商鋪和住宅是不一樣的，住宅有更多的政策屬性，附屬價值屬性，最關(guān)鍵是具有居住屬性，剛需很多，而商鋪這些統(tǒng)統(tǒng)不具備，唯一具備的就是商業(yè)屬性，投資回報率是多少，是普通老百姓考慮購買商鋪的唯一指標，既然是投資，房價就會決定投資回報，房價越高租金越低，投資回報也會越來越低，那就不值得投資了，關(guān)鍵看商鋪的商業(yè)價值到底有多大？

怎么來判斷商鋪的商業(yè)價值，這是投資者必須要過的第一關(guān)，這一關(guān)過不去，購買商鋪就和賭博沒啥區(qū)別，一切全靠蒙是不行的！

昨天聊過，開發(fā)商的一些定價策略，開發(fā)商都是買的三年后的價格，對于一個新商鋪來講，是需要運營能力的，為什么會把運營能力放在這么重要的位置，之前商業(yè)房可都是談的商圈，因為商業(yè)模式的變化，運營能力才是主流，另外，新商鋪的不盈利周期是多久，買了商鋪，多長時間內(nèi)租不出去的可能性是多大，看完這些，對商業(yè)房價就有了一個立體的理解，

那么，接下來，談議能力和策略，就會有更多的思路了，你知道的底牌越多，越好去操作這些事情；

第一：了解開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)情況，多方面了解；’

開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)情況，決定了他們想不想快速的賣房，想賣，這就簡單了，不缺錢那就不多說了，怎么查他們的周轉(zhuǎn)情況，很簡單的幾個事情就可以解決，實際上都缺錢，只是流動性怎么樣而已？

一個是看一下房管局備案情況，項目有沒有抵押，這些信息都是公開的；

二是打聽一下銷售員的工資，有沒有按月結(jié)算，很多人認為，都是代理公司，有意義嗎，有的，自己去想吧！

三是問一下簽合同的時間，簽合同開發(fā)商都不著急，說明周轉(zhuǎn)不好，因為你要按揭，可能房源就在抵押過程中；

四是看看網(wǎng)上有沒有什么負面新聞，就可以簡單地判斷一下；

對于散戶來講，了解這些意義不大，如果有想一起買的，這樣做的意義就大了去了，因為議價能力更強；

第二：抱團購買商鋪的意義，大于一個人去購買；

現(xiàn)在有很多團購網(wǎng)站，很多傳統(tǒng)媒體也喜歡搞團購，團購商鋪是一個絕對的優(yōu)勢，議價能力很強大，為什么呢？

想一下，一下買走20套商鋪，每套100萬計算，那就是2000萬的回款，開發(fā)商缺錢的時候這就是救命稻草，這個時候的議價能力也越強大，這就是為什么要了解開發(fā)商的屁股，到底是怎么樣的，就可以找到議價的軟肋；

一般個人購買商鋪，還是要多打探和了解銷售員銷售經(jīng)理手里的權(quán)限有多大，逼迫他們向上面反映你的訴求；

商鋪的銷售往往比較難銷售，因為被洗腦過了10多年了，大家都學的聰明了，這個時候，你就可以最大限度的拿到優(yōu)惠和折扣，其實很多人買商鋪，買房子喜歡找人說情，實際上說情后的價格往往比較高；

產(chǎn)權(quán)商鋪的購買，還是建議不要買了，問題太多，往往都扮演的是一個接盤俠的角色，再次出手很艱難；

第三，一鋪一買的時候，買二樓的時候，有可能可以撿漏；

一鋪一賣就是指的，大面積的商鋪，往往幾百平米，售價都在接近千萬以上的價格的時候，是可以議價的，這個議價講究的是，時間策略，還有介紹策略，帶動策略等等；

總是來看房，但是又表現(xiàn)的特別想買，但是就是不出手，用時間來沉淀優(yōu)惠政策，等待時機，沒準你提出的要求就實現(xiàn)了，往往主動給你優(yōu)惠的時候，就是有問題的時候，這個時候，還可以要點優(yōu)惠政策，物業(yè)費，契稅費用，維修基金都可以選擇讓開發(fā)商優(yōu)惠，商鋪不比別墅，屬于不可再生資源，商鋪的價值在于生意，沒生意一切都是扯淡；

還有就是單獨的二樓，三樓，有時候這樣的商鋪，往往投資價值比較高，價格可以往下大大的壓下來；

還有，一拖三的房子，實際利用價值很小，但是價格不低；

買房的時候，可以按照一層一層的計算，底商一樓怎么計算價格，這是商業(yè)價值早就這么高，二樓算一個價格，三樓算一個價格，這樣的就可以大大的把價格拉下來，二樓一般是一樓的5成到7成，三樓是一流價格的4成到6成，算一算很劃算；

第四，抵賬房，拍賣房是可以買的，但是要確認沒有人在使用；

國內(nèi)法律的執(zhí)行能力上，還有很多的額無賴模式，例如你買了一個法院拍賣的房子，有租賃合同就不多說了，特別是原房主占用的這種，不給你騰房子，這就很難辦，這個時候一定要確認，沒人在使用，法院拍賣的房子，可以去參與，覺得合適就拿下，前提是要提前調(diào)查房源；

還有即使頂賬房子，這樣的房子也可以低價格拿到，為什么呢？

著急回款，用底商抵工程款，開發(fā)商抵款的時候，一定是高價格，工程方要資金快速的得手，會低價賣掉，買的人可以受益一些；

但是抵賬房，要把手續(xù)，搞對了，避免出了差錯，這些就不詳細說了，可以私下問我也可以；

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