自十一月以來，中央先后召開了“中央財經(jīng)小組會、中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議和中央城市工作會議”，在出臺的一系列重大決策中，都能看到相近的關鍵詞：“尊重規(guī)律、推進農(nóng)民工市民化、加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、化解房地產(chǎn)庫存”等。這也再一次把多年累積的“人的城鎮(zhèn)化問題、房地產(chǎn)失衡問題、商品房高庫存問題”引入社會熱點，以至于人們熱烈地討論通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，來消化庫存是否可行。

　　的確，中國的農(nóng)民工是偉大的，他們靠自己的雙手托起了我國的工業(yè)化；他們靠自己的農(nóng)地轉移，托起了我們的城鎮(zhèn)化；但是，面對當下房地產(chǎn)市場的高庫存，農(nóng)民工們真的能靠他們微薄的收入去托起去庫存化嗎？

　　中國房地產(chǎn)的發(fā)展具有先天缺陷，它不僅有消費問題、還有生產(chǎn)問題；它不僅有市場問題，更有土地財政問題；不僅是經(jīng)濟問題，已然是政治問題。但是多年來，對房地產(chǎn)問題的解決，一直采用簡單、粗放、速效的調控政策，結果是地價越調越高、房價越調越高、庫存越調越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫存已有引發(fā)系統(tǒng)風險的可能。

　　推進農(nóng)民工市民化，來促進消化庫存，目前來看只能是一種潛力，短期內還難以奏效。因為農(nóng)民工在就業(yè)地城鎮(zhèn)化后，無論是收入的積累、保障體系的建立，還是信用體系的建立，以當前農(nóng)民工的收入房價比來看，短期內難以完成。因此有必要探尋近遠期協(xié)同去庫存的方法，更有必要改變過去“頭痛醫(yī)頭”的房地產(chǎn)調控政策，建立長效機制。

首先要建立長期的國家住房政策

　　要認識住房不僅具有經(jīng)濟屬性，更具有社會屬性，認識住房政策與住房產(chǎn)業(yè)政策的差別，建立雙輪推進商品住房與保障性住房同步發(fā)展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機制。

　　對于商品住房應尊重市場規(guī)律，應以市場、稅收和法律手段調控，避免過多行政干預；對于保障性住房應形成完整的從投融資機制、土地供給機制、住房標準、產(chǎn)業(yè)標準、公共服務配套標準、保障對象篩選、保障準入機制、退出機制，租售機制等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設，造成新的資源浪費和新的庫存。

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應注重實施地區(qū)差異化的政策

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應根據(jù)國家區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)群規(guī)劃、調整城市結構和城鎮(zhèn)體系布局，針對各區(qū)域的發(fā)展階段，實施差異化的政策，如，人口凈流入地區(qū)與人口凈流出地區(qū)的土地供給；特大城市與中小城市基礎設施投資力度；根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和常駐流動人口數(shù)量平衡保障房建設等。同時，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略還應樹立“遷移型城鎮(zhèn)化與在地型城鎮(zhèn)化”并舉思路，打破城鄉(xiāng)戶籍藩籬，實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間人口的雙向流動，既要推進農(nóng)民進城，也要促成市民下鄉(xiāng)，以知識、文化和資金，建設家庭農(nóng)場，帶動農(nóng)村的現(xiàn)代化。發(fā)展農(nóng)村的在地城鎮(zhèn)化，應是我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特色之一，既能滿足農(nóng)民進城享受公共服務均等化，也能避免鄉(xiāng)村大面積的凋敝，帶來鄉(xiāng)土文化的喪失。

針對住房產(chǎn)品的不同屬性實施差異化的政策

　　經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，商品房市場已經(jīng)形成了多種細分的產(chǎn)品市場，如果籠統(tǒng)地只談均價，就失去了市場準確的信息反饋。就高端市場而言，無論是一線城市還是二、三線中心城市，其市場已經(jīng)成為國際性、全國性或區(qū)域性高收入人群的市場，其價格波動已經(jīng)和本地民生無關，應該放開由市場調節(jié)，并成為貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個城市中產(chǎn)階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時的限制性措施”，推動流轉。商品房需求是一個層級遞進的變化過程，只有高端放開、中高端流轉，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。

　　在我國戶均住房套數(shù)接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產(chǎn)市場的主要購買力量，并在解決去庫存上發(fā)揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應由政府承擔托底的責任，但可以發(fā)揮市場的作用形成多方合作機制，來加大公租房的建設。

　　市場細分還表現(xiàn)在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從目前來看新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可以帶動住房資源的流動，優(yōu)化分配，并與新房市場形成互動，是整體市場得以快速發(fā)展的基礎，進而達到去庫存化。而三四線發(fā)展中城市同時受存量高與需求低的影響，現(xiàn)有政策刺激難以見效。利用公積金轉型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

改革鄉(xiāng)村建設用地的流轉制度，盤活農(nóng)民資產(chǎn)

　　認識到中產(chǎn)階層改善性需求的現(xiàn)實性與農(nóng)民工進城購房的長效性差異，不等于否定農(nóng)民工進城對消化庫存的作用，去庫存不會一蹴而就，需要做長期準備。

　　城市問題也是鄉(xiāng)村問題，需要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展策略來思考，需要加大農(nóng)村集體建設用地的改革力度，激活盤活農(nóng)民房屋資產(chǎn)的流通，落實農(nóng)民享有的財產(chǎn)性收益，可以加快提高農(nóng)民的購房能力，是推進城鎮(zhèn)化的有效路徑。

　　總之，需要制定長遠住房政策，配合差異性的細分政策，以市場和稅收的手段調控，促進住房資源的流動。扶持近期城市中產(chǎn)階層的改善需求，培育中長期農(nóng)民工市民化的安置需求，才能有效化解房地產(chǎn)的高庫存狀況。