在說完了前面的章節(jié)后，我們也結(jié)束了關(guān)于成本控制思想的介紹，接下來我們要來看看這種控制思想是如何在實際應(yīng)用中得到執(zhí)行和貫徹的。首先我們應(yīng)該想到的就是合約規(guī)劃的使用，作為成本控制系統(tǒng)的一大亮點，它讓我們在做成本的時候有了一個很細(xì)化的預(yù)算目標(biāo)，正因為有了這個目標(biāo)，我們的成本才能談得上控制和調(diào)整。下面我們就來說說合約規(guī)劃執(zhí)行中的幾個載體：合同，合同付款，無合同付款以及庫存結(jié)轉(zhuǎn)

1. 合同介紹

合同是合約規(guī)劃執(zhí)行中最普遍也是最主要的載體，大約80%的合約規(guī)劃是通過合同來體現(xiàn)成本的實際使用情況的。

在LH集團(tuán)成本系統(tǒng)體系中，我們將合同又劃分為了幾大類，主要是為了迎合LH集團(tuán)在實際應(yīng)用中所碰到的實際業(yè)務(wù)場景。

a. 項目合同：

合同中最為普遍出現(xiàn)的類型，指與一個項目有關(guān)的合同，大家可以想象為日常生活中碰到的最為普通的合同，而在房地產(chǎn)行業(yè)里如主體建安合同，XX項目軟景設(shè)計合同等等。該類合同在合同總數(shù)中大概占了80%的比率

選擇合約規(guī)劃界面，可以跨項目，跨費項的選擇，并能夠調(diào)整

b. 采購公司合同：

這里先說下采購公司合同的業(yè)務(wù)背景：

先說什么是 —— 融凱公司：

a) 對內(nèi)，是龍湖的子公司；對外，是獨立的材料采購公司；

b) 專門負(fù)責(zé)對外統(tǒng)一采購材料，將加價后的材料賣給龍湖公司；

c) 主要目的是為了合理避稅。增加項目成本，減少龍湖集團(tuán)的所得稅，但融凱公司所得的差價遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于融凱公司的企業(yè)營業(yè)稅，從中減少所交稅款。

d) 很多公司都有此類做法；

因此采購公司合同也稱做融凱合同，而采購公司合同也分為兩類：

a) 融凱內(nèi)部合同：龍湖與融凱公司簽訂的合同，按此合同付款給融凱公司；

b) 融凱外部合同：融凱公司與外部供貨商簽訂的合同，按此合同融凱公司付款給外部供貨商；

該合同的適用場景為區(qū)域公司/多個項目的集體主材采購，例如，北京XX公司《2008年度鋼材采購合同》(為給龍湖保密,我們用的舊數(shù)據(jù))

c. 戰(zhàn)略框架協(xié)議及庫存材料合同：

這類合同光從字面上就可以望文生義了，這是一類戰(zhàn)略協(xié)議的合同，例如XX公司與供應(yīng)商簽定的《2008年度苗木供應(yīng)及?；羁蚣軈f(xié)議》，這是一類公司簽訂的有真實庫存的采購合同。

如此看來，采購公司合同和框架協(xié)議都是具有協(xié)議性質(zhì)合同，而不像項目合同那樣在簽定合同之初就能確定合同的金額出來，而是通過制定相關(guān)的付款計劃，在付款的同時來確定付款的金額，同樣也是通過選擇合約規(guī)劃將這些錢歸集到哪些項目上去，具體的展示和操作我們會在后面的付款申請中看到，但這里所不同的是庫存材料合同可能會涉及到材料入庫的問題，比如我10月進(jìn)了100株苗木，其中70株用在了A項目上，剩下的30株我可能為了保證一定的庫存量而直接讓它們進(jìn)了庫存，而這筆付在庫存的錢在系統(tǒng)中也隨著材料進(jìn)入了庫存材料費項中“暫存”起來，我們稱為入庫，哪什么時候再使用呢？假如當(dāng)兩星期后B項目也需要50株苗木了，在庫存材料充足的情況下，那我們就可以直接從倉庫中拿貨就好了，同時在我們系統(tǒng)中也需要將當(dāng)初存在庫存材料費項上的錢歸集到B項目中，我們稱為庫存結(jié)轉(zhuǎn)，后面也會做相應(yīng)的詮釋。

