城市印記① | 被點(diǎn)贊的上海張園，正在這樣留住鄉(xiāng)愁與記憶

優(yōu)秀歷史風(fēng)貌是一個(gè)城區(qū)歷史的濃縮、文化的積淀、城區(qū)的靈魂。隨著旅游、商業(yè)、文化開發(fā)越來越深入，現(xiàn)在上海各區(qū)都越來越重視對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護(hù)與開發(fā)。但在城市更新的匆匆步伐中，如何讓這份保護(hù)更彰顯價(jià)值？

上海張園的保護(hù)與開發(fā)模式普遍受到專家與業(yè)內(nèi)人士的點(diǎn)贊。記者日前對(duì)正在開發(fā)與保護(hù)中的張園進(jìn)行了實(shí)地走訪，采訪到最詳實(shí)的張園規(guī)劃，并請相關(guān)專家對(duì)上海歷史風(fēng)貌總體保護(hù)與開發(fā)提出真知灼見。

張園曾是上海最熱鬧的游樂場

位于威海路、茂名北路一帶的張園·豐盛里上個(gè)月露出了“真容”：這是10幢帶有海派風(fēng)格的石庫門里弄建筑，其中1幢為保留歷史建筑，9幢為2層至3層的仿建老式建筑。豐盛里是張園項(xiàng)目西側(cè)非常重要的一塊開發(fā)與保護(hù)區(qū)域。目前已經(jīng)啟動(dòng)招商，這里將打造成為融合上海石庫門建筑與海派商業(yè)文化、業(yè)態(tài)豐富度高的中高檔優(yōu)質(zhì)商業(yè)體， 滾石餐廳、百威英博、巧虎歡樂島以及白色城堡等知名商業(yè)品牌已確定入駐。

張園，位于上海靜安區(qū)南部，北至南京西路、東至石門一路、西至豐盛里、南至威海路，是南京西路風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的核心區(qū)域，距梅泰恒商圈僅百米之遙，緊鄰吳江路休閑街，交通十分便利，周邊配套也相當(dāng)成熟。

這里有一段光輝歲月，曾是大型游樂場新世界與大世界建造前上海最熱鬧的游樂場。張園全名叫張氏味莼園，是晚清富商張叔和于1882年興修的花園。這里仿照西式園林風(fēng)格興修了洋樓、大草坪、花卉、綠樹、水池等，同時(shí)也兼顧了小橋流水、亭臺(tái)樓閣等中式元素，是當(dāng)時(shí)上海最大的私家園林。1892年，張叔和還專門請來英國工程師景思美建造了一座高大洋房“Arcadia Hall”，意為世外桃源，可容千人，是當(dāng)時(shí)上海最高的建筑。

張園從1885年起正式向公眾開放，市民可以來這里看戲、照相、宴客、品茶、納涼、看展、購物，甚至是登熱氣球望遠(yuǎn)，可謂當(dāng)時(shí)上海最受歡迎的公共活動(dòng)場所。西方傳來的新奇玩意，在張園也是應(yīng)有盡有，上海的第一盞電燈在這里點(diǎn)亮，第一場話劇也是在這里上演。1909年，霍元甲還曾在這里設(shè)擂臺(tái)挑戰(zhàn)外國大力士。

直到后來的1915年和1917年，更專業(yè)的大型游樂場新世界和大世界建成后，張園才被逐步更替。1918年前后，這里被逐漸改為各式民用建筑，成為民居點(diǎn)。

作為上海規(guī)模最大、保存最完整、建筑形式最豐富的歷史建筑群，又地處上海如此重要與核心的位置，張園的保護(hù)與開發(fā)受到了外界關(guān)注。

五大地塊整體規(guī)劃，呈現(xiàn)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

記者了解到，去年8月，靜安區(qū)成立了“南京西路張園地區(qū)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組”，開始對(duì)張園地區(qū)進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。在規(guī)劃中，張園的開發(fā)共分為東、南、西、北、中五大地塊，呈現(xiàn)出協(xié)同發(fā)展布局，零售、餐飲、休閑、住宿等業(yè)態(tài)多元互補(bǔ)，具有顯著的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

中部地塊是張園的核心區(qū)域，位于泰興路東西兩側(cè)。在規(guī)劃中，未來這里將被打造成為時(shí)尚、精致、高雅的復(fù)合型生活休閑商業(yè)街區(qū)。以“商業(yè)+居住+養(yǎng)生+文化”功能為主導(dǎo)，包括餐飲、零售、休閑娛樂、精品酒店、風(fēng)貌居住、高端醫(yī)療護(hù)理中心等多種功能。

西部的茂名北路兩側(cè)將依照精品商街的思路開發(fā)。茂名北路路幅寬112米，長度約300米，只有一條由北向南的單向車道，符合“精、高、巧”的特征，具備將來逐步形成步行街或準(zhǔn)步行街的條件。 茂名北路東側(cè)至泰興路之間有五條老式里弄，這里未來將和西側(cè)的豐盛里地塊聯(lián)動(dòng)，打造為茂北精品商街。目前，豐盛里項(xiàng)目共簽約16家商戶，10家商戶正在進(jìn)行內(nèi)部裝修。記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少街邊新店已經(jīng)裝修完畢。

