隨著我國房地產(chǎn)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)市場的下行和新冠疫情的雙重影響，房開企業(yè)接連陷入債務(wù)危機(jī)，爛尾樓恐將成為我國未來經(jīng)濟(jì)生活中不可避免的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。爛尾樓形成的原因多樣，涉及主體眾多，利益交織，訴求不同，法律關(guān)系極其復(fù)雜，涉及工程款的支付、民間借貸、交房辦證、資源占用、投資安全、行政審批手續(xù)、稅收等重大問題，也涉及大量購房者、農(nóng)民工的合法權(quán)益，實際上是涉及民生的重大事項。而對于一個做不良地產(chǎn)重整并購的團(tuán)隊，爛尾樓的重整盤活不僅需要法律上的專業(yè)性，商業(yè)敏感性以及各種社會問題綜合的處置能力。

本篇文章將以溫州某廣場并購案為例，向各位同行分享德恒溫州金融地產(chǎn)團(tuán)隊深度參與到該項目的重整，最終為項目順利交割掃清一系列法律障礙，極大的提升了項目資產(chǎn)價值，也使長達(dá)十幾年的歷史遺留問題得到較為妥善的解決，取得了良好的法律效果和社會效果的全過程。希望能對律師們今后參與并購重整起到參考意義。

溫州某廣場作為溫州規(guī)劃打造的地標(biāo)建筑，其歷史最早可以追溯至 2006 年 6 月，由浙江某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱A公司）以總價 3.5 億元競得地塊國有土地使用權(quán)，擬建設(shè)總層高 44 層、總高度 180 米的超高層建筑及配套設(shè)施。由于彼時地塊按“毛地”出讓，地塊內(nèi)的廟未拆除、部分土地未按預(yù)期完成征收。同時，A公司在 2011 年因資金鏈斷裂，倒在了復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)糾紛中。據(jù)當(dāng)時不完全統(tǒng)計，A公司 2011 年負(fù)債本金就達(dá)到 30 億以上。2016 年 5 月，項目進(jìn)入全面停工狀態(tài)，成為了聳立在溫州重要城市形象區(qū)域中的一塊“傷疤”。隨著溫州市城市改造升級的進(jìn)一步開展，尤其是市府路沿線建設(shè)開發(fā)力度逐漸加大，該廣場項目的重啟也納入了議事日程。

在開始重整之前，我們需要對房地產(chǎn)的項目進(jìn)行全方位的研判，以評估其重整的必要性、價值性、可能性，制定重整路徑，對最后重整的效果形成一個初步的預(yù)期。   

2017年，德恒團(tuán)隊?wèi)?yīng)溫州 B 公司的委托，介入該廣場項目，承擔(dān)起并購重整的法律服務(wù)工作。經(jīng)團(tuán)隊梳理分析認(rèn)為，該廣場項目具有較高的重整價值。

首先，我們可以從地理位置進(jìn)行分析，這是房地產(chǎn)項目能否重整的基礎(chǔ)性條件。某廣場位于溫州核心地段市府路上，其項目位置優(yōu)越，具有區(qū)位優(yōu)勢，商業(yè)條件好，具有重整的條件。

其次，關(guān)于其商業(yè)潛力及價值的分析，實事求是地站在綜合考慮各方利益的角度上，尋求談判的最大公約數(shù)。該項目已經(jīng)歷十幾年的漫長拉鋸戰(zhàn)，各方心理預(yù)期已經(jīng)調(diào)整到位，債權(quán)處置的心理預(yù)期已顯著降低，存在共識基礎(chǔ)及巨大的商業(yè)價值。在A公司債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的前幾年，債權(quán)人的反應(yīng)非常激烈，甚至發(fā)生過債權(quán)人抱著汽油桶索債的惡性事件。隨著債務(wù)周期的無限拉長，各方經(jīng)我們團(tuán)隊的多次溝通調(diào)解工作，債權(quán)人也逐步意識到，在司法拍賣、強(qiáng)制清算的框架下，扣除優(yōu)先債權(quán)及土增稅，普通債權(quán)人清償比例將無限接近于零，繼續(xù)僵持下去，普通債權(quán)人和債務(wù)人將不可避免地面臨雙輸局面。

