有關(guān)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府批準(zhǔn)的還能認(rèn)定無效嗎？

裁判要旨

案例索引

裁判意見

最高法院認(rèn)為：根據(jù)之玉公司的再審請求及案件事實，本案再審審查的焦點問題為：1.案涉《房地產(chǎn)開發(fā)合同》的效力問題；2.案涉《房地產(chǎn)開發(fā)合同》約定的土地出讓金性質(zhì)認(rèn)定問題。

關(guān)于案涉《房地產(chǎn)開發(fā)合同》的效力問題。十四師與之玉公司簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)合同》時，案涉土地為劃撥土地，但十四師已經(jīng)在起訴前繳納土地出讓金，土地性質(zhì)由劃撥土地變更為出讓土地，具備轉(zhuǎn)讓條件。一審法院依照《國有土地使用權(quán)司法解釋第九條規(guī)定，認(rèn)為十四師在起訴前已補(bǔ)繳土地出讓金并取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，案涉土地性質(zhì)由劃撥變更為出讓土地，《房地產(chǎn)開發(fā)合同》為有效合同并無不當(dāng)。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第八條，民法典施行前成立的合同,適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定合同無效而適用民法典的規(guī)定合同有效的,適用民法典的相關(guān)規(guī)定。這是我國民商事法律規(guī)范和司法實踐中，在法律行為效力這一特定問題上堅持作法律行為有效解釋的體現(xiàn)。盡管《中華人民共和國民法典》及相關(guān)司法解釋對于劃撥性質(zhì)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)審批該轉(zhuǎn)讓合同是否有效沒有直接作出具體規(guī)定,但為了配合《中華人民共和國民法典》的貫徹實施，本院于2020年12月修訂國有土地使用權(quán)司法解釋時刪除了原第十一條的規(guī)定，即不再規(guī)定土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。另外，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十條第二款規(guī)定，當(dāng)事人以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押,抵押人以未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由主張抵押合同無效或者不生效的,人民法院不予支持。在判斷有關(guān)劃撥性質(zhì)國有土地使用權(quán)的權(quán)利負(fù)擔(dān)或權(quán)利變動效力的問題上，抵押與轉(zhuǎn)讓并無本質(zhì)不同，應(yīng)當(dāng)作相同的規(guī)范或評價。本案中，即便是不考慮案涉土地使用權(quán)已經(jīng)取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，在無其他法定無效或者未生效情形下,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系亦應(yīng)按有效處理,不應(yīng)認(rèn)定為無效或者未生效。并且案涉合同已由之玉公司在2014年4月8日進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，商品房等工程已建設(shè)完畢并投入使用，認(rèn)定案涉合同有效符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第二條更有利于保護(hù)民事主體合法權(quán)益,更有利于維護(hù)社會和經(jīng)濟(jì)秩序的除外規(guī)定。綜上，之玉公司認(rèn)為案涉《房地產(chǎn)開發(fā)合同》無效的申請理由不能成立。

關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)合同》約定的土地出讓金性質(zhì)認(rèn)定問題。本案《房地產(chǎn)開發(fā)合同》簽訂時，十四師與之玉公司均明知案涉土地為劃撥用地，該合同第二條第二款、第三款分別約定了土地使用權(quán)收益金和土地出讓金，之玉公司主張土地出讓金不包含變更土地類型的出讓金無事實依據(jù)?！秶型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同》沒有約定變更或取代《房地產(chǎn)開發(fā)合同》的條款，并未否決雙方當(dāng)事人根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)合同》確定的合同義務(wù)，十四師已經(jīng)繳納34835500元土地出讓金，原審法院根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)合同》第二條第三款約定判令由之玉公司承擔(dān)34835500元的土地出讓金并無不當(dāng)。