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售后包租是一種常見的房地產(chǎn)（尤其是商鋪）銷售模式，指房地產(chǎn)開發(fā)商以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購商品房的方式銷售商品房的行為。由于此種銷售模式既為開發(fā)商提供充足的回籠資金，被開發(fā)商所追捧，同時又為買受人提供穩(wěn)定、高額的投資報酬，因此也為買受人所青睞。而在這個交易過程中，開發(fā)商往往利用優(yōu)勢地位對合同條款進行精明設(shè)計，使得導(dǎo)致購房者既無法尋求刑事法律的幫助，也無法通過民事救濟得到彌補損失。 “億萬暴利，隱無可隱”、“發(fā)展商投資3000萬旺場金”、“統(tǒng)一運營暴賺無憂”。在這樣的宣傳誘惑下，李先生、張小姐等數(shù)十位投資者不禁心動，以將近20萬元/平方米的價格簽下《商鋪買賣合同》，并支付首期房款。然而，接近合同約定的商鋪過戶期限，李先生、張小姐他們才驚覺，由于所購的商鋪已經(jīng)抵押給銀行，所以沒有銀行愿意為該項目的商鋪辦理按揭貸款，發(fā)展商也根本不愿意“贖契”，過戶手續(xù)無法進行，陷入僵局。李先生、張小姐等數(shù)十位投資者以開發(fā)商涉嫌集資詐騙為由向公安機關(guān)報案無果，后又提起民事訴訟，經(jīng)法院一審審理，買受方解除合同、返還房款的訴求全部被駁回。 該案的核心疑問： 刑事方面，購房者認為上當受騙，為什么報不了案？ 民事方面，人民法院判決購房者敗訴的理由是什么？
但“售后包租”并不必然構(gòu)成非法吸收公眾存款罪！ 首先，從法律條文看，法律規(guī)定并不明確。在售后包租的情況下，是否“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的”才是判斷“售后包租”行為是不是構(gòu)成該罪的核心。而該如何具體認定“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的”，法律及司法解釋對此語焉不詳。 其次，從刑法謙抑性看，對此類民間融資行為不宜濫施刑罰。刑法謙抑性，是指在其他法律規(guī)范都不能有效調(diào)整的前提下，才能考慮動用刑法。售后包租畢竟是經(jīng)濟發(fā)展中的一種集資模式，對經(jīng)濟發(fā)展能起到較大作用，而且很多時候是開發(fā)商與購房者雙贏，即使損害消費者利益，也并未擾亂金融管理秩序。 因此，如果能夠證明開發(fā)商通過欺詐、偽造等手段取得房屋銷售許可或房產(chǎn)證，或虛構(gòu)不存在的房地產(chǎn)項目，或根本沒有能力完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)，也不已交付房產(chǎn)為目的，進而通過售后包租形式來籌集資金，破壞金融秩序，可以認為非法吸收公眾存款罪。 而在本案中，雖然商鋪已經(jīng)抵押給銀行，開發(fā)商沒有能力贖契，導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)，損害消費者利益，但并沒有證據(jù)能夠證明開發(fā)商存在上述可以認定為非法吸收公眾存款罪的行為，因此報案不成功。
此類案件的《商鋪買賣合同》中，一般會約定出賣人履行辦理凃銷抵押、網(wǎng)簽、交易過戶等義務(wù)，以買受人足額支付房款或辦畢按揭貸款手續(xù)為前提。即出賣人往往會將其辦理凃銷抵押的義務(wù)設(shè)定在買受人履行付款義務(wù)之后。而在本案中，銀行以擬貸款的抵押物已經(jīng)抵押，不能重復(fù)抵押為由，不予批準貸款。但不管是在本案或其他案件的糾紛中，銀行均不會就不批準貸款的原因作出書面的說明。即買受人就不能就無法獲得貸款的原因進行舉證。故而，在本案中，一審法院審理認定買受人無法獲得貸款不屬于出賣人的責(zé)任，買受人仍應(yīng)履行合同，繼而駁回了買受人解除合同的訴訟請求。 雖然售后包租的商品房買賣交易中，購房者往往處于弱勢地位。但該交易的高額回報，不失為投資者的“餡餅”。因此，完全沒有必要因噎廢食，投資者需要的是在“挑食”中將售后包租交易的法律風(fēng)險降到最低。筆者根據(jù)多年辦案經(jīng)驗，提出以下幾點供廣大投資者參考 選目標，仔細甄別 投資者不能夠被開發(fā)商在商品房銷售現(xiàn)場所營造的美好氣氛沖昏頭腦，無論如何都要保持冷靜的獨立思考，仔細甄別投資回報率是否超過正常值、回報年限是否適中、開發(fā)商對外銷售面積多少、產(chǎn)權(quán)辦理約定等等內(nèi)容。 審查擬購房屋審批文件、核實相關(guān)資質(zhì) 擬購房屋的審批文件包括商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等文件，并特別關(guān)注已經(jīng)竣工、所購買的房產(chǎn)是否可以分割銷售等情況。另外務(wù)必仔細核實開發(fā)商的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，如屬于委托銷售的，還應(yīng)當核實中介的資質(zhì)。 查詢房產(chǎn)登記信息、實地考察房屋現(xiàn)狀 購房者可到房屋管理部門查詢擬購房屋的房產(chǎn)登記信息，核實所購房屋是否已經(jīng)確權(quán)，是否存在抵押、查封的情形，以及房屋剩余的使用年限等信息。購房者最好能夠?qū)嵉厝チ私夥课莸恼w布局規(guī)劃是否符合規(guī)劃許可和房屋測繪成果，房屋是否存在已被出租、占用的情形。 仔細閱讀并審核購房合同內(nèi)容 簽訂買賣合同以及包租合同前，必須仔細閱讀合同內(nèi)容，最好聘請專業(yè)的人員幫助審閱。在銷售現(xiàn)場常見的簽約方式場景系工作人員引導(dǎo)購房者在需要簽署的地方簽名，購房者根本不清楚自己所簽署合同的內(nèi)容，甚至不知道自己簽了什么文件，特別提醒大家，無論銷售人員和你說什么，一定要仔細查看合同內(nèi)容，因為一旦發(fā)生糾紛，合同約定的補救方式就是你合法權(quán)益的救命稻草。如筆者所辦的另一個案件中，合同明確約定了出賣方辦理涂銷抵押的期限，逾期未完成涂銷抵押義務(wù)的，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人支付違約金。最后出賣方資金不足無法提前還款辦理涂銷抵押，買受人順利地解除了合同，收回購房款。 黃欣欣，廣信君達律師事務(wù)所專職律師 賴建東，吉林大學(xué)法學(xué)碩士 |
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