再次，從政府支持的層面去判斷，政府是否有非常強(qiáng)烈的意愿以及配套的制度來支持項目重啟。溫州之前有府院聯(lián)動的預(yù)重整機(jī)制來提供制度性框架支持的先例。由于某廣場位于溫州市核心城區(qū)，距離溫州市政府、人民法院等機(jī)關(guān)僅一步之遙，為改善溫州城市形象，打造新的溫州市地標(biāo)名片，溫州市政府對項目重啟提供了巨大的支持。此外，在項目重整的過程中，溫州市政府于 2018 年發(fā)布了《企業(yè)金融風(fēng)險處置工作府院聯(lián)席會議紀(jì)要》，創(chuàng)造性的提出了在府院聯(lián)動框架下的預(yù)重整模式，為項目并購提供了積極的制度支持。

因此，我們經(jīng)過綜合研判認(rèn)為，2019 年房地產(chǎn)市場及溫州整體融資環(huán)境已經(jīng)發(fā)生積極變化。如能引進(jìn)品牌開發(fā)商和優(yōu)勢資金，通過合理的交易框架搭設(shè)，利用品牌開發(fā)商操盤及增信，完全有把握盤活項目，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)利潤。我們與重整方在對項目有同樣共識的前提下，經(jīng)多次溝通協(xié)商，最終明確了通過重整模式路徑對項目進(jìn)行盤活的基本方案。同時，根據(jù) A 公司的實際情況，確定了剝離債務(wù)，資產(chǎn)平移的重整路徑。

我們經(jīng)過多次的模擬推演及多方的會談，最終采用的步驟是：

1、債務(wù)剝離

這是最棘手、最復(fù)雜的工作，但這是開展重整工作所必須了解的情況，包括房開企業(yè)負(fù)債金額、債權(quán)人尤其是主要債權(quán)人的基本情況等。經(jīng)過我們的梳理，在做出重整決策時，A 公司總計負(fù)債本息超過 80 億元，債權(quán)人超過兩百人。這兩百多人的債權(quán)人談判，是本次重整的第一個重要節(jié)點。

當(dāng)時與兩百多個債權(quán)人分批多輪談判后，根據(jù)整個項目的財產(chǎn)估值，我們給出了重整大約為 xx% 左右的清償比例，但是是需要附條件并分期支付的方案，這個比例得到了絕大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)可，因為這個項目已經(jīng)爛尾了 10 幾年，按照該比例大部分投資人的預(yù)期都已經(jīng)達(dá)到了。到這個時候我們就考慮要去找大的兩個債權(quán)人談判，如果兩個大的債權(quán)人（銀行、建筑公司）不肯讓步，那清償?shù)膫鶛?quán)比例達(dá)不到，投資人支出的財務(wù)成本過高，本次項目也不具備重整價值。

我們律師一般都非常清楚，經(jīng)過法院判決的優(yōu)先債權(quán)都是非常難啃的骨頭，不要說本金了，連利息他們都是分毫不讓的。我們在與兩百多名債權(quán)人達(dá)成初步方案后，再次去找銀行、建筑企業(yè)的老總會面，告知了他們我們目前項目的難處，分析了項目的財務(wù)測算及與普通債權(quán)人達(dá)成的初步方案，如果銀行和建筑公司這邊能夠高抬貴手，給予一定的讓步，那本次重整將會推進(jìn)的比較順利。

