規(guī)劃、全新報(bào)建和全新開工的新樓盤。

所以，貴興社區(qū)里面的樓盤小區(qū)實(shí)際上經(jīng)歷了3個(gè)階段：一是1992-1996年（新建），二是2003-2006年（復(fù)工），三是2006年以后（全新項(xiàng)目）。

貴興社區(qū)2006年以前建成的住宅小區(qū)以步梯房為主，因?yàn)樗鼈兌鄶?shù)是貴州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃。2006年以后因?yàn)槭侨马?xiàng)目，那就以高層電梯房為主了。

上表是2006年之后的住宅小區(qū)（未完整）。之前已經(jīng)建成的小區(qū)因?yàn)闀r(shí)間久遠(yuǎn)已經(jīng)難以找全數(shù)據(jù)。

到貴興社區(qū)買房可能要留意房齡問題。又因?yàn)檫@個(gè)社區(qū)是開發(fā)區(qū)分拆而成的，雖然人氣鼎盛且距市區(qū)很近，但它的生活配套既不齊全也不完善（例如整個(gè)社區(qū)都沒有公辦中小學(xué)校）。這個(gè)也需要留意。

注1：上表的“戶數(shù)”是指預(yù)售許可證顯示的住宅數(shù)量、“首次上市”是指首次拿到預(yù)售證的時(shí)間、“當(dāng)前報(bào)價(jià)”是指本地主要的二手房網(wǎng)站對這個(gè)小區(qū)的掛牌平均價(jià)，取這些網(wǎng)站當(dāng)中最高和最低值（僅是普通住宅報(bào)價(jià)，不包含別墅和居民樓，下同）。

注2：二手房價(jià)格沒有標(biāo)準(zhǔn)。房齡、樓棟、樓層、朝向、戶型、裝修以及賣家的想法，都會(huì)造成二手房報(bào)價(jià)懸殊。成交價(jià)格官方不公開，因而無法報(bào)告。

貴興社區(qū)現(xiàn)在只有一個(gè)期房樓盤，是位于新世紀(jì)大道與云南路交匯處以東的“恒海居”（項(xiàng)目案名：泰基世紀(jì)家園），12.7畝，容積率3.0，1棟16層商住樓，265戶，2020年10月拿到預(yù)售證，但目前工地很安靜。

二、以居民樓與別墅群為主的2區(qū)

貴興社區(qū)的周邊（下圖2區(qū)），差不多同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)：

雖然是鄰居，但1區(qū)2區(qū)反差非常大——1區(qū)以步梯房為主，2區(qū)以居民樓、別墅群為主。

因?yàn)?區(qū)當(dāng)時(shí)是開發(fā)區(qū)，2區(qū)是拆遷回建、單位集資建房和商品住宅小區(qū)。那時(shí)候土地不是很值錢，當(dāng)然想住整棟樓。

2區(qū)在1994年也遇上了宏觀調(diào)控。不過本地業(yè)主是主力，雖然大受影響但也不至于直接崩潰，雖然磨蹭但最后能完工的也不少。但房子可以自主建設(shè)，而周邊配套沒法入手，結(jié)果好多地方甚至是無路可行。那段歲月，2區(qū)也郁悶。

2區(qū)的居民樓和別墅群，多數(shù)在1993-2006年建成。之后的樓盤，2區(qū)和1區(qū)都以高層電梯房為主。

再看上圖，2區(qū)有兩處地方：一在1區(qū)西（云南路以西），二在1區(qū)南（新世紀(jì)大道以南）。

云南路以西現(xiàn)在沒有樓盤，幾乎都是入住多年的小區(qū)。這片區(qū)域要說說3個(gè)樓盤，它們對了解北海樓市有幫助：

一是晉海御園，它一期2005年上市，二期2013年上市。如此明顯的時(shí)間差并不罕見，北海買二手房要注意期數(shù)。

二是家安花園。它是外邊（臨路）高樓、里面別墅。有些樓盤是外邊高樓里面步梯房。這些情形在北海也常見。

三是碧雅苑，有規(guī)模宏大的別墅群。在北海，大部分別墅都是在2006年以前的。

上表是二手房及其報(bào)價(jià)。除這些已經(jīng)入住多年的小區(qū)之外，這個(gè)區(qū)域還有幾個(gè)大型的別墅小區(qū)：

其中，金鼎花園（新世紀(jì)大道銀海區(qū)稅局后面附近）2017年11月首次上市，現(xiàn)在還在銷售。它有30多棟別墅但以聯(lián)排為主。別家都是獨(dú)棟，它家一聯(lián)排，這個(gè)就容易讓客戶猶豫了。

這片區(qū)域現(xiàn)在還有3個(gè)在售樓盤。

棕櫚泉廣場目前內(nèi)部裝修中，盛興公寓（又名“盛興公館”）和東峰華府二期已經(jīng)建成。

上表右邊是“當(dāng)前指導(dǎo)價(jià)格”。北?，F(xiàn)在仍然規(guī)定：低于指導(dǎo)價(jià)格的10%不允許網(wǎng)簽。因而從指導(dǎo)價(jià)格就可以大致判斷它的成交房價(jià)。

前兩個(gè)樓盤的指導(dǎo)價(jià)格還比較實(shí)在，東峰華府簡直是嚇人一跳。

為什么這么高？因?yàn)闆]轍——2018年它拿地時(shí)樓面地價(jià)是4585元/平方米。毛坯房也許要賣到7500才保本，帶裝修就得往9000走了。因此與其說這個(gè)樓盤價(jià)格高，還不如說它已經(jīng)被套住了。

