民商實務(wù) 追尋法意

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房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償

歸產(chǎn)權(quán)人還是承租人享有

（編輯：曉東）

一、案件情況

原告：盧某，女，成年。

被告：劉某，男，成年。

被告：黃某，男，成年。

被告：李某，女，成年。

案件事實：自2015年起，原告盧某，承租案外人張某（即被告劉某、黃某、李某之母）所有的位于銅仁市雙江路84號房屋，從事餐飲服務(wù)經(jīng)營（店名為凱里三腸），其并與劉某簽訂了《門面租賃合同》。至同年8月4 日，盧某業(yè)巳辦理營業(yè)執(zhí)照、食品流通許可證。2016年 7月1日，盧某再次與劉某簽訂《門面租賃合同》，約定盧某租賃位于江宗門雙江路84號磚木門面一間；租賃期限從2016年 7月1日至2017年12月12日止，第一年每月租金為900元且按月支付在租賃期間；押金1000元，合同期滿遐還；租賃期間產(chǎn)生的一切費用由盧素銀承擔。上述合同簽訂后，均按月向劉玉德支付租金。2017年12月31日，根據(jù)劉某、黃某、李某（案涉房屋所有權(quán)人張某之子女）所提供的《身份證》（劉玉德、黃新發(fā)、李紅英）《結(jié)婚證》《死亡證明》《戶口注銷證明》《房產(chǎn)證》《土地使用權(quán)證》《營業(yè)執(zhí)照》《稅務(wù)登記證》《餐飲服務(wù)許可證》《食品流通許可證》《照片》（盧某所經(jīng)營凱里三腸店）復印件各一份，銅仁市碧江區(qū)房屋征收補償安置辦公室與劉某、黃某、李某簽訂《銅仁市碧江區(qū)江宗門片區(qū)古城建設(shè)項目房屋征收補償安置協(xié)議書》載明：根據(jù)實地測繪、清理登記以及劉某、黃某、李某所提供的不動產(chǎn)證件和門面經(jīng)營等其他證明材料，張某（已死亡）所被征收的房屋坐落于銅仁市雙江路84號，磚混、磚木結(jié)構(gòu)，住宅、經(jīng)營用房；建筑面積為293.78 m2 (其中，住房132.68 m2，經(jīng)營房161.1m2)；房屋補償1429184元、房屋裝修補償47782元、房屋附屬物（設(shè)施）補償11550元、一次性過渡補助40939元、一次性搬家補償3260元、停業(yè)停產(chǎn)損失補償費28998元、獎勵29378 元合計1591091元，上述款項已由劉某、黃某、李某各自領(lǐng)取530364元、530363元、530364元。案涉房屋所涉住所分別2010年8月20日、2013 年9月29日、2015年8月4日注冊登記為銅仁市碧江區(qū)巴陵茶油鴨館、銅仁市碧江區(qū)楊家全牛干鍋店、銅仁市碧江區(qū)凱里三腸店。

二、一審裁判

盧某訴請：1.判令劉某、黃某、李某連帶返還一次性搬家補償1020元、一次性過渡補助2550元、停業(yè)停產(chǎn)損失補償140250元、交房獎勵14689 元、房屋裝飾裝修補償15712元共計174221元；2.本案訴訟費用由劉某、黃某、李某負擔。

一審法院認為：根據(jù)《門面租賃合同》約定，案涉房屋的租賃期限至2017年12月12日屆滿。劉某巳收取自2017年12月1日至2018年1月1日的租金，未與盧某續(xù)簽租賃合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”的約定，在本案中，對自2017年12月13日至2018年1月 1日的租賃行為，應視為不定期租賃。對劉某而言，在明知因銅仁市碧江區(qū)江宗門片區(qū)古城建設(shè)項目而無法繼續(xù)將案涉房屋交付盧素銀使用的情況下，其仍然讓盧某使用案涉房屋且收取租金（即自 2017年12月13日至2018年1月1日的租金）存在一定過錯；對盧某而言，在明知因銅仁市碧江區(qū)江宗門片區(qū)古城建設(shè)項目而無法繼續(xù)使用案涉房屋經(jīng)營凱里三腸店，且案涉征收辦公室工作人員也要求提供營業(yè)執(zhí)照等證件的情形下，盧某仍然繼續(xù)經(jīng)營凱里三腸店，而采取必要措施防止損失擴大，也存在一定程度的過錯。對因案涉租賃合同所遭受損失，雙方均應承當相應的責任。然而，截止法庭辯論終結(jié)，盧某所提供證據(jù)均無法對其因案涉租賃合同所遭受損失予以佐證，應就此承擔舉證不能的不利后果。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條“為了公共利益的需要， 征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人）給予公平補償?！?、第十七條“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！钡囊?guī)定，因公共利益（即江宗門片區(qū)古城建設(shè)）的需要，案涉房屋被依法征收，致使所有權(quán)人無法實現(xiàn)對該房屋的私使用性時，由征收單位對被征收房屋所有權(quán)人給予的公平補償。也即，因喪失對案涉房屋的所有權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益，獲得相應補償款1591091元的主體僅為案涉房屋的所有權(quán)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀?！?、第十一條第四項“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對巳形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”的約定，在因江宗門片區(qū)古城建設(shè)而導致案涉租賃行為履行不能時，對案涉房屋未形成附合的裝飾裝修物，由承租人即盧素銀自行拆除；對巳形成附合裝飾裝修物的殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。截止法庭辯論終結(jié)，盧某所提供證據(jù)均無法對其所裝修案涉房屋有無附合物以及該附合物的殘值損失予以佐證，應就此承擔舉證不能的不利后果。因此，盧某向劉某、黃某、李某主張一次性搬家補償1020元、一次性過渡補助2550元、停業(yè)停產(chǎn)損失補償140250元、交房獎勵14689元、房屋裝飾裝修補償15712元共計174221元，無事實和法律依據(jù)，依法不予支持。

