驗房的目的

1.找出房屋局部需要修繕的細節(jié)，便于業(yè)主對接開發(fā)商和物業(yè)維修處理。

2.找出局部建筑施工細節(jié)不足之處，便于業(yè)主裝修時通過裝修工藝彌補建

筑缺陷。

3.可以幫助業(yè)主現(xiàn)場實測室內(nèi)各空間數(shù)據(jù)，讓業(yè)主了解自家室內(nèi)各空間尺

寸，在裝修前對自家房屋設(shè)計規(guī)劃有具體數(shù)據(jù)參考。

一、驗房前準備：工具篇「精準到毫米級」

1. 空鼓檢測工具升級

• 空鼓錘使用技巧

  空鼓是驗房最繁瑣也最辛苦同時又是很必要的一個步驟。準備一把多功能伸縮空鼓錘（伸縮空鼓錘可以滿足高處位置測試），將墻壁、地面全部敲打過去，根據(jù)聽到的聲音判斷是否空鼓。正常的墻面敲打出來的聲音是比較沉悶的，如果有空鼓敲打出來的聲音會偏脆的空蕩聲，用記號筆將相關(guān)位置做上記號。

  重點掃查：瓷磚鋪貼區(qū)（每塊磚四邊 + 中心 5 點敲擊）、抹灰墻面（按 0.5m×0.5m 網(wǎng)格逐片檢查）
  

2. 水電檢測「硬核數(shù)據(jù)對照」

• 相位檢測儀 3 種異常報警

• 相線接地（紅燈 + 報警，可能漏電）
• 零線斷路（黃燈閃爍，電器無法工作）
• 零火反向（黃燈亮，需調(diào)線）
  
• 水壓測試
  ：自備壓力表（五金店 10 元 / 個），連接廚房水龍頭，打開總閥后壓力值應(yīng)≥0.3MPa，10 分鐘內(nèi)降壓≤0.05MPa（否則管道可能漏水）。

二、驗房核心步驟：「毫米級」標(biāo)準拆解

1. 墻面驗收「3 道工序 + 5 個必查點」

第 1 步：垂直平整度「3 個 2 原則」

• 用 2 米靠尺貼墻，塞尺插入縫隙≤2mm（每面墻測上 / 中 / 下 3 點）；
• 陰陽角用激光直角尺檢測，**90°±1°**為合格（偏差＞2° 需開發(fā)商整改）。

第 2 步：裂縫排查「3 類分級處理」

第 3 步：空鼓定位「貼磚區(qū)致命紅線」

• 墻面貼磚區(qū)
  ：單塊空鼓面積＞15% 必須返工（否則后期瓷磚易脫落）；
• 非貼磚區(qū)（如乳膠漆墻面）
  ：空鼓面積＞30cm2 需整改（避免膩子層脫落）。
  
  

2. 地面驗收「3 個功能導(dǎo)向檢查」

• 鋪貼區(qū)（如廚衛(wèi)地磚）
  ：
  倒水測試坡度（1 米距離落差 2cm），水 10 秒內(nèi)流進地漏，且磚面無積水殘留；
• 找平層（如客廳水泥地）
  ：
  用乒乓球滾動測試，球速≤0.5m/s 且無明顯偏移（坡度不均會導(dǎo)致地板鋪裝后異響）；
• 地暖地面
  ：
  要求物業(yè)提供打壓記錄（壓力 0.8MPa，48 小時后≥0.6MPa），拒絕口頭承諾，必須查看紙質(zhì)打壓報告并蓋章。

3. 門窗「5 個反常識細節(jié)」

• 入戶門檢查

• 窗戶「隱藏式排水」

  窗框與墻體連接處牢固無縫隙;窗扇和窗框尺寸吻合無縫隙，開關(guān)順暢；窗扇的正方度誤差小于4mm;防水密封條完整，排水孔有預(yù)留；表面無磕碰裂痕，鎖具正常使用；窗戶應(yīng)與窗臺垂直，無明顯角度傾斜。

  
  
