我們中國(guó)人對(duì)于房子總是有一種莫名的執(zhí)著，似乎一個(gè)家庭如果沒(méi)有一套房子就沒(méi)有歸屬感和安全感，所以大多國(guó)人哪怕每月背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)也在所不辭。而作為一名曾經(jīng)的大齡月光剩女自然也在這股為購(gòu)房而奮斗的浪潮中。

因?yàn)閺男‰S著父母到處飄蕩生活的經(jīng)歷，我對(duì)擁有一套屬于自己的房子有種莫名的執(zhí)著。

2017年初，我年近30歲，雖然收入尚可，卻沒(méi)有任何積蓄，再次經(jīng)歷過(guò)年相親的狂轟亂炸后，又加之進(jìn)入中年的恐慌感，我準(zhǔn)備買(mǎi)房。

恰逢那個(gè)時(shí)候城市地鐵開(kāi)建，房?jī)r(jià)天天漲勢(shì)迅猛，所以哪怕那時(shí)我手里沒(méi)有積蓄，卻依舊絞盡腦汁的想辦法開(kāi)始了自己的買(mǎi)房之旅。

下面我將自己買(mǎi)房的經(jīng)歷和一些小方法，給大家分享下。

一、房貸首付不夠時(shí)——用這幾個(gè)方法試試。

2017年2月底，通過(guò)近20天的看房，我最終選擇一套有18年房齡的三室老房子，房?jī)r(jià)51.5萬(wàn)元，首付需要11萬(wàn)，但當(dāng)時(shí)的我在手里只有不到五千塊的情況下買(mǎi)下了它。

然后，在次月，我又在在建地鐵口看中一個(gè)36.2平米的一居室，房?jī)r(jià)21.5萬(wàn)元，準(zhǔn)備用來(lái)投資。

那么，我是如何在沒(méi)有積蓄的情況下支付的首付呢？我是分為兩步走的：

1.盡量壓低房款首付。

當(dāng)時(shí)我直接告訴房東和中介錢(qián)不夠，想要壓縮房款首付，并在談妥后簽訂兩份合同，一份為實(shí)際房款價(jià)格51.5萬(wàn)元。

另外簽訂一份針對(duì)辦理銀行貸款和房產(chǎn)過(guò)戶的合同，房款總價(jià)54.5萬(wàn)元戶。

實(shí)際的付款方式為：我先支付給房東8萬(wàn)元的首付款，然后房東再取出3萬(wàn)元還給我從另一個(gè)銀行打款，就形成了所謂11萬(wàn)元的首付款，然后辦理房貸43.5萬(wàn)元支付給房東，實(shí)際付款仍舊為51.5萬(wàn)元。

然后，在2017年4月我購(gòu)買(mǎi)小一居室的時(shí)候，為了降低房貸首付比率，以我妹妹的名義購(gòu)買(mǎi)，首付5萬(wàn)元。

這種方式有利有弊：

利：降低我付首付的壓力，可以用最少的錢(qián)買(mǎi)到房子。但是這種比較適用于房貸還款之后，還有剩余資金用來(lái)慢慢償還借來(lái)付首付的這部分欠款。

弊：a、隨著房管局首付監(jiān)管力度加大，這種方式現(xiàn)在很多地方已經(jīng)不適用。

b、因?yàn)樘撛隽朔靠顑r(jià)格，需要支付的中介費(fèi)以及繳納的稅費(fèi)也會(huì)有增加。

2.巧用信用卡。

我當(dāng)時(shí)確定好要辦理房貸的銀行之后，就先打聽(tīng)了這個(gè)銀行審批貸款的周期大概多久，然后和房東、中介商定好在我賬單日之后那幾天刷卡付首付。巧妙利用利用卡的五十天賬單期，足夠房貸審批辦理下來(lái)了，所以當(dāng)時(shí)我用這種方式蒙混過(guò)關(guān)。

在辦理過(guò)戶業(yè)務(wù)后沒(méi)多久，我辦理了一張工行專(zhuān)門(mén)針對(duì)事業(yè)單位的分期信用卡，額度10萬(wàn)元，最長(zhǎng)可分期5年，而且年化利率只有不到3%，還有一點(diǎn)是，這個(gè)信用卡在征信報(bào)告上顯示的欠款只有分期的每月還款額，為我隱藏了近十萬(wàn)元的負(fù)債，不影響個(gè)人信用。之后，我就將這部分錢(qián)刷出償還其他信用卡欠款。