其實銀行和建筑商也知道，如果不把握這次難得的重整機(jī)會，錯過這個村可能就沒這個店了。他們確實可以按照法律規(guī)定堅持優(yōu)先債權(quán)按 100% 比例確認(rèn)債權(quán)，但項目如果重整不成功，那 100% 優(yōu)先的債權(quán)清償也是零。我們動之以情，曉之以理，督促銀行向上級領(lǐng)導(dǎo)做了多次匯報，多次參加政府的聯(lián)席會議，了解政府對于該項目的重視程度，最終銀行同意減免了幾千萬利息；而建筑公司經(jīng)過了多次內(nèi)部討論，最終不止是減免了利息，還減免了部分工程款本金，為整個項目的債權(quán)金額贏得了數(shù)千萬的空間，最終我們與 A 公司 95% 以上的債權(quán)人達(dá)成和解協(xié)議，簽署了附條件的《和解協(xié)議》，為普通債權(quán)人爭取到了較高的清償比例，為項目并購創(chuàng)造了基礎(chǔ)性的條件。

2、解決歷史遺留問題

除了資金問題外，該項目在行政方面的遺留問題也是并購重整的關(guān)鍵性問題。基于我們團(tuán)隊的經(jīng)驗，從以下五個方面去考量房地產(chǎn)項目中行政方面可能存在的歷史遺留問題：

（1）2006 年該地塊掛牌的時候本身就有部分建筑物、構(gòu)筑物（廟）未拆除，土地存在瑕疵，非凈地交付。競得人當(dāng)時按照土拍的要求支付了 50% 土地款 1.75 億元，并要求政府將部分的土地辦理了土地使用權(quán)登記證。但到了項目需要重整時，地塊仍舊只有部分土地的使用權(quán)證，且該部分地塊存在抵押。因此第一個重點工作就是如何完成整幅土地的凈地交付、辦證。

解決方案：

a. 2017 年由政府牽頭完成了該地塊中廟的拆除工作；

b. 2018 年 3 月政府下發(fā)《 D 地塊土地安置補(bǔ)償方案的批復(fù)》，完成該地塊的拆遷部分的土地征收，盡快達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)，費用由財政支出；

c. 由 B 公司自行消除土地抵押查封的債務(wù)問題；

d. B 公司繳納二期的土地款 1.75 億元；

e. B 公司與國土資源局重新簽訂整幅土地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；

f. 注銷原土地證，辦理新土地證。

（2）由于新的行政法規(guī)出臺，消防建筑竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)已發(fā)生了翻天覆地的變化，如何針對該項目適用老的驗收標(biāo)準(zhǔn)？

解決方案：項目涉及的建筑方案、初步設(shè)計、人防設(shè)計、消防設(shè)計、施工圖涉及等相關(guān)技術(shù)審查，均發(fā)生在 2006-2013 年期間，若一刀切按照重整期間 2019-2020 年的消防施工要求，則項目面臨大量的工程需要拆除重建，不利于項目盤活。

經(jīng)我們團(tuán)隊與政府多次協(xié)商，把關(guān)于上述技術(shù)審查的時間點確定為一期項目建筑工程規(guī)劃許可時間點（ 2013 年 2 月 4 日）執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)來予以審查和驗收，未建設(shè)未批的部分按新的標(biāo)準(zhǔn)驗收，該靈活的處理方式極大提高了項目盤活的可能性。

（3）部分不符合規(guī)劃構(gòu)成違章建筑的建筑面積該如何進(jìn)行處理？證照未全的情況下，部分超前施工行為的行政處罰如何合理地進(jìn)行處置？

解決方案：經(jīng)我們團(tuán)隊與政府協(xié)商，鑒于 D 地塊由于政府征拆的原因未能整體完成規(guī)劃許可審批手續(xù)，政府方面在該地塊的出讓本身是存在瑕疵和不足的，同時考慮到項目的基坑開挖建設(shè)施工是經(jīng)過市政府同意的，因此最終政府通過會議紀(jì)要確認(rèn)對B公司最終若競得整幅土地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定建筑規(guī)模以內(nèi)部分存在未批先建的行為免于處罰，但竣工驗收后若仍有存在未按規(guī)劃許可建設(shè)的，按照規(guī)定予以處理。

