案   例

上海市居民李某、王某系同一家庭成員，其共同居住的房屋為公有住房，2011年王某私下向周某借款70萬元。2012年2月，王某因無力還款便與周某協(xié)商后，通過偽造身份證件和相關(guān)材料的方式將其居住的房屋過戶至周某名下，同年8月，周某將房屋賣與他人并辦理了過戶手續(xù)。2014年5月，李某以上海市規(guī)劃國土局、住房保障和房屋管理局（以下簡稱“市登記機構(gòu)”） 在房屋登記中未盡審查職責為由，將其訴至法院，要求確認其登記行為違法并賠償損失70萬元。

疑   惑

1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤是否一定要承擔賠償責任？

2.不動登記錯誤造成的損失如何追償？

解   答

關(guān)于登記錯誤賠償問題，2007年全國人大通過的《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》） 第21條規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任，登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。2008年12月上海市人大通過的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第70條規(guī)定，當事人提交錯誤、虛假材料，或者唆使他人冒充權(quán)利人申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。第72條規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。房地產(chǎn)登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。2010年11月最高人民法院公布的《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第11條規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。1997年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》第33條規(guī)定，被告的具體行政行為違法但尚未對原告合法權(quán)益造成損害的，或者原告的請求沒有事實根據(jù)或法律根據(jù)的，人民法院應當判決駁回原告的賠償請求。

現(xiàn)行法律中登記機構(gòu)賠償?shù)脑瓌t是：因當事人主觀故意造成錯誤登記的，由當事人承擔賠償責任；由登記機構(gòu)原因造成錯誤登記的，由登記機構(gòu)承擔賠償責任。本案中：王某偽造了證件和相關(guān)申請材料；周某申請登記時提交的材料齊全，符合法定要件；登記機構(gòu)雖然負有查驗職責，但是根據(jù)現(xiàn)有技術(shù)條件難以識別周某提交申請文件的真?zhèn)危槐辉V房屋已過戶至案外人。據(jù)此，法院認定登記機構(gòu)據(jù)以登記的主要申請材料系偽造，不具有真實性，李某要求登記機構(gòu)承擔國家賠償責任無相應的法律和事實依據(jù)。本案中，原告雖然提出應當根據(jù)《物權(quán)法》第21條第2款和《上海市房地產(chǎn)登記條例》第72條等規(guī)定，由登記機構(gòu)賠償?shù)脑V訟請求。但是，一 、二審法院都未予認可，而是根據(jù)《物權(quán)法》第21條第1款、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第70條等規(guī)定，駁回了原告李某要求登記機構(gòu)賠償?shù)恼埱蟆漠斍坝嘘P(guān)規(guī)定及司法機構(gòu)的法律適用和理解看，李某的損失應當向提供虛假材料的當事人主張。

（國土資源部不動產(chǎn)登記中心）