同樣，這種方式有利有弊：

利：幫我解決了房款首付錢(qián)不夠的情況。

弊：萬(wàn)一沒(méi)有算好時(shí)間，很有可能被銀行查到自己信用卡有大額欠款，影響辦理房貸。如果最后貸款被拒，很有可能會(huì)損失簽訂購(gòu)房合同時(shí)付的押金等費(fèi)用。所以建議首付錢(qián)不夠的人可以先借錢(qián)，房子到手后在刷卡償還，然后慢慢還信用卡的欠款。

二、房貸辦理的那些小秘密——注意這一點(diǎn)，每月的房貸可以為自己省不少。

在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，我們要注意，一般中介是有好幾家辦理房貸的合作銀行，但是銀行和銀行之間在政策上也會(huì)有些微的區(qū)別。

有些銀行首付比率比較高，但是房貸利率低；有些銀行首付比例低但是利率稍微偏高；有些銀行可能兩者優(yōu)惠政策兼有；另外，每個(gè)銀行在放款周期上也會(huì)有一些區(qū)別，這些都要提前問(wèn)清楚，選擇對(duì)自己最有力的銀行來(lái)合作。

我辦理第一套房貸選擇的是光大銀行，股份制銀行一般政策很是靈活，不僅不到二十天貸款就審批通過(guò)，而且在基準(zhǔn)利率上給打了9折。

但是，在以我妹妹名義辦理房貸的時(shí)候，我想16.5萬(wàn)元的房貸，金額少就沒(méi)放到心上，就在中介推薦的農(nóng)行辦辦理。結(jié)果，經(jīng)過(guò)了五個(gè)多月的時(shí)間放款不說(shuō)，房貸利率還要上浮20%。

看似利率相差不了太多，但是實(shí)際算下來(lái)可是比原來(lái)多花了不少錢(qián)。

三、選擇房貸還款方式——房貸選擇“等額本息”還是“等額本金”？我是用這個(gè)方法確定的。

有些人在辦理房貸的時(shí)候，大多不會(huì)專(zhuān)門(mén)去研究還款方式。但是，別看這兩個(gè)詞很相近，如果沒(méi)選好，很有可能要多付幾十萬(wàn)的利息。

那么，究竟應(yīng)該怎么選擇房貸還款方式呢？我是按照這兩種方式確定的：

1.如果準(zhǔn)備用來(lái)投資，并且還款壓力不大的話，選擇等額本金。

所謂的等額本金，意思就是每個(gè)月還款的本金一致，之后每期的賬單會(huì)根據(jù)實(shí)際所欠銀行的本金來(lái)支付利息。所以，等額本金在初期還款金額偏高一些，本金比例卻也更大一些，但隨著時(shí)間的推移，賬單金額也在逐漸減少。

這個(gè)還款方式在前期壓力稍微大一些，越到后期越輕松。而且還比等額本息還款方式少付很多的利息。

因此它比較適用的人群為：

a、對(duì)房貸賬單壓力不大，想要節(jié)省銀行利息的。

B、用于投資，準(zhǔn)備在過(guò)幾年之后賣(mài)出的。

2.如果自己長(zhǎng)久居住，想要還款壓力小一些，可以選擇等額本息。

所謂的等額本息，就是說(shuō)銀行把你貸款期間需要支付的房貸本息總額，平均分?jǐn)偟侥憬杩钇陂g的每個(gè)月里，賬單金額是固定的，但是這種還款方式前期償還的本金占比極小，賬單期限越長(zhǎng)本金占比才會(huì)逐漸增加減。

它比較實(shí)用的人群為：

a、家庭經(jīng)濟(jì)不允許，房貸還款壓力大的。

b、雖然準(zhǔn)備后期賣(mài)房子，但是在前期因?yàn)槭赘侗壤^(guò)高，還款有壓力的。

而銀行大多用這種還款方式，因?yàn)槭杖〉睦⒏卟徽f(shuō)，就算客戶提前償還房貸，之前還款中償還的本金極少，對(duì)銀行更有利，所以為大多數(shù)銀行所用。如果你不特別強(qiáng)調(diào)還款方式的話，是會(huì)默認(rèn)為等額本息的，這一點(diǎn)要注意。

比如我自己，因?yàn)楫?dāng)初沒(méi)想過(guò)自己會(huì)賣(mài)房，為了緩解還款壓力，選擇的就是等額本息，每個(gè)月2400元的賬單中，貸款本金卻只有800元。

