從今年6月份開始，我們組織了集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)，各城市公司先后三次分別前往杭州、上海、蘇州、南京、北京、沈陽等地對特色小鎮(zhèn)、標(biāo)桿樓盤進(jìn)行考察以及各種設(shè)計交流。

        多看多想多總結(jié)是我們的考察宗旨，回來以后也是組織了多次總結(jié)交流會，考察報告是一沓一沓的呢。這次北京沈陽的踩盤記我暫且用這種方式先記錄下來，方便分享給大家。

        北京和沈陽的看盤感受完全不一樣，我分開來描述。

        先說北京盤，這次我們看了金地華著、電建金地華宸、中駿西山天璟、綠城西山燕廬、保利和光塵樾。先來看看這幾個項目基本情況。其中電建金地華宸和綠城西山燕廬售樓處面對面，從規(guī)模和入市時間來看必須經(jīng)歷正面廝殺，且看它們是怎么打的？

       先來看看北京豪宅的共同點

1. 通過引入知名設(shè)計師，制造營銷賣點

                 邱德光講解和光塵樾的設(shè)計理念

        無論是踩盤時聽現(xiàn)場銷售的說辭還是回來查資料，都發(fā)現(xiàn)豪宅通過引入知名設(shè)計師的IP，制造營銷賣點的這一做法已成流行趨勢。邱德光、李寶章、葛亞曦、鄭忠、周光明這些知名設(shè)計師的名字和設(shè)計概念不是出現(xiàn)在售樓處品牌館里的宣傳視頻里就是在各種軟文中，甚至是產(chǎn)品發(fā)布會上。他們與開發(fā)商之間達(dá)成某種默契，進(jìn)行著win-win的合作。

2. 當(dāng)下最流行的新中式風(fēng)格是北京豪宅的首選

        金地華著和電建金地華宸是北京金地首發(fā)的金地華系，華系產(chǎn)品主張建筑與自然共生，創(chuàng)造與眾不同的空間、生活體驗與極致健康的生活方式。華系產(chǎn)品建筑以傳統(tǒng)文化為基礎(chǔ)，構(gòu)筑新東方經(jīng)典大宅。   

        中駿西山天璟售樓處通過提取傳統(tǒng)府園的造園手法，空間采取“六進(jìn)院落”、“七重景觀”，在形、境、韻的層次上進(jìn)行感官的疊加。門頭、照壁、高墻按照一定的空間比例嚴(yán)格推敲，保證整體的貴氣雍容。    

        和光塵樾更是一群人極致的新中式合院。秉承“和其光、同其塵”大道自然的造園理念，借鑒蘇州藝圃看與被看的簡約布局。

      再來看看這些樓盤的獨有特點吧

1. 中駿西山天璟——產(chǎn)品差異化競爭，戶型附加值高

          北京門頭溝當(dāng)時的地王，樓面價4.1萬/平方米，而當(dāng)時周邊樓盤均價不到4萬。比鄰而立的永泰西山御園193/201/219三種面積段的4 1戶型毛坯；華遠(yuǎn)裘馬四季166四居、191m24 1戶型精裝。而中駿西山天璟的主力戶型為112/118/135/155的3 1戶型。

         此外在限價的大背景下，很多項目已經(jīng)把精裝修去掉，所以該項目的精裝修就顯得彌足珍貴了，但限于價格的原因，裝修標(biāo)準(zhǔn)相對不高，白墻不貼壁紙，廚衛(wèi)品牌較為常見，衛(wèi)具是TOTO，廚房是方太抽煙機(jī)、消毒柜，櫥柜是金牌。且只有一種裝修風(fēng)格。

        戶型贈送面積多，下圖為155方3 1戶型，贈送設(shè)備平臺 挑空空間、半開放陽臺。

2. 金地華著——完美規(guī)避項目太小，難以營造社區(qū)感的劣勢

        精準(zhǔn)的客戶定位    項目規(guī)模小，所以不用適應(yīng)所有客戶，而只需要找到你的客戶，然后做到項目價值匹配客戶需求。項目處于中關(guān)村和金融街之間，項目抓住的就是對海淀有居住情結(jié)的貴族階層。

        產(chǎn)品精細(xì)化小眾    將項目園林定位為私密化的庭院式園林，規(guī)劃方面的創(chuàng)新：一到三層都是商業(yè)，四層以上是住宅，所以住宅的入口從南進(jìn)，通過大堂和立體交通空間提升到四層行政層泛會所（酒店式管理 前臺 大堂 咖啡吧），再從四層分別進(jìn)入住宅層。

