間接投資 第一種方式，我稱之為 間接投資，因?yàn)槲覀兺顿Y的對(duì)象，并非是一棟實(shí)實(shí)在在的房子，而是與房產(chǎn)或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資產(chǎn)品。就像我們所謂投資黃金并不一定需要真正上銀樓去買幾條小黃魚來一樣。 股票 投資者第一個(gè)能想到的間接投資方式可能就是買房地產(chǎn)公司的股票了,比如Berkeley是英國很大的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商,是FTSE100指數(shù)的成分股,所以完全可以用投資他們股票的方式來間接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。 REIT（Real Estate Investment Trust） 另外一種大家可能相對(duì)陌生的投資產(chǎn)品叫做REIT（Real Estate Investment Trust）。它其實(shí)對(duì)于英國本身來說也都還是一個(gè)相對(duì)比較新的概念,只有不到十年的歷史。它同樣是在證交所上市，投資對(duì)象主要是商業(yè)地產(chǎn)，比較詳細(xì)的介紹可以關(guān)注我們公眾號(hào)后續(xù)文章，這里就不多說了。 好處及優(yōu)點(diǎn) 間接投資法的共同特點(diǎn)是：它摒棄了房地產(chǎn)被稱為real estate/不動(dòng)產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)。證券化使之既不real,也不不動(dòng)。它的變現(xiàn)能力相當(dāng)強(qiáng)。反之當(dāng)市場(chǎng)走弱的時(shí)候,投資者甚至可以用做空的方式，同樣獲得投資收益。 用杠桿來考察間接投資的話,一般來說做證券大量使用借貸杠桿的比較少,尤其是做多的時(shí)候,所以可以簡(jiǎn)單地把它們稱為非杠桿的房地產(chǎn)投資方式。 直接投資 第二種的直接投資法，比較接近于我們一般腦海當(dāng)中投資房地產(chǎn)的概念。但是英國市場(chǎng)發(fā)達(dá)法律規(guī)范，我們的投資獲利方式也有很多種，從獲利渠道來說一般就是房租受益 和 資本增值兩個(gè)途徑。我們就分成這兩個(gè)大類再討論,基本上都可以統(tǒng)稱為BTL（buy to let）。 BTL（buy to let） 租金收益類當(dāng)中第一種小類別，就是最最簡(jiǎn)單大家最最熟悉的，買一套房子租給一個(gè)人或一家人賺租金，這種方式最最簡(jiǎn)單。對(duì)于房主房客的法律規(guī)范也比較健全合理。 倫敦外的地區(qū)由于房?jī)r(jià)便宜，租金回報(bào)率還是相當(dāng)可觀的。正常的收益率在7%以上很正常。甚至可以接近兩位數(shù)。倫敦因?yàn)榉績(jī)r(jià)很高,收益率一般不到5%。 HMO（house in multiple occupation） 第二種方式在國內(nèi)也已經(jīng)有了,就是所謂的群租房HMO(house in multiple occupation)。 好處顯而易見，拆成幾間總的房租收入肯定比單租大。但是管理麻煩，貸款利息高，通常要包水電煤寬帶council tax等各種賬單，對(duì)房子的損耗也比較大。如果房子超過三層，且房客超過五家人家的話，還必須申請(qǐng)執(zhí)照。 而有不少地區(qū)已經(jīng)不再發(fā)放HMO執(zhí)照了。英國對(duì)HMO也是有很多規(guī)定的,比如要求每間房間必須至少6.5平米。 Holiday Let 第三種對(duì)大家相對(duì)陌生的方式，叫做holiday let。大家也許知道Airbnb，這就是一種holiday let的方式。 