2. 合同變更

1) 管理所有的在合同執(zhí)行過程中發(fā)生的變更事件。合同的變更類型：設(shè)計變更、經(jīng)濟(jì)簽證、技術(shù)洽商、工程變更、補充協(xié)議、預(yù)估變更、結(jié)算調(diào)整。補充協(xié)議、結(jié)算調(diào)整是兩類特殊的變更：a) 補充協(xié)議：

i. 如果針對原合同簽訂一份補充協(xié)議合同，且不能單獨進(jìn)行付款，則視其為原合同的一部分，為保證在主合同執(zhí)行補充協(xié)議的相關(guān)付款，則會在主合同下生成條“補充協(xié)議”類的合同變更；

ii. 在合同信息里選擇主合同及對應(yīng)的合約規(guī)劃；

b) 結(jié)算調(diào)整：

i. 合同結(jié)算時，如果合同結(jié)算金額<>合同金額＋合同變更金額之和，系統(tǒng)會自動將差額生成一筆“結(jié)算調(diào)整”類合同變更；

ii. 在結(jié)算界面，選擇合同的合約規(guī)劃；

2) 如果合同只對應(yīng)一個合約規(guī)劃，合同變更默認(rèn)選擇合同對應(yīng)的合約規(guī)劃（從規(guī)劃余量中扣減）；如果合同對應(yīng)多個合約規(guī)劃，須手工從合同對應(yīng)的合約規(guī)劃里選擇當(dāng)前合同變更對應(yīng)的合約規(guī)劃并確定相對應(yīng)的金額；

1) 變更必須提交審批，主要是讓項目成本經(jīng)理審批，審批一發(fā)起，已發(fā)生就反應(yīng)到項目成本上；

2) 合同變更發(fā)生后，即相當(dāng)于合同金額發(fā)生變化，對應(yīng)項目的動態(tài)成本也會隨之改變；

為保證及時反應(yīng)出項目的動態(tài)成本，合同變更需要及時錄入系統(tǒng)。（應(yīng)制定相關(guān)制度來規(guī)范）。

3.預(yù)估變更

1） 業(yè)務(wù)背景：一方面LH集團(tuán)目前還不能完全做到合同執(zhí)行過程中及時地確認(rèn)所有變更，另一方面LH集團(tuán)也希望粗略地預(yù)估可能發(fā)生的變更(如'預(yù)算調(diào)整'),因此提出“預(yù)估變更”的概念和應(yīng)用需求,以便更精確地得到合同總額(=有效簽約+變更),進(jìn)而得到更精確的項目已發(fā)生成本、動態(tài)成本。

2） 另一層面看:處理合同的“預(yù)結(jié)算”業(yè)務(wù)，LH集團(tuán)在簽合同時特意壓低合同，但合同審批通過后需要及時錄入和調(diào)整預(yù)估變更，預(yù)估變更調(diào)整比較隨意，無須走審批，但每次調(diào)整均有記錄

3） 雖然預(yù)估變更也是一種待發(fā)生合約規(guī)劃，但LH集團(tuán)希望將其區(qū)別于'待發(fā)生合約規(guī)劃'來進(jìn)行展示。末級規(guī)劃余量=目標(biāo)成本-(已發(fā)生+待發(fā)生合約規(guī)劃+預(yù)估變更)。

4. 合同結(jié)算

1) 合同結(jié)算的目的：最終確定合同金額，與合同相關(guān)費項的動態(tài)成本能及時反映出來，便于成本控制；

2) 工程類的合同必須做結(jié)算，合同責(zé)任人要及時結(jié)算合同；

3) 非工程類的合同不需要手工結(jié)算，比如營銷類的合同，合同付款完成（付款金額之和等于合同金額）后即認(rèn)為合同執(zhí)行完畢，系統(tǒng)自動結(jié)算。

4) 結(jié)算支持審批，審批通過后，已發(fā)生才反應(yīng)到項目成本上；

結(jié)算金額<>合同金額＋變更金額，提交審批時，必須對應(yīng)合約規(guī)劃，審批通過后，系統(tǒng)自動產(chǎn)生一筆“結(jié)算調(diào)整”的變更。

5. 合同付款

在項目合同中我們會依照制定的付款計劃按時發(fā)起付款申請，審批通過后，將審批單據(jù)交到出納處，由出納負(fù)責(zé)付款。

項目合同在做付款時，由于前期合約規(guī)劃的范圍已經(jīng)確定，付款時無須在確定合約規(guī)劃的金額，嚴(yán)格按照合同規(guī)定的來走。

而采購公司合同和框架協(xié)議合同則不同，由于前期無法確定項目范圍及發(fā)生金額，只能是通過制訂付款計劃來做，然后當(dāng)真正發(fā)起付款申請時再來確定每筆付款所影響到的合約規(guī)劃的范圍及付款金額。

