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      中國稅務(wù)報：軟裝費用能否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本？
      
                    
                    
                    
                    
      
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                        2024-04-30
                        
                             發(fā)布于重慶
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        

      圖片中國稅務(wù)報：軟裝費用能否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本？
      近年來，隨著政府部門對環(huán)境問題的日益關(guān)注及全裝修成品房政策的推出，在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢的精裝房，日漸成為各地房地產(chǎn)開發(fā)的主流。購買包括家具、家電等軟裝在內(nèi)的精裝房，已經(jīng)成為很多消費者的偏愛。裝修中的硬裝，是除了必須滿足的基礎(chǔ)設(shè)施以外，為了滿足房屋的結(jié)構(gòu)、布局、功能、美觀需要，添加在建筑物表面或者內(nèi)部的固定且無法移動的裝飾物，而軟裝相對于硬裝是提供“可移動的家具、家電用品”進(jìn)行的二次裝飾。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供“可移動家具、家電用品”的軟裝費用，能否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本在土地增值稅稅前扣除？對應(yīng)的銷售收入又應(yīng)如何處理？
      案例介紹
      某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目為增值稅老項目，在毛坯銷售情況下，全部轉(zhuǎn)讓的收入總額預(yù)計為5億元。企業(yè)根據(jù)項目市場定位及擬裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果在精裝銷售情況下，全部轉(zhuǎn)讓的收入總額預(yù)計為5.6億元。假設(shè)精裝銷售情況下發(fā)生的裝修成本為5000萬元，其中硬裝成本預(yù)計為3000萬元，軟裝即提供“可移動家具、家電用品”成本預(yù)計為2000萬元。在銷售的是開發(fā)產(chǎn)品且裝修費在合同或補充合同等資料中明確約定或注明的前提下，企業(yè)在土地增值稅處理時，將提供“可移動家具、家電用品”的2000萬元軟裝費用，計入了房地產(chǎn)開發(fā)成本，并在土地增值稅稅前扣除，對應(yīng)將含軟裝銷售收入在內(nèi)的收入全部作為應(yīng)稅收入。

      案例分析
      目前土地增值稅實務(wù)中，部分省份出臺相關(guān)公告，明確對于“可移動家具、家電用品”的軟裝費用不計入收入，也不允許扣除相關(guān)成本、費用，但是國家尚未出臺統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)可能還存在爭議。對此，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面分析。
      從土地增值稅征稅范圍上分析，根據(jù)土地增值稅暫行條例相關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。對于硬裝，由于硬裝拆除后影響或喪失使用功能，是精裝房不可分割的附著物，因此屬于土地增值稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍，而“可移動家具、家電用品”不是不可分割的建筑物附著物，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。
      從土地增值稅扣除項目分析，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（四）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目。該文件雖然明確了裝修費用可以扣除，但這里的裝修費用是否包含提供“可移動家具、家電用品”費用以及具體包括哪些“可移動家具、家電用品”等問題，文件均未明確規(guī)定。
      同時，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財政部關(guān)于印發(fā)〈建筑安裝工程費用項目組成〉的通知》（建標(biāo)〔2013〕44號）進(jìn)一步指出，建筑安裝工程費用項目按費用構(gòu)成要素組成，劃分為人工費、材料費、施工機(jī)具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金。材料費是指施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用。其中，工程設(shè)備是指構(gòu)成或計劃構(gòu)成永久工程一部分的機(jī)電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。根據(jù)上述規(guī)定，裝修費涉及的材料費只有構(gòu)成工程實體的，才是建筑安裝工程費包含的內(nèi)容，而軟裝所用的“可移動家具、家電用品”不構(gòu)成建筑工程實體，不屬于土地增值稅扣除項目的內(nèi)容。
      從業(yè)務(wù)實質(zhì)上分析，銷售房產(chǎn)時如果不銷售“可移動的家具、家電用品”，并不影響房屋的使用功能，銷售“可移動家具、家電用品”還可能涉及銷售貨物或者服務(wù)。筆者認(rèn)為，在本案例中，“可移動家具、家電用品”的2000萬元軟裝費用，不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本并在土地增值稅稅前扣除。根據(jù)配比原則，銷售收入中包含的軟裝銷售收入應(yīng)予以剔除，不應(yīng)作為土地增值稅的應(yīng)稅收入。
      實操建議
      本案例中，由毛坯改為精裝房，預(yù)計裝修成本增加5000萬元，預(yù)計收入增加6000萬元，預(yù)計產(chǎn)生1000萬元增值額。如直接按“可移動家具、家電用品”成本費用2000萬元作為需要剔除的收入金額，則1000萬元的增值額仍包括了銷售“可移動家具、家電用品”的增值額，與業(yè)務(wù)實質(zhì)不符。筆者認(rèn)為，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)參照企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，按不動產(chǎn)（含硬裝）和“可移動家具、家電用品”的公允價值的比例，分?jǐn)偞_認(rèn)需要剔除的收入金額更加合理。
      在房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)處理中，土地增值稅的計算方式較為復(fù)雜，而且時間跨度長，各項費用開支名目較多。筆者建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合相關(guān)的稅收原則、征稅范圍和業(yè)務(wù)本質(zhì)等方面，謹(jǐn)慎進(jìn)行判斷和稅務(wù)處理，提高會計核算的水平，并且加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。
      [作者單位：中匯信達(dá)（深圳）稅務(wù)師事務(wù)所有限公司]
      • 來源：中國稅務(wù)報 2024年03月01日
      • 版次：07
      • 作者：徐娟雙
      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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                    獻(xiàn)花（0）
                            
                
        
                
                
                
        
                    
        
                        
                        
                    
        
                
        

            
        

            
        

            
        
                
                
                
        
                
        
                    
        
                        
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