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導(dǎo)語2月13日，基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號》（以下簡稱《備案管理規(guī)范第4號》或規(guī)范），內(nèi)容為關(guān)于私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定。規(guī)范一經(jīng)發(fā)布，各方立即針對規(guī)范進(jìn)行了許多解讀，合規(guī)課堂現(xiàn)就《備案管理規(guī)范第4號》的內(nèi)容并結(jié)合各方觀點(diǎn)，為大家?guī)肀酒诮庾x。
一、規(guī)范內(nèi)容逐點(diǎn)解讀
1、適用對象：適用于所有的私募基金，而不是像“新八條底線”，只有私募證券投資基金產(chǎn)品參照適用。
（1）證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)，即證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設(shè)立的從事私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的子公司。
（2）私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的，參照《備案管理規(guī)范第4號》執(zhí)行。
2、適用時(shí)間：《備案管理規(guī)范第4號》自發(fā)布之日施行：
（1）新設(shè)立的私募產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求；
（2）存續(xù)產(chǎn)品不得新增與規(guī)范不符的投資項(xiàng)目；
（3）存續(xù)產(chǎn)品已投項(xiàng)目存在規(guī)范禁止情形的，相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期。
3、穿透原則：向下穿透嚴(yán)查投向——向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。
4、限制內(nèi)容：
（1）投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。其中五種方式被明確禁止：
①委托貸款；
②嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；
③受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；（體現(xiàn)穿透審查原則）
④以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；
⑤其他由基金業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定的債權(quán)投資方式。
（2）私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
5、優(yōu)化措施：
根據(jù)《備案管理規(guī)范第4號》的規(guī)定，相關(guān)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在違規(guī)情況的，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面內(nèi)容：
（1）資金流向監(jiān)控：資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。
（2）信息披露義務(wù)：資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息。
6、幾個(gè)重要定義：
（1）房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市，包括：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市，這一范圍將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適用調(diào)整范圍。
（2）普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目：根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》，房地產(chǎn)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，計(jì)劃募集資金不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)。
（3）名股實(shí)債：是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
二、熱點(diǎn)問題解析
1、到底哪些可以投？
（1）真正的股權(quán)投資。
（2）投資不屬于普通住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)類型。
（3）標(biāo)準(zhǔn)化債券、股票：
經(jīng)《備案管理規(guī)范第4號》起草說明明確，投資標(biāo)準(zhǔn)化債券和股票不受規(guī)范限制。
2、熱點(diǎn)城市表外非標(biāo)融資受限，非熱點(diǎn)城市資金用途受限
《備案管理規(guī)范第4號》實(shí)際上是限制了熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的債權(quán)融資，房地產(chǎn)企業(yè)只能訴諸于銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸。而相對形形色色監(jiān)管難以控制的非標(biāo)融資流入房地產(chǎn)市場，開發(fā)貸規(guī)模的監(jiān)督、管控、調(diào)整國家都比較容易做到。
總的說來，《備案管理規(guī)范第4號》第一條的限制局限于16個(gè)熱點(diǎn)城市，即熱點(diǎn)城市投資于普通住宅項(xiàng)目，不予備案。同時(shí)，第三條的限制適用于所有城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即“債權(quán)投資+房地產(chǎn)企業(yè)+土地出讓價(jià)款/補(bǔ)充流動(dòng)資金/首付貸”，對于熱點(diǎn)城市外的其他城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)滿足這三點(diǎn)條件的就禁止。
3、監(jiān)管部門將根據(jù)投資實(shí)際性質(zhì)判斷合規(guī)性，試圖通過形式上創(chuàng)新逃避監(jiān)管意義不大。
在《備案管理規(guī)范第4號》規(guī)定的之下，各方也提出了不少值得探討的投資方式，包括真股權(quán)投資+股東借款形式、關(guān)聯(lián)方融資+關(guān)聯(lián)交易形式等，但上述方式是否可行，均需看基金業(yè)協(xié)會(huì)是否會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步解釋或在實(shí)踐中予以確認(rèn)。且上述兩種方式雖然在表面上看沒有違反相關(guān)規(guī)定，但也面臨被認(rèn)定為是實(shí)質(zhì)上的債權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)。
《備案管理規(guī)范第4號》的發(fā)布就是監(jiān)管部門想從備案這樣一個(gè)環(huán)節(jié)上更好地執(zhí)行好已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，避免各種形式的逃避監(jiān)管，因此想要通過設(shè)計(jì)什么創(chuàng)新方式逃避監(jiān)管在目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境下意義不大。
相關(guān)規(guī)定
1、關(guān)于發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號》的通知
鏈接：http://www.amac.org.cn/xhdt/zxdt/391734.shtml
2、證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目
鏈接：http://www.amac.org.cn/xhdt/zxdt/391732.shtml
3、《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號》起草說明
鏈接：http://www.amac.org.cn/xhdt/zxdt/391731.shtml
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