比較有意思的是直到去年五月份之前，倫敦法律上是禁止短租的，也就是說做holiday let基本上都是非法在運(yùn)作，好在大倫敦市政府學(xué)習(xí)三個(gè)代表與時(shí)俱進(jìn)，終于停止了這個(gè)惡法。 購買學(xué)生公寓或者酒店房間的產(chǎn)權(quán) 另外一種最近被推廣得比較多的，是購買學(xué)生公寓或者酒店房間的產(chǎn)權(quán)。這種投資往往賣房會(huì)負(fù)責(zé)管理并且承諾幾年內(nèi)若干百分比的回報(bào)。 如果是好的項(xiàng)目的話,這樣穩(wěn)定的收益確實(shí)也不錯(cuò)，尤其受到保險(xiǎn)基金等追求穩(wěn)定年收益機(jī)構(gòu)投資者的青睞。 作為個(gè)人投資者的話，重要的是要判斷房子的價(jià)格是否虛高，給你承諾的收益其實(shí)出在你多付了的購買價(jià)格上。另外一個(gè)必須知道的是：這種項(xiàng)目退出是否很難。如果給你承諾的包租回報(bào)虛高，幾年后賣方不再包租，投資人拋又拋不掉，那就是雞肋了。 直接投資法中的另一類以追租資本增值為主的投資方式于租金收益法未必矛盾,有時(shí)候做法基本一致只是側(cè)重點(diǎn)不同而已 投資學(xué)區(qū)房 我們先說資本增值類投資法的第一種情況:投資學(xué)區(qū)房。 其實(shí)它的操作方式和租金收益類的Single let基本完全一致，區(qū)別就是在于好區(qū)的房子價(jià)格高，租金收益率相對(duì)就低。租金收入不足以吸引人來投資，而是作為一種現(xiàn)金流的保障，支撐投資人從中長期的資本增值中獲利。 這里的學(xué)區(qū)房其實(shí)只是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的代稱，也可以是是比如倫敦中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。房產(chǎn)價(jià)格大體趨勢(shì)是越貴漲得越快。 追逐一些開發(fā)熱點(diǎn) 第二種做法和第一種略有不同。不是去買好區(qū)，而是追逐一些開發(fā)熱點(diǎn)，而開發(fā)項(xiàng)目往往是在所謂的壞區(qū)。等開發(fā)改建項(xiàng)目完成,壞區(qū)變成好區(qū),房?jī)r(jià)自然就水漲船高了。 比較典型的成功例子是Canary Wharf的開發(fā)，奧運(yùn)新城Stratford的開發(fā)，和Crossrail沿線的開發(fā)。 房產(chǎn)的改建和開發(fā) 第三種做法，也是租金收益法和資本增值法中，唯一不屬于BTL的投資方式，是對(duì)房產(chǎn)的改建和開發(fā)。 可以是簡(jiǎn)單的把車庫/閣樓改成房間，也可以把大房子擴(kuò)建分拆成若個(gè)個(gè)公寓，還可以把廢棄的商業(yè)建筑改建成住宅樓等等。這種方法毋庸置疑技術(shù)含量比較高，需要比較專業(yè)的人士來操作。 而且由于這種投資方法，一般沒有現(xiàn)金流對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展期間融資成本的支撐，所以也是目前介紹的幾種方式中風(fēng)險(xiǎn)最大的。不過也正是由于技術(shù)含量高，資金要求高，因此市場(chǎng)準(zhǔn)入也相應(yīng)比各類簡(jiǎn)單的BTL高很多。 在英國政府多次打壓BTL投資者的情況下，普通BTL越來約難做。這類的改擴(kuò)建投資仍然有著比較大的生存空間，是值得投資人關(guān)注的一個(gè)投資方向。 我們橫向比較以上幾種投資方式，他們的共同點(diǎn)就是：一般會(huì)申請(qǐng)適當(dāng)比例的貸款，會(huì)比較溫和地使用借貸杠桿。一般BTL貸款的最低首付要求是25%，改建擴(kuò)建的貸款算法則完全不一樣。 風(fēng)險(xiǎn)投資法 說到我們的最后一部分，所謂的風(fēng)險(xiǎn)投資法了。