2019年的上海樓市呈現(xiàn)出兩極分化的特點(diǎn)，一邊是老盤(pán)上市，價(jià)格卡死幾乎未漲，一邊是新房上市，接連突破區(qū)域房?jī)r(jià)天花板。

就在近日，上海又一板塊新房項(xiàng)目入市，一舉突破了價(jià)格紅線！

海灣新盤(pán)均價(jià)4萬(wàn)4一舉突破房?jī)r(jià)天花板

近日，奉賢區(qū)海灣板塊的泰禾海上院子取得258套房源的預(yù)售證，建筑面積為99㎡，125㎡，188㎡，210㎡，425㎡，均價(jià)為4.4萬(wàn)/㎡，最高單價(jià)46674元/㎡，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2019年3月28號(hào)。泰禾海上院子項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)為毛門(mén)坊精裝、內(nèi)部毛坯交付，交付時(shí)間為2020年底。

據(jù)了解，泰禾海上院子是泰禾在上海的第三座院子，除了延續(xù)、升級(jí)泰禾“院子系”的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)外，更是坐擁稀缺的海灣景致，項(xiàng)目取名“海上院子”也因緣于此。

泰禾海上院子位于奉賢海灣板塊，周邊新房有佳源夢(mèng)想廣場(chǎng)三期和棕櫚灘高爾夫別墅。

佳源夢(mèng)想廣場(chǎng)三期目前暫無(wú)房源在售，項(xiàng)目前期產(chǎn)品為88-120㎡高層，銷(xiāo)售均價(jià)為22000元/㎡。棕櫚灘高爾夫別墅在售建面約332-418㎡獨(dú)棟別墅，現(xiàn)房在售，毛坯交付，總價(jià)約1200萬(wàn)元/套-1600萬(wàn)元/套，均價(jià)為3.5萬(wàn)/㎡。

泰禾海上院子此次開(kāi)盤(pán)均價(jià)高出周邊在售樓盤(pán)超9000元/㎡，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域公寓銷(xiāo)售均價(jià)，目前區(qū)域內(nèi)公寓銷(xiāo)售均價(jià)在2萬(wàn)/㎡左右！

泰禾海上院子的上市直接將海灣板塊的價(jià)格拉至一個(gè)新的高度，甚至直接叫板奉賢南橋新城板塊。南橋新城板塊住宅銷(xiāo)售價(jià)格在3萬(wàn)-3.6萬(wàn)/㎡，別墅銷(xiāo)售價(jià)格在4.2萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡。

限價(jià)松動(dòng)？多項(xiàng)目突破房?jī)r(jià)天花板

海灣板塊并不是上海自限價(jià)以來(lái)首次突破區(qū)域房?jī)r(jià)天花板的板塊。

2018年12月28日，奉賢區(qū)奉城板塊中海戈雅園開(kāi)盤(pán)，推出建面約98平至120平的電梯洋房和建面約122平至127平的頂樓疊加，單價(jià)約23000元/㎡起，均價(jià)約27500元/㎡，成功突破當(dāng)時(shí)奉賢奉城板塊內(nèi)項(xiàng)目最高價(jià)。

2018年12月28日，松江區(qū)松江新城板塊“地王”項(xiàng)目合景天悅首次入市，共推出582套房源，其中，小高層公寓378套，戶型面積為99㎡，花園洋房204套，戶型面積為90-121㎡，單價(jià)46513元/平米起，價(jià)格創(chuàng)松江新城板塊新高。

除了奉賢奉城、松江新城板塊以外，還有許多板塊價(jià)格紅線一直在收到?jīng)_擊。

2018年12月25日，新場(chǎng)“地王”中糧首創(chuàng)禧瑞祥云首次開(kāi)盤(pán)，推出建面約90㎡和110㎡房源，毛坯和帶裝修房源均有，其中毛坯房源均價(jià)約4.4萬(wàn)/㎡，帶裝修房源均價(jià)約4.6萬(wàn)/㎡。其中部分房源單價(jià)近5萬(wàn)/㎡。

2018年，多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目相繼開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格都遠(yuǎn)超區(qū)域內(nèi)在售新房?jī)r(jià)格，甚至有部分樓盤(pán)房源單價(jià)超板塊內(nèi)新房?jī)r(jià)格萬(wàn)元每平。

新盤(pán)接連破線老盤(pán)卻依舊未漲

與新房一路高歌猛進(jìn)的價(jià)格不同，近來(lái)上海許多老盤(pán)上市并未漲價(jià)。

2019年1月30日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科安亭新鎮(zhèn)項(xiàng)目，推出520套房源，總價(jià)約230萬(wàn)/套起；花園洋房戶型約85㎡、98㎡和115㎡，疊加別墅戶型約115㎡和125㎡，聯(lián)排別墅戶型約145㎡,均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡，同前期銷(xiāo)許均價(jià)相比，基本持平。

目前正在認(rèn)籌的松江泗涇板塊金地璽悅項(xiàng)目預(yù)計(jì)2019年3月26日開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)推出320套建筑面積約95-133㎡的3-4房精品人居，均價(jià)約40600元/㎡。據(jù)了解，截止到3月19日，已有437人認(rèn)籌。

去化效果堪憂高價(jià)項(xiàng)目何去何從

近兩年，土拍集體降溫，地價(jià)不斷被刷新低，多個(gè)板塊地價(jià)直接被腰斬，每場(chǎng)土拍基本上都已0溢價(jià)率成交。低價(jià)地塊的出現(xiàn)，是政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，可以讓更多的購(gòu)房者能順利買(mǎi)到住房，未來(lái)低價(jià)地塊上市不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大波動(dòng)。

但是前幾年，尤其是2015—2016年間，上海土拍市場(chǎng)非?？駸?，動(dòng)輒出現(xiàn)“地王”，地價(jià)在不斷被刷新，但是這些高價(jià)地項(xiàng)目自問(wèn)世以來(lái)，去化結(jié)果并不理想。

2017年3月29日中海拍下松江小昆山3幅宅地，總成交價(jià)50.9億，成交樓板價(jià)均超3萬(wàn)/平，該地塊后被命名為中海九峯里，該項(xiàng)目于2018年8月6日開(kāi)盤(pán)，推出506套房源，其中洋房建面約95㎡、125㎡，均價(jià)約40000元/㎡；院墅建面約135㎡、143㎡，均價(jià)約45000元/㎡。開(kāi)盤(pán)迄今，網(wǎng)上房地產(chǎn)未顯示有簽約。

中海的另一項(xiàng)目遭遇同樣境況，比如上文提到的創(chuàng)板塊房?jī)r(jià)新高的中海戈雅園項(xiàng)目，2018年年底開(kāi)盤(pán)，迄今網(wǎng)上房地產(chǎn)未顯示簽約。

2017年8月28日，寶山羅涇2幅純住宅地塊分別由招商蛇口、萬(wàn)科以總價(jià)59.74億元拿下，平均樓板價(jià)2萬(wàn)元/㎡，后分別被命名為招商雍和府、萬(wàn)科啟宸。

招商雍和府項(xiàng)目于2018年3月份首開(kāi)，推出336套房源，銷(xiāo)售均價(jià)為38900元/㎡，時(shí)隔一年，網(wǎng)上房地產(chǎn)僅顯示簽約48套。