2016年，某地產(chǎn)項目在未取得“商品房預(yù)售許可證”的前提下違規(guī)開盤，連頂樓、底層都賣得一套不剩，而銷售部工作人員卻表示，這只是“固定房源”，所收取的“定金”“認(rèn)購金”，不叫“房款”。

2001年6月1日起施行的“商品房銷售管理辦法”第3條規(guī)定： 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

在彼時，鄭州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊解釋，開發(fā)商收取購房人相關(guān)費用，且注明是購房定金或者房價款的，才能被認(rèn)定為售房。

而開發(fā)商打起擦邊球，收據(jù)上不寫“房價款”，而是使用會員費、借款、理財款等種種名目，有的甚至連收費名目都不寫，就是一紙收據(jù)。

在2016年，面對無證售房，房管監(jiān)察部門表示，只能根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令開發(fā)商停止違規(guī)行為，并對其處以罰款，然而處罰金額往往不超過10萬元。

對于未取得竣工備案強制交房的情況，因缺乏相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主們更是不知該向何處說理。

此次發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)》，涉及房地產(chǎn)的一共有13條之多，其中涉及未批先建的有5條，包括未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的；施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查或者審查不合格，擅自施工的；未按照國家規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的；建設(shè)單位未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自施工的；在未取得施工許可的情況下擅自施工的；建設(shè)工程未取得施工許可證擅自施工的；監(jiān)理單位未及時向城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門報告的。

而涉及施工環(huán)保安全的有4條，包括施工工地未設(shè)置硬質(zhì)密閉圍擋，或者未采取覆蓋、分段作業(yè)、擇時施工、灑水抑塵、沖洗地面和車輛等有效防塵降塵措施的；暫不能開工的空地，超過3個月未進(jìn)行綠化、鋪裝或者遮蓋的；拒不執(zhí)行停止工地土石方作業(yè)或者建筑物拆除施工等重污染天氣應(yīng)急措施的；違反《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》第94條的。

此外，還有未依法招投標(biāo)的、超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，對上述違規(guī)行為列舉之細(xì)、處罰之嚴(yán)不勝枚舉，但與老百姓關(guān)系最為密切的，還是無證預(yù)售和強制交房。

1：無證售房類

《標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，對未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，依據(jù)《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第29條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以5萬元以上10萬元以下罰款。預(yù)售行為給買受人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

對上文提到的無證售房認(rèn)定難、查處難，這份文件對癥下藥。首先是從行為認(rèn)定上看更全面：只要存在（在五證不全的情況下）向買受人收取預(yù)付款或認(rèn)購款、 定金、 排號費、 發(fā)放VIP卡等其他形式的預(yù)付款，就涉嫌違法，只是根據(jù)違法行為輕重，有不同的行政處罰裁量結(jié)果。

其次，從處罰標(biāo)準(zhǔn)上來看，首先“沒收違法所得”，隨后“處5萬元~10萬元罰款”或“ 可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款”。

2：強制交房類

房屋質(zhì)量是涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全的千秋大業(yè)，馬虎不得，不備案就交房，處罰力度也頗為嚴(yán)重。

《標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，對建設(shè)單位未組織竣工驗收，擅自交付使用的，依據(jù)“建設(shè)工程質(zhì)量管理條例”第58條第（一）項：對違反規(guī)定者，責(zé)令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

購房、收房需謹(jǐn)慎

最后，再來溫習(xí)一下購房時開發(fā)商必須具備、售樓部必須公開展示的五證：“國有土地不動產(chǎn)權(quán)登記證”“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”和“商品房預(yù)售許可證”。