（4）建筑用水、用電價格能否按照民用水電標(biāo)準(zhǔn)收取？

解決方案：該地塊為商業(yè)地塊，正常用水用電都是商業(yè)價格，但是商業(yè)價格對于想購置公寓自住的業(yè)主來說成本過高，會影響整體銷售。銷售去化如果沒有信心，投資人的投資意愿就會降低。因此出于盤活項目的角度，我們就該需求向政府反映，政府經(jīng)聯(lián)席會議，同意該廣場之后按照民用水、民用電的價格進(jìn)行匹配，極大提高了項目的銷售空間。

（5）完成新地出讓后，兩宗地塊土地年限如何合并調(diào)整？

解決方案：由于前半幅土地出讓時間為 2006 年，現(xiàn)盤活整幅土地及地上建筑物的時間已間隔 10 幾年，若整幅土地一起出讓，必然要考慮按照哪個時間點去計算土地證的時間比較合適。放在 2006 年，則該商業(yè)地塊的價值將大大貶損，重整的利益方將不愿意繼續(xù)投資；若放在土拍的那個時刻，又欠妥當(dāng)，畢竟地上建筑物也基本成型，應(yīng)當(dāng)包含已建工程的施工期。最終我們與政府協(xié)商確定，按照整幅土地出讓交付時間提前 2 年計算，這也算是一個皆大歡喜的結(jié)果。

在上述歷史遺留問題中，我們代表B公司多次向政府打報告，提出問題并針對性地提出一攬子的解決方案，盡可能參與到政府部門的討論、決策工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決法律障礙。在各方的共同推動下，在依法合規(guī)、尊重事實、合情合理的大前提下妥善解決行政遺留問題，消除項目在重啟過程中行政方面的法律障礙，也為政府做出相關(guān)決議提供專業(yè)的法律意見，最終的效果當(dāng)然是極大提升項目的商業(yè)價值。

3、全新品牌的樹立

項目從爛尾到恢復(fù)銷售，必然經(jīng)歷一個打破再造的過程，那么一個新的有實力有影響力的開發(fā)商品牌對于這個項目是能夠起到起死回生的作用的?？梢詮囊韵聨讉€方面進(jìn)行配合：

（1）配合重整方洽談意向投資人，最終引入有實力的品牌投資人。我們與重整方一同會見了數(shù)十位意向投資人，有個人、民企、也有國企、地方AMC等等，在投資人的選擇上，我們會考慮投資人的本身實力、企業(yè)原來的業(yè)績、合作模式、對于項目回報的要求等綜合因素，因為爛尾樓本身是存在硬傷的，處置起來必須慎重，不能二次爛尾，因此項目的復(fù)工必須要有強(qiáng)有力的品牌背書、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力、對于社會的責(zé)任感（不能唯利是圖）以及大型綜合項目開發(fā)銷售能力，缺一不可，所以最終在上述條件均符合的情況下，最終確定一家國企作為本次項目的投資人，完美匹配了本次項目的需求。

（2）配合投資人進(jìn)行法律盡調(diào)。由于投資人是一家國企，他們做項目前也是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，在初步確立要介入該項目的時候，便由我們團(tuán)隊配合企業(yè)對本項目涉及的各個部門（比如不動產(chǎn)、國土、稅務(wù)、住建、消防等）進(jìn)行法律盡調(diào)，了解每個部門的手續(xù)辦理所需的時間、材料、前置程序，各個部門間銜接的問題，為下一步規(guī)劃方案、開政府聯(lián)席會議提出問題打下基礎(chǔ)。

（3）由于投資人系國企，國企的任何事項決策事項是需要過會的，而且需要一定周期。我們團(tuán)隊就積極參與投資人的內(nèi)部決策流程，為投資人的投資方案提供第一手的信息和資料，并協(xié)助投資人做出內(nèi)部會議材料，保證最終的投資方案順利過會，為項目落地打通關(guān)鍵的一環(huán)。

4、交易框架的設(shè)置

市場化的重整投資人必須是以盈利為目的的，爛尾樓重整價值的識別是引入重整投資人的基礎(chǔ)。爛尾樓的投資存在多種模式，主要有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、共益?zhèn)Ｊ?、墊資復(fù)建、項目托管、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式等模式。