東部地塊位于地鐵13號(hào)線出站口附近，將新建1幢標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，主要吸引咨詢、法律等專業(yè)服務(wù)、公關(guān)傳媒、奢侈品零售商貿(mào)為主要行業(yè)的中外資客戶。根據(jù)規(guī)劃復(fù)建2幢或3幢老式建筑，獨(dú)棟面積在1000平方米左右，適用于大型餐飲及潮牌設(shè)計(jì)師品牌旗艦店。

北部的吳江路休閑街將進(jìn)行形態(tài)擴(kuò)容，包括吳江路東擴(kuò)、開發(fā)現(xiàn)有街區(qū)二樓平臺(tái)等，拓展街區(qū)經(jīng)營空間，還將通過景觀調(diào)整，對(duì)街區(qū)景觀、照明燈光以及休閑設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)代化改造，大力發(fā)展“月光經(jīng)濟(jì)”、“外場經(jīng)濟(jì)”，使之與張園和南京西路的業(yè)態(tài)匹配。

張園的南部地塊內(nèi)現(xiàn)有延安中路幼兒園，未來南部地塊的其他區(qū)域?qū)⒅饕米魃逃霉δ?。張園的東南側(cè)建有四季酒店和旺旺大廈，目前已經(jīng)落成并投入使用。

整體性規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)開發(fā)、協(xié)同發(fā)展，是張園保護(hù)與開發(fā)的一大亮點(diǎn)。靜安政協(xié)曾開展優(yōu)秀歷史文化資源保護(hù)的專題調(diào)研，深入張園發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)不少。區(qū)政協(xié)主席陳永弟說，目前上海一些地方歷史建筑更新利用實(shí)施的系統(tǒng)性不強(qiáng)，不能很好地在城市更新中發(fā)揮成片、成帶的規(guī)模效應(yīng)，而且保護(hù)方式主要是以硬件開發(fā)為主，對(duì)景觀環(huán)境和人文內(nèi)涵的考慮挖掘不夠，街區(qū)開發(fā)仍以商業(yè)店鋪為主，缺乏文化場所的引入。而張園的保護(hù)與開發(fā)并非針對(duì)單個(gè)建筑、單條街區(qū)，而是對(duì)整個(gè)張園8.75萬平方米及其相連區(qū)域進(jìn)行了整體性規(guī)劃，如此聯(lián)動(dòng)開發(fā)、協(xié)同發(fā)展，才能保留原汁原味。

探索“保護(hù)性征收”，“拆、改、留”并舉

很多歷史風(fēng)貌區(qū)與歷史建筑在保護(hù)與開發(fā)中，都會(huì)遇到一個(gè)棘手問題：如何處理建筑與風(fēng)貌區(qū)的保留保護(hù)和原住民的關(guān)系？

陳永弟說，上海很多歷史建筑目前都缺乏必要的保護(hù)和修繕。有些里弄建筑、花園洋房中居住人口密度大，存在任意改建門廳、門窗、外立面或在樓內(nèi)、樓頂加層等不合理使用現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了外觀陳舊、內(nèi)部損壞嚴(yán)重，建筑風(fēng)貌、裝飾風(fēng)格及內(nèi)在價(jià)值逐漸被淹。由于歷史原因，大部分歷史建筑權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，同一樓宇中可能存在著產(chǎn)權(quán)戶與租賃戶、單位與居民共存的現(xiàn)象，這都給歷史建筑的保護(hù)性修繕、改造和開發(fā)利用帶來難度。

張園同樣遇到了這樣的問題。如今，走進(jìn)張園區(qū)域內(nèi)的泰興路，所見皆是成片青磚紅墻的老式石庫門建筑，這里還延伸出不少支弄，每條小弄里都居住著十幾戶居民。作為張園核心地塊的中部地塊，現(xiàn)有居民約1176戶。

為此，靜安區(qū)探索出“保護(hù)性征收”的新政策，即為保護(hù)歷史建筑、恢復(fù)歷史風(fēng)貌，靜安區(qū)對(duì)張園相關(guān)區(qū)域進(jìn)行整體征收，以最大程度上保留張園的歷史文化原生態(tài)風(fēng)貌。去年11月，張園地塊被正式列入上海市舊城區(qū)改建房屋征收范圍。這塊東至石門一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吳江路，就是現(xiàn)在的張園中部地塊，占地面積約5.63萬平方米。

記者了解到，未來在完成中部地塊征收后，靜安區(qū)將對(duì)張園實(shí)行“拆、改、留”并舉。在對(duì)歷史建筑進(jìn)行保留保護(hù)和修繕改造的過程中，堅(jiān)持修舊如舊，最大程度上留存歷史文化資源。靜安區(qū)還將按幢為單元，全面建立張園內(nèi)170余幢歷史建筑資料庫，形成最完整的房屋資料和改造修繕控制建議，為今后實(shí)務(wù)操作提供依據(jù)。

