每隔一段時間，都會收到這樣的私信：“深圳公寓值不值得買？”

　　整體來說，想在深圳買公寓的人基本分為兩種。

　　一種是手里沒什么錢，暫時只能在深圳買公寓。

　　另一種是以投資為目的，手里有點閑錢，但沒有深圳購房名額，想靠買公寓小賺一筆。

　　而這當(dāng)中，絕大多數(shù)購房者都是奔著投資價值去的。尤其是深圳解除單身公寓這類房產(chǎn)的限購之后，很多人又開始蠢蠢欲動了。

　　在先前的文章里，我多次輸出一個觀點：資產(chǎn)不過億，不要買公寓。

　　這樣說大家可能沒什么感覺，拉幾組數(shù)據(jù)看看。

　　01

　　都知道去年的深圳樓市跌得很慘，不少已經(jīng)跌回到了2019年，但和公寓市場相比，這可能都是毛毛雨。

比如龍崗的遠(yuǎn)洋新干線晶鉆廣場，在3號線南聯(lián)站附近，于2016年交房。

當(dāng)時晶鉆廣場的32平小戶型，總價不到100萬，單價3萬出頭。

　　如今這套房源售價73萬，相較于7年前，跌了3成左右。

　　房價漲漲跌跌很正常，但是在深圳來說，7年前買的房子不漲反跌，那就有點嚇人了。

　　你可能會說晶鉆廣場的位置差點意思，那再舉一個實例。

　　龍華龍光玖鉆，坐擁紅山核心地段，2017年開盤均價6.5萬/平，39平的小戶型，套均250萬。

　　可盡管如此，在上一輪樓市周期中，龍光玖鉆也沒有跟漲，反而在走下坡路。這兩年市場行情不好，扛不住的業(yè)主直接砸盤。

　　之前就有一套同戶型房源，業(yè)主報價150萬，單價3.8萬/平。相較于開盤價，幾乎腰斬。

　　算上這些年的月供利息等持有成本，購房者無疑是虧得一塌糊涂。

　　02

　　不僅如此，就連深圳一些豪宅公寓，其投資價值也不盡如人意。

　　比如福田深業(yè)上城，467㎡大平層，一位購房者在2016年買的時候，總價5530萬。

　　去年5月份，這套房源被拿出來拍賣，成交價3940萬。

　　簡單計算，實打?qū)嵉奶澚?590萬。再加上月供利息等持有成本，實際上虧了2400萬左右，直接虧掉了一套深圳灣的房子。

　　因為是法拍房，這樣對比多少有點不接地氣。參考小區(qū)同戶型的房源，最新成交價4950萬。

　　不論從哪個角度來看，這6年多時間，房子依然是虧的，而且還虧得不少。

　　除了極少數(shù)頂級豪宅公寓，比如深圳灣一號，其他大部分深圳公寓，都在埋葬買房人的財富。

　　03

　　公寓表面上看著很美好，實際上問題挺多的，包括但不限于轉(zhuǎn)手稅費高、基本沒有學(xué)位、居住人群復(fù)雜、金融屬性差等。

　　像二手房交易稅費，費用通常占交易總價的10~20%，以一套150萬的房子為例，買賣稅費在20萬左右。

　　還有金融屬性，正常商品房的首付能貸3成，公寓一般只能貸5成，而且貸款年限比商品房短，只能貸10年，租金再高也抵消不了高月供。

　　這些致命的問題，某種程度上就決定了二手房不好賣，不少買了公寓的業(yè)主，都曾面臨過被套的厄運。

　　有人可能會說：這些問題我都知道，但公寓價格便宜啊。

　　這么想其實是很危險的。

　　衡量便宜和貴的標(biāo)準(zhǔn)，不是單純的數(shù)字，而是它的內(nèi)在價值。

　　茅臺的股票一兩千/股，但它很有價值，所以不一定貴。而有些快退市的垃圾股幾毛錢/股，如果沒有價值，那就是很貴。

　　所以，越是沒有錢，越是覺得自己買不起商品房，越不能把自己的財富就此埋葬在公寓市場里。

　　就算是在深圳，也不要亂買房，要好好守護(hù)自己的財富，去做難而正確的事情，才是人間正道。

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