一審法院判決：駁回原告盧某的全部訴訟請求；案件受理費人民幣1892元，由盧某負擔。

三、二審裁判

盧某上訴請求：1．撤銷一審判決，改判由劉某、黃某、李某給付盧某停產(chǎn)停業(yè)損失補償費147407元；2．一、二審訴訟費用由劉某、黃某、李某負擔。事實和理由：被征收戶已得到了全部建筑面積的房屋補償，不應再享有停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。實際產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失是承租人盧某，該停產(chǎn)停業(yè)損失補償費應當歸盧素銀享有。被上訴人之所以得到停產(chǎn)停業(yè)損失補償，是因為被征收戶提供了盧某的營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證件。

二審法院認為：在本案糾紛中，盧某的權(quán)利及義務(wù)，來自于與案涉房屋所有權(quán)人簽訂的《門面租賃合同》。經(jīng)查，雙方《門面租賃合同》約定的租賃截止日期為2017年12月12日，到期后雙方并未另行簽訂新的租賃合同，但盧某仍然實際繼續(xù)租用該房屋。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”的規(guī)定，雙方的租賃合同關(guān)系已由定期租賃轉(zhuǎn)化為不定期租賃，此時租賃房屋被征收并未導致承租人盧某在租賃期限上的合同利益受損。同時，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！?第十七條“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括……（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！钡囊?guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對象為被征收房屋所有權(quán)人。因而，案涉房屋的所有權(quán)人即劉某、黃某、李某三人，與房屋原承租人盧某之間，在產(chǎn)權(quán)人能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補償以及補償金額為多少等問題上，并無民事法律上的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系。因而，盧某所持“劉某、黃某、李某領(lǐng)取停產(chǎn)停業(yè)損失補償費對盧某構(gòu)成不當?shù)美钡纳显V理由，并無事實及法律依據(jù)，不能成立。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判；二審案件受理費3248元，由上訴人盧某負擔。

四、案件評析

該案在事認定上爭議不大，爭議的焦點在于對法律關(guān)系的判斷上。原告盧某認為，被告劉某等三人獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，是利用了原告租賃該房屋進行經(jīng)營的事實及相關(guān)證照，否則不能獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補償。因而，劉某等三人已構(gòu)成了不當?shù)美?。盧某的該主張，系對法律規(guī)定的誤解。

首先，盧某的權(quán)利，來自于與案涉房屋所有權(quán)人簽訂的租賃合同。然而，雙方的租賃合同關(guān)系，已由定期租賃轉(zhuǎn)化為不定期租賃。因而，此時租賃房屋被征收并未導致承租人盧某在租賃期限上的合同利益受損。

同時，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十七條的規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對象為被征收房屋所有權(quán)人。因而，案涉房屋的所有權(quán)人即劉某、黃某、李某三人，與房屋原承租人盧某之間，在產(chǎn)權(quán)人能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補償以及補償金額為多少等問題上，并無民事法律上的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系。

因而，盧某所持“劉某、黃某、李某領(lǐng)取停產(chǎn)停業(yè)損失補償費對盧某構(gòu)成不當?shù)美钡闹鲝?，并無事實及法律依據(jù)，不能成立。

五、裁判索引

一審：貴州省銅仁市碧江區(qū)人民法院(2018)黔0602 民初2543號。

二審：貴州省銅仁市中級人民法院（2019）黔06民終27號。