商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)終端客戶是消費(fèi)者，從前面的分析可以看出，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)的可持續(xù)盈力能力就需要解決好商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，做好商業(yè)地產(chǎn)定位，商業(yè)地產(chǎn)定位的結(jié)果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合。
可見，商業(yè)地產(chǎn)的定位是對于商業(yè)地產(chǎn)價值 實(shí)現(xiàn)有著重要的意義。
對商業(yè)地產(chǎn)的定位，歸根結(jié)底是要滿足市場競爭的需要，集中力量針對某一特定的目標(biāo)市場展開經(jīng)營活動，并發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。
那如何將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位，商業(yè)地產(chǎn)的定位都包含了那些方面呢？本次主要針對商業(yè)定位中的以下幾方面簡要進(jìn)行分析：
1目標(biāo)市場定位
商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)定之初應(yīng)整明白，建設(shè)成的商業(yè)項(xiàng)目是給誰用的、他的需求是什么，他面對的消費(fèi)人群是誰，他將如何使用才能讓他的消費(fèi)者滿意等。這些問題整明白，僅是整明白商業(yè)項(xiàng)目的一部分，作為商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)者，其直接的銷售對象并不是直接購物或消費(fèi)的消費(fèi)者，而是商家，研究終端消費(fèi)群除了確定目標(biāo)定位，同時也是為了更好的理解商家的需求。而在滿足功能要求的前提下，滿足未來大量商家的需求以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為開發(fā)商獲得最大的出租和出售回報。
2功能的定位
商業(yè)地產(chǎn)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)。但是隨著消費(fèi)水平的提供，人們在購物的同時，也提出了更高的要求，包括對娛樂、精神等方面的需求。如目前新興的體驗(yàn)式購物等，在一些大型的商業(yè)購物中心，在主營零售的基礎(chǔ)上，增加了餐飲、娛樂、體閑、商務(wù)、體驗(yàn)式等多種功能。同時，商業(yè)地產(chǎn)在功能定位上也應(yīng)該想明白是走大眾化路線還是特色化路線。如果功能定位不清晰，易出現(xiàn)胡子眉毛一把抓，出現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目在建筑設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)及設(shè)備配套方面不能被高效的利用，導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險加大，收益不穩(wěn)定，商業(yè)的經(jīng)營價值不能被有效的挖掘。
在這一定上，目前很多的商業(yè)項(xiàng)目都希望做成高大尚的購物中心，從而沒能結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的競爭對手狀況、消費(fèi)人群的消費(fèi)能力等，從而導(dǎo)致失敗。
3經(jīng)營方式
目前通常采用的經(jīng)營方式有自營、招租、或以自營為主、招租為輔或反之，也有委托專門的管理公司進(jìn)行管理。各種經(jīng)營方式方之間各有優(yōu)劣。經(jīng)營方式的確定有利于招商工作的順利進(jìn)展，減少空置損失。
從目前市場上商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營來看，統(tǒng)一經(jīng)營的方式有提于對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，整體的經(jīng)營思維能創(chuàng)造更好的商業(yè)價值。在這一點(diǎn)上，香港購物中心表現(xiàn)的較為明顯，其整體的經(jīng)營思維更強(qiáng)。采用統(tǒng)一經(jīng)營的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃和經(jīng)營當(dāng)中，會致力于創(chuàng)造最高的整體價值，并且所有的規(guī)劃和經(jīng)營思想都以此為核心。在這種思想指導(dǎo)下，能將低樓層與高樓層租金差距拉至最小，用策略經(jīng)營實(shí)現(xiàn)各樓層的租金遞增幅度平緩。
4業(yè)態(tài)的選擇