此外，張園的開發(fā)與保護(hù)還有一大亮點(diǎn)，就是既有歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，又有精品商街、休閑街，融商務(wù)商業(yè)、時(shí)尚娛樂、文化風(fēng)情以及居住等多重功能于一體，呈現(xiàn)出一個(gè)中西合璧、古今交融、多元互動(dòng)的“中央活動(dòng)區(qū)”。

位于張園入口、泰興路西側(cè)的99號(hào)建筑就是多元融合開發(fā)的一個(gè)典型范例。記者走進(jìn)這里時(shí)發(fā)現(xiàn)，“張園99”的清水外墻已經(jīng)修補(bǔ)平整、粉刷一新，在保留窗沿、屋檐的西式裝飾的同時(shí)還進(jìn)行了翻新，最大程度上恢復(fù)了中西合璧的石庫門風(fēng)貌。一批國際范十足的餐廳、酒吧已入駐，形成了格調(diào)較高的餐飲、休閑場所聚集地，將為來往的市民、游客提供了優(yōu)質(zhì)的公共活動(dòng)空間，以一種全新姿態(tài)保留下“活的歷史”。

堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)保存“與“多元開發(fā)“并重

城市里的老房子就是人類的文化、人類文明故事的載體。通過這些載體，我們能夠喚起歷史的記憶。如何保存這份城市的印記？陳永弟建議：放眼全市，要堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)保存“與“多元開發(fā)“并重，盡可能豐富保護(hù)開發(fā)的模式，使歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史建筑適應(yīng)當(dāng)代的功能要求，同時(shí)又不失去原有時(shí)代的風(fēng)貌特色。

具體來說，一是加強(qiáng)關(guān)聯(lián)性開發(fā)保護(hù)。注重歷史建筑、歷史風(fēng)貌之間及其與周圍整體環(huán)境之間的關(guān)聯(lián)性，可設(shè)定主題，在不同的歷史風(fēng)貌區(qū)或建筑之間，設(shè)立旅游路線將其串聯(lián)起來。

二是加大創(chuàng)意性開發(fā)保護(hù)。如今的開發(fā)項(xiàng)目主要以零售、餐飲為主，應(yīng)打破路徑依賴，可引進(jìn)一流企業(yè)駐場辦公，推出設(shè)計(jì)藝術(shù)類工作室、文藝演出區(qū)域、各種主題的文化商業(yè)市集、音樂節(jié)等等。這種模式最大的好處是有利于打響品牌，聚攏人氣。

三是注重非物質(zhì)類文化遺存的開發(fā)保護(hù)。不但要將注意力集中在如何將建筑物“修舊如舊”上，當(dāng)前還要注重對(duì)傳統(tǒng)觀念和營造手法的保護(hù)。

四是探索博物館式的開發(fā)保護(hù)。注重博物館城區(qū)與建筑博物館的融合。一幢建筑、一個(gè)風(fēng)貌區(qū)本身就是一座博物館，也可以在其內(nèi)部開設(shè)相關(guān)主題的博物館或展覽館。著力打造“博物館城區(qū)”這一新概念，營造主題文化場；逐步恢復(fù)重建一批優(yōu)秀歷史建筑，以技術(shù)手段活化一批歷史資源，以市場方式激活一批老字號(hào)品牌，保護(hù)這些老房子、老品牌及其承載的歷史文化遺存。

此外，他還特別提出，要多方式引導(dǎo)、調(diào)動(dòng)公眾積極參與開發(fā)保護(hù)?！罢鳛楸Ｗo(hù)開發(fā)的主體之一，在當(dāng)前整體搬遷成本過高而采用部分搬遷或保留原住民的情況下，可以適當(dāng)改變思路，鼓勵(lì)社會(huì)公眾的積極參與，實(shí)現(xiàn)最大程度的保護(hù)開發(fā)。”

比如，加強(qiáng)與居民和產(chǎn)權(quán)所有者的協(xié)商，探索一種開發(fā)方與居民（產(chǎn)權(quán)所有者）互利雙贏的模式，里弄住宅區(qū)可調(diào)整為部分合理的商住混用，開發(fā)方進(jìn)行整體商業(yè)開發(fā)或用于公益參觀；保留原居民但需要配合開放，開發(fā)方讓利補(bǔ)償居民（產(chǎn)權(quán)所有者），可以適當(dāng)在門票等收入上給予分成等。

再比如，設(shè)立保護(hù)開發(fā)的專項(xiàng)資金，可采用政府、企業(yè)和民間力量共同參與的方式。除了政府財(cái)政專項(xiàng)預(yù)算投入外，重點(diǎn)吸引有較高文化品位的企業(yè)注資、民間人士的募捐與歷史建筑有關(guān)人士的資助、海外人士慈善捐助等。通過專業(yè)運(yùn)作逐步將專項(xiàng)資金做強(qiáng)，為保護(hù)開發(fā)工作提供強(qiáng)有力的支持。

本文圖片：海沙爾攝   圖片編輯：邵競  （編輯郵箱：jfshquxian@163.com）