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寫在前面的話： 近年來，地產(chǎn)行業(yè)呈周期性變化，市場時(shí)冷時(shí)熱，有些企業(yè)拿了很多地，建成推出市場時(shí)遇冷賣不動，而有些企業(yè)在市場火爆時(shí)卻無項(xiàng)目可賣，這些情況都反映出企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了健康問題。 房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、投入大且難以完全標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，對單項(xiàng)目而言可能存在盈利風(fēng)險(xiǎn)，對公司而言可能存在庫存、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。如何發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)原因并采取應(yīng)對措施，是對房企經(jīng)營能力的一大考驗(yàn)。 01 “近視”、“貪吃”、“無力”…… 房企經(jīng)營問題多 先來看看房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營常見的問題：
地產(chǎn)運(yùn)營的“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”類似一個(gè)人的肌體：
上述“8階”的任何一個(gè)階段出問題，都可能導(dǎo)致身體健康出問題，從而引發(fā)病癥。 例如上述的“近視”和“貪吃”是土儲問題；“消化不良”是開工及供貨問題；“手臂無力”是融資問題；“腿部無力”是銷售及回款問題；“邁不動腿”是存貨問題。 與此同時(shí)，“8階”健康體檢呈現(xiàn)出的問題可能不僅僅是某一個(gè)點(diǎn)的問題，應(yīng)進(jìn)行全局的系統(tǒng)性分析。 例如“腿部無力”的原因，可能是市場不景氣，也可能是建設(shè)供貨能力不足（消化不良），也可能是存貨過多拖后腿（邁不動腿）；而建設(shè)供貨“消化不良”的原因，可能是土儲過大（貪吃），而土儲過大的原因可能是只看到短期市場行情（近視），等等。 因此企業(yè)經(jīng)營的健康體檢應(yīng)進(jìn)行全身排查，找到核心病癥并對癥下藥。 02 地產(chǎn)運(yùn)營就像人體機(jī)能 需要周期性體檢 地產(chǎn)運(yùn)營就像人體機(jī)能可能會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，因而需要進(jìn)行周期性體檢，找出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并采取應(yīng)對措施。 地產(chǎn)運(yùn)營“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”8個(gè)階段每個(gè)階段都有其經(jīng)營管控重點(diǎn)，也可能正是帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的點(diǎn)。 如前所述，公司經(jīng)營是一整盤棋，牽一發(fā)而動全身，某一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出問題，可能是其他業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)影響導(dǎo)致， 例如現(xiàn)金流問題可能是由于回款或支出出了問題，回款問題可能是去化或滯重較大，而支出問題可能是投資拿地過多；又如銷售去化差可能是市場本身問題，也可能是前期開工供貨量過大，而開工供貨量過大又來自于在市場高點(diǎn)拿了過多的土地，等等。 公司土地儲備是否足夠？開工量能否滿足未來銷售量的要求？公司庫存是否處于高位？回款是否合理？現(xiàn)金流是否存在風(fēng)險(xiǎn)？能否支撐公司進(jìn)一步發(fā)展？……判斷公司的經(jīng)營問題不能從某個(gè)點(diǎn)、某個(gè)業(yè)務(wù)直接判斷，而應(yīng)該從全局判斷，從關(guān)聯(lián)影響的業(yè)務(wù)條線綜合判斷。 ▋儲：土儲管理 土地儲備一方面應(yīng)當(dāng)滿足公司規(guī)模發(fā)展的要求，另一方面應(yīng)滿足土地投資額占用銷售回款合理的要求，即一方面應(yīng)做到以銷定投，另一方面做到以回保儲，同時(shí)關(guān)注土地質(zhì)量。 可用土地貨值倍數(shù)（年新增土地貨值/年銷售額）反映以銷定投，用土地投資強(qiáng)度（年新增土地投資額/年回款額）反映以回保儲，土地質(zhì)量則用地貨比（年土地價(jià)格/年土地貨值）來反映。 ▋建：開工管理 開工管理一方面應(yīng)滿足當(dāng)期銷售額要求，另一方面消耗土地儲備應(yīng)合理，即一方面做到以銷定產(chǎn)，另一方面做到消儲合理。 可用開銷比（年開工面積/年銷售面積）反映以銷定產(chǎn)，用開儲比（年開工面積/年土儲面積）反映銷儲合理。 ▋?nèi)冢喝谫Y管理 一方面融資應(yīng)保障開工建設(shè)，另一方面負(fù)債與銷售的增長要平衡，同時(shí)兼顧資金安全。 “以融保建”用融投比（年度新增融資/年度投資額）來反映，銷債平衡用銷債比（年銷售額/負(fù)債額）來反映，資金安全用現(xiàn)金短債比（現(xiàn)金/短期負(fù)債額）來反映。 ▋供：供貨管理 在建貨量應(yīng)滿足未來供貨要求，體現(xiàn)出供貨效率狀態(tài)，用在途比（年在建未供面積/年供貨面積）來反映。 ▋銷：銷售去化 銷售去化重點(diǎn)關(guān)注供銷平衡及去化效率，可用去化率（年銷售面積/年供貨面積）來反映。 ▋存：存貨管理 存貨管理重點(diǎn)關(guān)注存貨去化和周轉(zhuǎn)效率，以及滯重存貨風(fēng)險(xiǎn)，存貨去化效率用存銷比（存貨貨值/年銷售貨值）反映，滯重存貨風(fēng)險(xiǎn)用長期庫存比（長期庫存貨值/存貨總貨值）來反映。 ▋回：回款管理 回款管理一方面關(guān)注應(yīng)收周轉(zhuǎn)效率，一方面關(guān)注收支平衡。 應(yīng)收周轉(zhuǎn)用回款率（年回款額/年銷售額）反映，收支平衡用（年回款額/年支出額）來反映。 ▋結(jié)：結(jié)轉(zhuǎn)管理 結(jié)轉(zhuǎn)管理主要關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)效率，用結(jié)轉(zhuǎn)比（年結(jié)轉(zhuǎn)面積/上年銷售面積）來反映。 這樣就形成了一張反映公司經(jīng)營的總體脈絡(luò)圖（本文第一張圖），也稱為“公司大運(yùn)營健康經(jīng)脈圖”。 此外，地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)更可能來自于未知風(fēng)險(xiǎn)，如未來可能銷售不樂觀或融資縮緊。公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析不能僅僅停留在對當(dāng)前已經(jīng)發(fā)生的業(yè)務(wù)進(jìn)行判斷，更應(yīng)該基于未來趨勢對當(dāng)前經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行前置分析。例如未來市場可能會遇冷，進(jìn)而導(dǎo)致腿部無力和邁不動腿，那么土儲、開工、建設(shè)、融資都應(yīng)該對應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。 03 系統(tǒng)性診斷病灶，對癥下藥 “8階”健康體檢目的在于打通“經(jīng)脈”，避免頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。 通過建立健康體檢模型把“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”進(jìn)行聯(lián)動分析，可以快速找到企業(yè)經(jīng)營問題的癥結(jié)所在，采取準(zhǔn)確的應(yīng)對措施。 與此同時(shí)，健康體檢可以與經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析并行，經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析的目的在于判斷企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度，而健康體檢模型的目的在于分析企業(yè)經(jīng)營健康程度。  小結(jié) 大運(yùn)營體系一項(xiàng)重要的職能是對企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程預(yù)判與分析，通過“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”共8個(gè)階段對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行健康體檢，找到各業(yè)務(wù)之間可能存在的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，并對未來進(jìn)行預(yù)判，基于業(yè)務(wù)預(yù)判分析公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營健康問題并提前解決，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)又快、又好、又穩(wěn)的發(fā)展 |
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