        高品質(zhì)精裝 健康科技 安防   相對海淀的老社區(qū)，這里更貼合時代的步伐，對   這些居住在老社區(qū)的貴族階層有很大吸引力。

         金地華著還有一個最大的亮點——通過產(chǎn)品創(chuàng)新，尋求商業(yè)最佳解

         二三層商業(yè)按商墅設(shè)計 ，成為暢銷品 。 控制商墅面積，層高4.2米，可商可住，邊套贈送大露臺。但同時也需要注意管線、消防通道的處理。

3.和光塵樾——光之舍

        和光塵樾最大的特點就是它是與光與自然互動的建筑。每一個主要室內(nèi)空間，客廳，餐廳，主臥，次臥，兒童房......都至少有兩面采光。每一個空間，包括廚房、洗手間、地下室都能保證自然采光。如何做到的呢？

        第一，”L“型建筑，增加采光面。 戶型面寬大于進(jìn)深，進(jìn)一步加大采光面。

        第二，從地下負(fù)二層直通地上三層的五層通高的采光中庭（近20米高，采用鋼結(jié)構(gòu) 鋁包鋼幕墻結(jié)構(gòu) 大尺度玻璃窗）。不僅為地下空間提供自然光線，也增加了地上一到三層的采光面。

         第三，每一套合院都擁有2到3個院子，前院，南北雙院。

        和光塵樾的所有用材、工藝都達(dá)到了很高的水準(zhǔn)。不管是石頭的打磨，還是水景的呈現(xiàn)......

4.綠城西山燕廬和電建金地華宸

         前文中已經(jīng)提到這兩個項目面對面，所以合起來一起說會更有趣。

         產(chǎn)品差異化競爭  華宸拿地比燕廬早，拿地價格比燕廬便宜。但華宸并沒有選擇通過價錢比燕廬低去獲得客戶，而是定位為金地最高端的華系（首發(fā)），主力戶型為120的三居-150方四居的高層和185-250方的平墅。

        而首度進(jìn)入北京的綠城則選擇80-150方的戶型。就項目風(fēng)格而言，綠城也放棄了拿手的中式風(fēng)格從而避免和金地的正面比較與沖突。

        電建金地華宸項目特色：配備7X24精裝科技智能化健康生活體系，是整個華北區(qū)域首個獲得Breeam認(rèn)證的綠色健康社區(qū)。

        綠城西山燕廬特色：精裝修家具家電全配齊，真正實現(xiàn)了拎包入住。打后期物業(yè)社區(qū)服務(wù)牌，提供完善的物業(yè)服務(wù)，包括定期體檢。

        從拿地及入市時間，以及各自的產(chǎn)品策略，可以看出金地在這次面對面的戰(zhàn)役中占據(jù)主動地位。

接著我們再說說沈陽盤。這次沈陽我們金地鐵西檀府、金地名悅、金地九韻風(fēng)華、萬科圣豐翡翠之光、龍湖西府原著。

1. 金地鐵西檀府——三重禮儀歸家之路，體現(xiàn)尊貴感

第一重 小區(qū)入戶大堂

第二重  園林禮儀空間

第三重  樓棟入戶大堂

        金地鐵西檀府是金地最為經(jīng)典的褐石系列

        雕飾的門廳、山花坡頂、八角飄窗、寶瓶欄桿、外露臺階、藝術(shù)化的景觀小品、褐石街區(qū)獨有的鐵藝

2. 金地名悅——遵循貨值最大化原則，在規(guī)劃階段掃除障礙

        項目占地面積37585平方米，容積率3.0。項目采用了貨值最大化的一貫做法，高低搭配，且在規(guī)劃階段向政府爭取條件，減小退縮距離，最終實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

金地名悅是金地名仕系列

經(jīng)典的名仕廊

3. 金地九韻風(fēng)華——控制景觀成本有妙招

            九韻風(fēng)華占地面積33000平方米，容積率2.0，規(guī)劃有1棟34層高層，11棟7層多層洋房，首層洋房贈送庭院。沈陽金地的設(shè)計師通過劃大贈送庭院的面積，減少公共景觀面積來變向提高景觀的單方限額，同時也給首層業(yè)主提供更大的附加值。        

         售樓處沙盤底座的材料很特別。

4. 萬科圣豐翡翠之光——萬科美好家、精裝修

           萬科圣豐翡之光引入萬科美好家，全面開啟人居3.0時代。基礎(chǔ)裝標(biāo)涵蓋大多數(shù)業(yè)主居住的核心要求；裝修定制滿足個性化需求，通過建立強(qiáng)大的裝修定制資源庫，從客戶差異化需求維度出發(fā)，提供”加載“、”升值“、”定制“的三大模塊服務(wù)供客戶選擇。

      萬科圣豐翡翠之光93方的小戶型廚房半開放式的吧臺處理十分討巧，既實用又能瞬間使整個客廳空間變得寬敞舒適。

5. 龍湖西府原著

          龍湖西府原著規(guī)劃建筑由水石國際操刀，唐風(fēng)西技，以盛世唐風(fēng)為魂，以西方形制為形。建筑外形豐富而獨特，形體厚重，細(xì)節(jié)應(yīng)用豐富的中國建筑符號。