而本項目中，選擇何種交易模式也是影響項目最終的受償率的最關(guān)鍵性因素之一。我們在最終的交易框架設(shè)計上，選擇了資產(chǎn)（在建工程）轉(zhuǎn)讓的并購方案。本項目也符合《城市房地產(chǎn)管理法》第 39 條規(guī)定的出讓條件。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢主要有：

a. 較之股權(quán)交易、司法拍賣，資產(chǎn)并購不僅更加清潔、風(fēng)險更小，因為主要涉及資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，對于原債務(wù)人的相關(guān)隱形債務(wù)風(fēng)險可以進(jìn)行有效阻斷。

b. 在房開項目的清算時，資產(chǎn)收購獲取的發(fā)票可全部用于抵扣成本，降低稅收負(fù)擔(dān)。因為房開項目的過戶要求債務(wù)人和投資人必須完成各項稅費的清繳，行政機(jī)關(guān)才能辦理資產(chǎn)變更登記，投資人因此可以得到與其支付價款完全等額的全部稅票。

5、政府辦理相關(guān)手續(xù)的閉環(huán)支持

雖然資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)點很明顯，但其風(fēng)險主要在于手續(xù)較為復(fù)雜和繁瑣，稍有不慎，可能面臨投資人款項進(jìn)入后被查封的尷尬局面。所以這個方案離不開政府強(qiáng)有力的支持與配合，尤其是行政手續(xù)辦理環(huán)節(jié)的銜接?？紤]到 A 公司潛在債務(wù)風(fēng)險仍然難以避免，在解除查封、資金到賬等關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，仍存在一定的不確定性。我們認(rèn)為，必須取得政府方面的認(rèn)同，采用全過程閉環(huán)快速辦理的方式，才能最大限度的降低風(fēng)險。

按照正常情況，因為涉案資產(chǎn)的行政手續(xù)繁多，根本不可能在短時間內(nèi)完成。經(jīng)過與政府專班的持續(xù)的溝通協(xié)調(diào)，政府方面最終同意，采用閉環(huán)集中辦理的方式進(jìn)行項目產(chǎn)權(quán)交割。市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心牽頭，協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行三次預(yù)演，調(diào)集一百余名工作人員，最終于 2021 年 1 月 31 日下午，在僅僅四個小時內(nèi)，完成了“解查封登記－抵押注銷登記－首次登記－轉(zhuǎn)移登記”連軸登記的一條龍服務(wù)，實現(xiàn)了閉環(huán)快速出證，項目順利轉(zhuǎn)移到新的項目主體上，實現(xiàn)了真正的多贏。

6、向法院提前申請了預(yù)重整，做了兩手準(zhǔn)備

該項目在實施自行并購重整的過程中，我們也向法院申請了預(yù)重整。當(dāng)時做了兩手準(zhǔn)備，如果可以自行盤活當(dāng)然是最好，如果并購重整不成功，那司法上的重整，也能保障一部分利益。最終當(dāng)然是沒有用到法院的預(yù)重整程序，但是也是我們律師在該項工作中多方面為客戶利益考慮的體現(xiàn)。

該廣場項目從最初的不被看好，最終通過重整的思路，經(jīng)過繁復(fù)、細(xì)致、不厭其煩的大量工作，取得了來自各方的協(xié)力，最終推動并購重整圓滿成功。普通債權(quán)人償債比例由最初估算的接近 0 ，經(jīng)過我們的并購重整將項目大大提高本金回收比例，取得了令人滿意的社會效果。希望我們在該項目的成功經(jīng)驗?zāi)軌蚪o更多正在做或想要做重整并購項目的律師一點小小的啟發(fā)，讓更多的律師能夠在這個不良地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮優(yōu)勢，運(yùn)用法律和商業(yè)的思維，化解矛盾、平衡利益，真正解決老百姓的民生問題。