三、和高新區(qū)作伴的3區(qū)

城南西片有個(gè)“高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”，2011年成立，2015年升為國家級。近年來它新建了好幾棟比較現(xiàn)代時(shí)尚的辦公樓，在北海的社會(huì)關(guān)注度總算提高了一些。

上圖的3區(qū)，基本上都是高新區(qū)的地盤。

有意思的是：這個(gè)高新區(qū)有辦公區(qū)域、有廠房區(qū)域，但好像沒有住宅配套（在它范圍內(nèi)的住宅樓盤開建與銷售時(shí)，不曾聽聞它們扛過高新區(qū)的旗號）。

因?yàn)樗嗍袇^(qū)比較近、或者它周邊有住宅區(qū)？也許都有可能吧。

高新區(qū)里面的商品房小區(qū)并不多，上表僅列出5個(gè)。其中藍(lán)色之都、藍(lán)色經(jīng)典、藍(lán)色樂章其實(shí)共屬一個(gè)小區(qū)：藍(lán)色海岸國際家園。

藍(lán)色海岸國際家園，是一個(gè)產(chǎn)品線非常豐富的樓盤項(xiàng)目。

它有別墅（一期，藍(lán)色夢鄉(xiāng)）、有步梯房（二期，藍(lán)色樂章）、有高層住宅樓（三期，藍(lán)色經(jīng)典）、有商業(yè)體（四期，藍(lán)色之都，住宅樓+商業(yè)樓）。五期用地給了另外項(xiàng)目（碧海華府，目前仍在售中）。

藍(lán)色海岸國際家園主打海景，但它到海邊的實(shí)際距離也遠(yuǎn)了一些。再加上它的開發(fā)缺乏整體的思路，一期二期三期四期各自為政，最后弄得這個(gè)項(xiàng)目賣不出好價(jià)錢。

高新區(qū)一帶的在售樓盤現(xiàn)在也有幾個(gè)，如上表所示。其中，碧海華府和水岸云庭都在藍(lán)色海岸國際家園以前聲稱的土地范圍內(nèi)。

碧海華府在后面（5期規(guī)劃地塊），以價(jià)格實(shí)惠著稱，所以賣得比較、建得也比較快（現(xiàn)在已經(jīng)建成入?。?/p>

水岸云庭（也叫“水岸韻庭”）在前面（4期地塊里面），現(xiàn)在可以直面大海，開發(fā)商于是主打高端的海景房。但問題是它到海邊的實(shí)際距離很明顯，如果實(shí)地走一走，好多人估計(jì)會(huì)猶豫。這個(gè)樓盤工地目前很安靜。

明豪花園后面是高新區(qū)新建的寫字樓。它規(guī)劃有兩棟樓，都已經(jīng)建成，但只有一棟拿到預(yù)售證，另一棟按住不賣。它現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)格是八九千，銷售緩慢是肯定的。

其實(shí)，城南西片的3區(qū)既接僑港、又近銀灘西區(qū)，特色與賣點(diǎn)是鮮明的。但必須清楚認(rèn)識(shí)到自己只是別人的鄰居而不是家人。把握不住這一點(diǎn)，角色定位只能是失誤。

四、角度定位遮遮掩掩的4區(qū)

4區(qū)在西藏路以西，那兒的樓盤更愿意把自己視為銀灘西區(qū)的項(xiàng)目。

4區(qū)前面是恒大御景半島，2011年首次上市。雖然只是一路之隔（隔著金海岸大道），但4區(qū)一直到2018年才有樓盤上市。

4區(qū)現(xiàn)在有4個(gè)樓盤，都是在售狀態(tài)。因?yàn)閰^(qū)域不大，它們4個(gè)依在一起，彼此互為鄰居。

海尚英倫在恒大半島對面。它現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)格有些特別：20層以下6500-7300元/平方，20層以上均價(jià)過萬。

外海云筑（外海公寓）在海尚英倫后面，一棟12層小樓，指導(dǎo)價(jià)格8000多，也不便宜。

金石愛情海兩棟樓剛封頂，指導(dǎo)價(jià)格12000多，咂舌。難怪“有情飲水飽”這幾個(gè)字現(xiàn)在越來越被鄙視。

兆信鉑悅灣2018年上市時(shí)均價(jià)12500元/平方，如今只是8500-10000，降了不少。它一期已經(jīng)交房也已經(jīng)售罄，目前在售二期。它有些戶型的贈(zèng)送面積比較多，整體上突出了性價(jià)比。

上面這張實(shí)景圖，因?yàn)槭菑谋澈罂吹?，確實(shí)顯示不出樓盤的風(fēng)采（尤其鉑悅灣，只有一點(diǎn)點(diǎn)身影）。但從中也可以看到這幾個(gè)樓盤被前面的恒大半島、大都金沙灣嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)地堵住了看海視線。再加上金海岸大道距海邊最近也有1公里——也就是說，如果這幾個(gè)樓盤繼續(xù)主打銀灘西區(qū)和海景樓盤概念，以后銷售（或者以后二手房轉(zhuǎn)讓），難度會(huì)越來越大。因?yàn)榭捶咳嗽絹碓较矚g用腳來丈量實(shí)際距離。