  
• 密封膠條「3 年壽命警戒線」
  
  用手捏膠條，發(fā)軟有彈性為合格，硬化開裂需立即更換（否則漏風(fēng)漏雨）。

三、問題處理：「從記錄到維權(quán)」全流程舉證 

1. 整改談判「3 個法律依據(jù)」

• 《建筑工程質(zhì)量管理條例》
  ：第 40 條規(guī)定，墻面、地面空鼓屬于施工質(zhì)量問題，開發(fā)商必須無償整改；
• 《商品房銷售管理辦法》
  ：第 35 條，買受人有權(quán)要求整改，整改期間可主張延期交房違約金（按合同約定日費率計算）；
• 保留證據(jù)鏈
  ：所有溝通必須書面化（微信 / 短信需含 “開發(fā)商名稱 + 房號 + 問題描述”），拒收房時需 EMS 郵寄《拒收房通知書》并注明 “因 XX 問題暫不收房”。

2. 簽字避坑「5 個禁止條款」

• 禁止簽 “一切問題已解決”（需列明具體已解決問題）；
• 禁止簽 “放棄后續(xù)追責(zé)權(quán)”（法律規(guī)定保修期內(nèi)可主張權(quán)益）；
• 物業(yè)若要求 “先交半年物業(yè)費才能驗房”，可當(dāng)場撥打12345 市民熱線投訴（屬捆綁消費違規(guī)）。
  
  

四、特殊場景處理：「精裝房 / 毛坯房 / 頂?shù)讟恰共町惢c

1. 精裝房「隱蔽工程深挖」

• 地板下方
  ：掀起踢腳線，用手電筒照地面，查看有無水泥塊、木屑（未清理干凈會導(dǎo)致地板起鼓）；
• 衛(wèi)浴五金
  ：搖晃毛巾架、馬桶蓋，承重件需固定在墻體龍骨上（徒手能晃動必返工）；
• 墻紙 / 墻布
  ：側(cè)光觀察接縫處，錯縫＞1mm、氣泡＞5cm2 需重貼（膠水不均勻會導(dǎo)致后期脫落）。

2. 頂?shù)讟恰钢旅[患排查」

• 頂樓
  ：
• 雨后 2 小時驗房，查看天花板陰角、空調(diào)孔周邊是否滲水（漏水點可能滯后顯現(xiàn)）；
• 檢查樓頂防水層（可要求上樓頂，觀察卷材是否開裂、排氣管周邊是否密封）。
• 底樓
  ：
• 連續(xù) 3 天觀察地面（返潮會導(dǎo)致踢腳線發(fā)霉），要求查看地下防潮層施工圖紙；
• 下水道反水測試：同時打開廚房、衛(wèi)生間水龍頭（最大水量），3 分鐘內(nèi)排水不暢則可能管道坡度不足。

3. 毛坯房「未來裝修預(yù)埋檢查」

• 空調(diào)孔
  ：內(nèi)高外低（高差≥2cm），否則雨水倒灌；孔徑≥75mm（否則裝不了中央空調(diào)風(fēng)管）；
• 承重結(jié)構(gòu)
  ：用手機下載 “墻體探測儀 APP”，掃描墻面識別鋼筋位置（避免裝修時誤砸承重筋）。  

五、專業(yè)術(shù)語白話解釋（新手必看）

• 空鼓
  ：基層與抹灰層 / 瓷磚層之間粘結(jié)不牢，形成空腔，敲擊發(fā)出空洞聲；
• 閉水試驗
  ：封堵排水口后蓄水，觀察是否滲漏，是檢測防水質(zhì)量的唯一標(biāo)準；
• 相位
  ：插座接線的零線（N）、火線（L）、地線（E）是否正確連接，接反會有安全隱患；
• 分戶驗收表
  ：開發(fā)商自行驗收的文件，需業(yè)主簽字確認，但不能替代政府備案的《竣工驗收備案表》。

通過以上細化，每個環(huán)節(jié)都有具體的操作動作、合格標(biāo)準、維權(quán)依據(jù)，真正實現(xiàn) “小白也能按步驟驗房”。記住核心原則：不驗房絕不簽字，沒整改絕不收房，用專業(yè)細節(jié)倒逼開發(fā)商落實質(zhì)量責(zé)任，比收房后維權(quán)更高效！