采購公司合同付款：

1.制定付款計劃

2.發(fā)起付款申請，在每筆付款時確定當(dāng)筆付款的合約規(guī)劃范圍

3.付款的情況返填到合同中，也就出現(xiàn)了我們前面看到的采購合同界面出現(xiàn)合約規(guī)劃的情況。

庫存材料及框架協(xié)議

1. 制定付款計劃

2.發(fā)起付款申請，在每筆付款時確定當(dāng)筆付款的合約規(guī)劃范圍及庫存費項

3.付款的情況返填到合同中，也就出現(xiàn)了我們前面看到的框架協(xié)議合同界面出現(xiàn)合約規(guī)劃和庫存費項的情況。

合同付款也是一個極其重要的一環(huán)，它涉及到我們后續(xù)關(guān)于已發(fā)生和已支付成本的計算，可以說這才是我們成本系統(tǒng)供管理層決策的精華之一，這將在我后面關(guān)于計算費項下已發(fā)生及已支付成本花整整一篇文章中詳細(xì)作說明，涉及到一些表數(shù)據(jù)的存取，預(yù)先定位為Level—300，但這里由于關(guān)注點不同就此帶過。

5. 無合同付款

無合同付款作為合同的一種不可或缺的補充，主要針對在整個項目進(jìn)程中發(fā)生的但又不需要簽合同的成本，比如，常見的有上交政府的報批報建費等等，當(dāng)然，同樣也可以適用與零星庫存材料采購的使用場景。

6. 庫存結(jié)轉(zhuǎn)

前面我們在戰(zhàn)略框架協(xié)議及庫存材料合同的付款中說到了材料的入庫，現(xiàn)在再來說它是如何出庫的，假如我A項目需要從公司倉庫中調(diào)用100株苗木，那我肯定會將庫存材料這筆錢算到A項目的頭上，如此一來我們就需要通過結(jié)轉(zhuǎn)的方式選擇A項目所相應(yīng)的合約規(guī)劃。

點擊“庫存結(jié)轉(zhuǎn)”，打開結(jié)轉(zhuǎn)編輯界面

在后臺我們會為本次的庫存結(jié)轉(zhuǎn)自動生成一個虛擬合同，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)時所選擇的合約規(guī)劃，以保證成本計算的一致性，但這類合同在系統(tǒng)的查詢界面上無法看到的（系統(tǒng)做了相應(yīng)過濾）。

7. 預(yù)警/跳閘控制

我們每簽一份合同，或者每做一次變更，甚至每一次付款都可能伴隨我們動態(tài)成本的變化，那我怎么可以控制到我所發(fā)生的成本不要超過我預(yù)先設(shè)立的目標(biāo)呢？

這就說到了我們預(yù)警/跳閘的控制上了，我們會為項目，甚至單個費項設(shè)定一根紅線，每個關(guān)于成本變動的業(yè)務(wù)觸發(fā)點都會進(jìn)行一次預(yù)警和跳閘的校驗，看是否超出這根紅線的標(biāo)準(zhǔn)，如果超過就需要通知相關(guān)負(fù)責(zé)人及時對成本進(jìn)行回顧，分析及調(diào)整了

一旦出現(xiàn)超強控或預(yù)警的情況，你將會看到類似的提示信息：

超強控指標(biāo)帶來的后果就是項目成本跳閘（感覺像斷電一樣），所有關(guān)于該項目的合同不能簽，付款不能付，項目進(jìn)入停滯狀態(tài)。所以影響程度相當(dāng)大，但這也是LH集團(tuán)在管理中發(fā)現(xiàn)很多實際操作中出現(xiàn)的問題，而沒有辦法的辦法了。

通知相應(yīng)責(zé)任崗位也是督促他們盡快調(diào)整動態(tài)成本，保證項目進(jìn)度的進(jìn)行。

合約規(guī)劃的執(zhí)行情況就介紹到這里，不知道LH集團(tuán)的合約規(guī)劃是否能夠涵蓋了其他地產(chǎn)公司普遍的業(yè)務(wù)場景，如果有所不同，歡迎大家深入展開討論。

后續(xù)文章:已發(fā)生及已支付成本的深度解析,深入講解LH集團(tuán)是如何關(guān)注成本發(fā)生和支付情況，敬請關(guān)注。