主要的風(fēng)險(xiǎn)是來源于這幾種投資方式的高度使用杠桿。一旦投資/投機(jī)失敗，很容易血本無歸甚至還要倒貼錢。 Offplan flip(炒樓花) 第一種做法offplan flip就是有些朋友已經(jīng)熟悉了的所謂炒樓花。由于樓花要求的首付經(jīng)常非常低,一般從10%起步,在樓花交房前逐步追加投資。 在資本增值很快的地區(qū)，很容易到交房時(shí)已經(jīng)房?jī)r(jià)有很大漲幅。由于杠桿的作用，直接出手就可以獲得很高的回報(bào)率，還不用交購房印花稅。 這種投資方式深得新加坡，港澳甚至內(nèi)陸投資者的青睞。 在Battersea還沒有炒熱的時(shí)候，某樓盤只要30萬英鎊，有投資人買了好幾十套，成交前以60萬英鎊出手。假如他的投資是10%的首付，那么就是3萬成本獲利30萬。即使他追加到了20%首付，也只不過6萬成本。500%－1000%的收益率! 免印花稅! 躍躍欲試了是不是? 給大家潑一大盆涼水! 2014年春天英國發(fā)布新政策，造成接盤二手樓花的人，幾乎不可能得到正常的貸款。消滅了接盤俠，炒樓花的投資方式也就難以為繼了。 最苦的是，政策發(fā)布前大杠桿進(jìn)入的，和至今還不知道這個(gè)政策的炒家。因?yàn)樗麄兎浅Ｓ锌赡茉谂R交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)無法獲得足夠的貸款付款交房。他們面臨的要么是跌價(jià)甚至割肉請(qǐng)現(xiàn)金買家解套，要么毀約損失首付，并且面臨開發(fā)商的起訴追討相關(guān)損失。 幾周前我就拿到過一套Nine Elms的房子,合同價(jià)88萬,炒家無力成交,以76萬拋售,也就是說認(rèn)栽12萬英鎊。 那么投資獲利的最高杠桿是什么呢? 所謂的無本萬利! 房產(chǎn)投資里還真是有這樣的做法，高大上的叫法叫做Rent to Rent。俗稱:二房東! 二房東也有不同的做法。我們這里特指的是：租下整棟房子分拆做成前面說過的HMO的類似做法。 最大的區(qū)別在于，根本不需要買下房子，直接一手進(jìn)一手出賺差價(jià)。這種做法里面牽涉到很多法律問題，其實(shí)也未必是投資者最想要做的。僅供大家參考，原來房產(chǎn)還能這么玩！ 最后總結(jié) 英國房地產(chǎn)投資的方式很多，有些和國內(nèi)類似比較容易理解，有些則全然不同。想介入的話，最好找專家出主意，甚至是去合作減小風(fēng)險(xiǎn)。 從宏觀整體上，2017年確實(shí)有一些比較大的風(fēng)險(xiǎn)和不利因素，比如英國退歐公投，比如中國外匯管制。 不過根據(jù)2008年金融危機(jī)時(shí)，倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來預(yù)測(cè)，即使有調(diào)整也很可能是無量陰跌，由于英國利率短期內(nèi)幾乎不可能飆升，所以房主們不會(huì)因?yàn)榉抠J現(xiàn)金流斷裂的問題而拋售。而調(diào)整期過后只會(huì)補(bǔ)漲，因此反倒可能是一個(gè)建倉的機(jī)會(huì)。 從我個(gè)人投資好惡來說，以上幾種投資方式中，絕大多數(shù)是在所謂流通領(lǐng)域獲利，而沒有正真創(chuàng)造價(jià)值。唯一明顯例外的，好像只有改建加建的方式有點(diǎn)化腐朽為神奇，創(chuàng)造新的居住空間的成就感。 作為一個(gè)社會(huì)公民，獲利的同時(shí)，為社會(huì)創(chuàng)造了價(jià)值，更能滿足一點(diǎn)小小的自我，所以我更喜歡。 也相信因?yàn)橥瑯拥睦碛桑粫?huì)對(duì)開發(fā)改建項(xiàng)目有太大的敵意，從而從政策上加以打壓。華人在改建加建開發(fā)的市場(chǎng)上還是非常的弱小。我很希望以后談到華人和房產(chǎn)的關(guān)系，不再給人的印象僅僅是炒房團(tuán)或者二房東。 |
|
|
