紅星美凱龍(1528.HK)日前發(fā)布2016年年報：營業(yè)收入92.82億元人民幣，同比增長6%；凈利潤40.36億元，同比下滑1.5%；基本每股收益1.11元；擬每股派現(xiàn)0.42元。公司經(jīng)營業(yè)績看似企穩(wěn)，凈利潤下滑力度不大。

但自3月20日紅星美凱龍披露年度業(yè)績報告以來，紅星美凱龍股價陰跌多日，近日雖有小幅反彈，但仍較年度業(yè)績之前明顯下跌。且惠譽近期將紅星美凱龍評級下調(diào)，認(rèn)為紅星美凱龍今年運營杠桿不降反升。

紅星美凱龍最近的市場行情似乎不太盡如人意，不妨稍微仔細(xì)讀一讀紅星美凱龍2016年的年報：如果除去投資物業(yè)價值變動帶來的收益，紅星美凱龍的利潤下滑幅度其實遠(yuǎn)大于1.5%。

紅星美凱龍于2015年6月在香港上市，是中國領(lǐng)先的家居服飾及家俱商場運營商。據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年，紅星美凱龍銷售額占連鎖家居裝飾及家具商場行業(yè)的11.8%，占商場行業(yè)的4.5%，在我國家居裝飾及家具零售行業(yè)中所占市場份額最大。

2016年紅星美凱龍實現(xiàn)收入92.82億元，同比增長6%。其中自有/租賃商場業(yè)務(wù)帶來收入58.71億人民幣，占總營業(yè)收入的63.2%；委管商場營業(yè)收入27.41億元，在總營收中占比29.5%；商品銷售及相關(guān)服務(wù)營收2.05億元，占比2.2%；其他業(yè)務(wù)營收4.65億元，占比5.1%。下圖為紅星美凱龍歷年營收與凈利潤走勢圖：

據(jù)年報顯示，紅星美凱龍2016年凈利潤40.36億元，同比下滑1.5%。綜合損益表中，投資物業(yè)公允價值變動由2015年的23.81億上升至26.52億人民幣，凈增加2.71億。主要是由于報告期內(nèi)若干發(fā)達(dá)城市的自有商場租金及管理費水平上升及若干在建商場竣工開業(yè)。下圖為紅星美凱龍2016年綜合損益表部分截圖：

正常情況下，公司的自持物業(yè)是作為投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，其公允價值的波動會影響公司非經(jīng)常性損益并進而影響公司的利潤總額。若從紅星美凱龍賬面凈利潤中扣除這部分公允價值增長，則2016年紅星美凱龍的實際凈利潤較上年度下降的幅度遠(yuǎn)超過1.5%。

此外2015年-2016年，紅星美凱龍投資物業(yè)公允價值變動收益占凈利潤的比例分別為54.5%、65.7%，這也反映出物業(yè)重估對利潤的影響。

本文作者：面包財經(jīng)

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