近日，萬科企業(yè)股份有限公司公布了畢馬威華振會計師事務(wù)所對于重組議案中土地價值的相關(guān)回復(fù)。
    記者查閱文件發(fā)現(xiàn)，作為重組對象方深圳地鐵前海國際發(fā)展有限公司的審計師，畢馬威指出，按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，前海國際獲地鐵集團(tuán)增資時，三項地塊土地使用權(quán)應(yīng)以公充價值入賬。
    根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號—— —存貨》第十一條“投資者投入存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外”；以及《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解2010》的補(bǔ)充解釋：“在投資合同或協(xié)議約定價值不公允的情況下按照該項存貨的公允價值作為其入賬價值”為準(zhǔn)則依據(jù)，前海國際對于投資者增資注入的土地使用權(quán)應(yīng)以公允價值作為該土地使用權(quán)的入賬價值。
    根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)劉第39號—— —公允價值計量》第六章估值技術(shù)第十八條“企業(yè)以公允價值計量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)采用在當(dāng)前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術(shù)。企業(yè)使用估值技術(shù)的目的，是為了估計在計量日當(dāng)前市場條件下，市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債的價格”，而依據(jù)估值技術(shù)得出的投資者增值投入時點的土地使用權(quán)公允價值預(yù)佑值為人民幣455.74億元，該公允價值最終以具有證券期貨業(yè)務(wù)資格的評估機(jī)構(gòu)出具的評信值為依據(jù)確定。
    畢馬威指出，由于前海國際接受    地鐵集團(tuán)增資的時間與交易的評佑基準(zhǔn)日間隔極短，土地相關(guān)的條件及市場環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，和此上述公允價值的預(yù)估值與《萬科企股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易須案》中披露的前海樞紐項目地塊及安托山項日地塊于評估基準(zhǔn)日2016年5月31日時的預(yù)估值人民幣325.03億元及人民幣130.71億元的合計數(shù)一致。
    同時，增資作價與當(dāng)時可參考市場價之間的差異情況及其對前海國際凈資產(chǎn)的影響也為深交所關(guān)注。對此，畢馬威稱，土地使用權(quán)的公允價值與增資合同中約定的土地作價人民幣235.90億元的差額人民幣219.84億，一次性記入資本公積科目。土地使用權(quán)以公允價值反映在前海國際2016年5月31日的凈資產(chǎn)中，若土地使用權(quán)公允價值的預(yù)估值與公允價值的錄終值沒有差異，則對前海國際于2016年5月31日的凈資產(chǎn)不會再有額外影響。
    畢馬威會計師提出，前海國際以公允價值作為投資者作價增資投入的土地使用權(quán)的入賬價值，相關(guān)影響計入凈資產(chǎn)的會計處理方法符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定。
    但同時畢馬威也稱，由于其對前海國際財務(wù)報表的審計工作尚在進(jìn)行中，且審計的目的是對財務(wù)報表的整體發(fā)表意見，因此畢馬威對上述土地使用權(quán)的公允價值的預(yù)估值的合理性不發(fā)表任何意見。