我們來(lái)算一筆賬：

在這兩年中，我一共償還了24期賬單，還款總金額2400*24=57600元，償還本金800*24=19200元，償還利息57600-19200=38400元。

瞧見(jiàn)了吧，我一共給銀行還款57600元，但是其中利息就占了38400元！

所以，如果你準(zhǔn)備買(mǎi)房，一定要確定好這套房子之后的用途是什么，然后根據(jù)這個(gè)選擇合適的還款方式，這能夠?yàn)槟愎?jié)省不少錢(qián)呢！

四、還房貸——兩套房房貸月均還款3600元，我這樣做不用自己交錢(qián)，還每月多了400元。

我這兩套房子的房貸賬單各自是2400元和1200元，共計(jì)3600元。那時(shí)，我一個(gè)月到手工資5000元左右，如果全部用來(lái)還房貸，基本生活都成問(wèn)題，更不用說(shuō)去還刷信用卡付的首付了。

所以，我是用以下兩種方式還的賬單，讓我不僅輕松還房貸，還多出來(lái)400元用來(lái)增加收入償還首付欠款。

1.合理使用公積金。

公積金真是好東西，因?yàn)檗k理公積金房貸利率往往都比商業(yè)貸款低上不少。而且還可以在房子過(guò)戶后到公積金中心提取出來(lái)償還房貸，能為房貸減輕不少壓力。

但是，我買(mǎi)的這兩套房子，沒(méi)有動(dòng)用公積金，辦理的都是商業(yè)貸款。

或許會(huì)有人問(wèn)，公積金利息那么低，你為什么沒(méi)有辦理公積金貸款？

這是因?yàn)橛幸稽c(diǎn)：公積金辦理房貸，對(duì)房產(chǎn)的年齡和首付比例有嚴(yán)格要求。

在我們這里，如果房齡為20年以上的，首付比例要達(dá)到50%才可以，而且房齡超過(guò)30年的不予辦理。

所以，如果我選擇公積金貸款，那么我就需要付二十多萬(wàn)的首付，這對(duì)手里沒(méi)錢(qián)的我是做不到的。所以只能退而求其次，選擇商業(yè)貸款。

但是，我卻沒(méi)放過(guò)公積金，在拿到房產(chǎn)證之后，我就到公積金中心進(jìn)行了公積金提取，然后用這部分錢(qián)來(lái)償還房貸。

2.房子盡量不要閑置，租出去彌補(bǔ)自己的房貸。

如果我們還款壓力大，而且房子不準(zhǔn)備自己住的話，建議還是租出去，收一點(diǎn)房租來(lái)減輕房貸的壓力為好。

我在房子到手之后，就對(duì)房子在不改變裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行了些微的調(diào)整，比如廚房、衛(wèi)生間等，沒(méi)有大動(dòng)，卻更加寬敞和干凈整潔，特別好出租。

原本我是打算自己住小套房，然后把那個(gè)三居室租出去。但是后來(lái)想想，三居室是老房子，整租不容易，單租不僅不容易管理而且房租收不上去，一個(gè)月1500元就不算低了，而小居室如果出租出去，房租就能夠收到1100元，還是押一付一年的。

算了這么一筆賬，再加上剛好有兩個(gè)關(guān)系比較好的單身的女同事，想找一個(gè)不錯(cuò)的住處，就租了我的房子：一間500元/月，一間450元每月，共計(jì)950元。而那個(gè)一居室，1100元/月。

這樣算下來(lái)，我每個(gè)月可以有1950+2050=4000元用來(lái)償還房貸，不僅不用再付租金，減少了生活開(kāi)支，而且每個(gè)月多了2050元房租收入，更別忘了我的公積金還有1950元/月。這些不僅足夠償還每月3600元的房貸賬單，還多出來(lái)了400元償還我的首付欠款。

何況我準(zhǔn)備在2021年出售小一居室，到時(shí)房子預(yù)計(jì)可以增值100000+，那時(shí)，我可能已經(jīng)還了一部分的房貸了，增值部分用來(lái)償還首付欠款后，我除了三居室的房貸這個(gè)負(fù)債，還可以小有積蓄，幾乎是空手套白狼了。

以上，就是我兩年前用0存款購(gòu)買(mǎi)兩套房子的經(jīng)歷，希望當(dāng)初莽莽撞撞摸索到的東西有能夠幫助到大家的地方。

————

本文來(lái)源于隨手記社區(qū)