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)入市場前，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的市場條件及項(xiàng)目自身的規(guī)模、面積等確定項(xiàng)目要做那種業(yè)態(tài)經(jīng)營，對業(yè)態(tài)的選擇通常要考慮的因素有：1、外圍影響因素，包括片區(qū)的規(guī)劃定位、人口結(jié)構(gòu)及消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)實(shí)力、區(qū)域商務(wù)格局、商家資源、交通狀況、業(yè)態(tài)自身、經(jīng)營者水平； 2、內(nèi)在影響因素，包括商場內(nèi)部格局、交通布局、聚客能力、動線規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模、輔助功能區(qū)等。業(yè)態(tài)定位清晰有利于明確招商的方向，加快招商的進(jìn)度。
不同業(yè)態(tài)的商戶對租金水平的承受能力各有差異，租金是商戶經(jīng)營成本的重要組成部分，也是商業(yè)地產(chǎn)主要的收入來源，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報主要通過租金來實(shí)現(xiàn)。因此在對業(yè)態(tài)選擇時，應(yīng)充分考慮不業(yè)態(tài)的租金承受能力，否則商戶的經(jīng)營壓力就會過大，整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)將變得十分的脆弱，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃能實(shí)現(xiàn)租金收益的最大化。
與住宅相比，商業(yè)定位更接近于定制生產(chǎn)，在招商方案在落地前，至少主力店已有較為明確的意向。與此同時，受外圍環(huán)境及人們喜好的變好、對精神生活的需求，對于商業(yè)的業(yè)態(tài)，一般情況下在2至3年，最長5年應(yīng)進(jìn)行細(xì)部的調(diào)整，以適應(yīng)新的市場環(huán)境。
當(dāng)然業(yè)態(tài)明確的同時，也要做好商戶的互補(bǔ)性和零售均衡性，良好的商戶組合能延長客戶停留時間、增加購買機(jī)會，進(jìn)而利潤。
5招商策略
許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是一些大型商業(yè)項(xiàng)目，其經(jīng)營成功大多都與品牌主力店的入駐有著較大的關(guān)系。主力店不僅可以消化大量商業(yè)面積，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營，還可產(chǎn)生品牌聚集效應(yīng)，提高項(xiàng)目整體租金收入，聚集旺盛的人氣，保證后期的良好經(jīng)營。
主力店群是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最穩(wěn)定的租金來源，雖然每平方米租金不高，但勝在有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，大大拉升商業(yè)地產(chǎn)中其他中小商鋪的租金水平，成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要利潤來源。同時合理安排租戶的比例，對于項(xiàng)目的利潤產(chǎn)生也非常重要。可以采用多主力店的方式，來達(dá)到吸引人流，推動人流到達(dá)商場各角落的目的，人流拉動力達(dá)到最強(qiáng)。
對于主力店的招商的對象分為三類，一類是帶人氣的商家，比如電影院、大型主力店，租金水平會比較低。第二類是帶租戶的商家，比如高檔品牌店，租金水平中等偏高，他們的經(jīng)營會比較穩(wěn)定，會吸引其他租戶前來落腳。還有一種就是普通的租戶，租金水平高，流動性比較大。
同時在商家選擇上，注重對商家對商業(yè)地產(chǎn)所貢獻(xiàn)租金水平的持續(xù)性，促使商業(yè)地產(chǎn)中的商戶始終保持一個最佳的狀態(tài)，以保證商業(yè)地產(chǎn)利潤的上漲。
當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的定位還包括很多，如對商業(yè)形象的定位等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是一個全面綜合的過程，各定位因素之間相互聯(lián)系、相互作用、相互影響且互相促進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)中所承載的商業(yè)主體的輻射力，應(yīng)該和其定位有機(jī)結(jié)合，才能有其存在的社會化價值，才能煥發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)的勃勃生機(jī)。因此商業(yè)地產(chǎn)的價值實(shí)現(xiàn)需要結(jié)合其商業(yè)定位，在目標(biāo)客戶、消費(fèi)群體、業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面進(jìn)行綜合考慮，對各類商業(yè)資源進(jìn)行有機(jī)的組織整合，即良好、清晰的商業(yè)地產(chǎn)定位能在市場上形成強(qiáng)大的沖擊力，讓市場與消費(fèi)者均認(rèn)同，并樂于到此來消費(fèi)，這樣才能極大的提高商業(yè)地產(chǎn)的價值。
