Escrow

Escrow是英美法系中一個(gè)民商法范疇的法律名詞，它的基本涵義是指由第三人保存、待條件成就后交付受讓人的契據(jù)。由于它在經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中具有增進(jìn)當(dāng)事人之間的信任、保障合同履行的功能，因而被廣泛采用，而且無論其內(nèi)涵抑或外延均得到很大的擴(kuò)展，被賦予新的法律特征，成為一項(xiàng)法律制度，其核心內(nèi)容為：債務(wù)人或出讓人或承諾人將書面文件、契據(jù)、錢款、證券或其它財(cái)產(chǎn)交給獨(dú)立的第三人 (通常也稱作Escrow代理人，下文簡稱第三人）保管，當(dāng)約定的條件成就時(shí)或者法律事件發(fā)生時(shí)，由該第三人將其保管之書面文件、契據(jù)、錢款、證券或其它財(cái)產(chǎn)交給債權(quán)人或受讓人或受諾人。據(jù)此，我們知道，只有約定的條件成就時(shí)，如文件已簽署或錢款已支付或貨物已交付等，或者約定的法律事件發(fā)生時(shí)，如某人死亡或喪失行為能力等，第三人才能將其保管的書面文件、契據(jù)、錢款、證券或其它財(cái)產(chǎn)交給指定的債權(quán)人或受讓人或受諾人，否則應(yīng)返還給本人。

在美國的房產(chǎn)交易過程中，Escrow公司的角色是保障買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美國并不是所有的州的房產(chǎn)買賣都要經(jīng)過Escrow公司，但在加州，Escrow公司是被要求必須使用的。

Title Insurance

Title Insurance 的中文解釋是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核查。在房產(chǎn)交易前，全面調(diào)查房產(chǎn)的各類公共文件是否完整合法，在確認(rèn)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰可售后，出具產(chǎn)權(quán)承諾書。二是為買方提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。如果產(chǎn)權(quán)存在產(chǎn)權(quán)承諾書中應(yīng)記載而沒有記載的瑕疵和糾紛，并給買方造成損失時(shí)，保險(xiǎn)給予賠償或負(fù)責(zé)消除產(chǎn)權(quán)瑕疵。通常產(chǎn)權(quán)調(diào)查的費(fèi)用為200-300美金，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保費(fèi)為房屋總價(jià)值的0.3-0.5%，而保額一般為房產(chǎn)的總價(jià)。

Real Estate Tax or Property Tax

Real Estate Tax or Property Tax 房產(chǎn)稅顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅一般按年計(jì)，房價(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。一般講，房地產(chǎn)稅是用于市政丶縣郡丶學(xué)區(qū)丶社區(qū)大學(xué)及其它政府機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)稅屬聯(lián)邦個(gè)人所得報(bào)稅扣稅項(xiàng)目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項(xiàng)目，但各州規(guī)定不一。加州的稅率大概是房價(jià)的1.25%左右。房價(jià)一般根據(jù)交易的價(jià)格而定。如果你對賦稅價(jià)格有爭議，可以進(jìn)行上訴(Appeal)到估價(jià)委員會(huì) (The Assessor’s Board) 。估價(jià)委員會(huì)會(huì)評(píng)估房產(chǎn)的合理市場價(jià)格 (Fair market Value) ，作為賦稅的基準(zhǔn)。

Closing Cost

Closing Cost過戶費(fèi)用 (Closing Cost) 通常分為買方過戶費(fèi)用和賣方過戶費(fèi)用。

買方過戶費(fèi)一般包括： (Escrow Fee) 過戶公司費(fèi)；(Survey Fee) 勘查費(fèi)；(Title Fee) 產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)；(Home Inspection Free) 房檢費(fèi)；(Appraisal Fee) 房屋估價(jià)；(Recording Fee) 登記費(fèi)；(Property Tax Adjustment) 地稅調(diào)整；(Condo Association Fee) 房管協(xié)會(huì)費(fèi)（如果購買的是Condo）； (Bank Charges) 貸款費(fèi)用（如果有銀行貸款）

賣方過戶費(fèi)一般包括： (Escrow Fee) 過戶公司費(fèi)；(Realtor’s Commission) 經(jīng)紀(jì)人費(fèi)；(Realty Transfer Fee) 房產(chǎn)交易稅；(Recording Fee) 登記費(fèi)；(Repair Credit) 修理費(fèi)；(Condo Association Fee) 房管協(xié)會(huì)費(fèi)（如果購買的是Condo）； (Property Tax Adjustment) 地稅調(diào)整

PUD or HOA

PUD，即為小區(qū)管理費(fèi)，是指無論建物樣式為何，連棟住宅房屋/銀行屋/法拍屋與獨(dú)棟住宅最大的不同，在于屋主單獨(dú)持有的產(chǎn)權(quán)為建物下的土地面積，其他包含車道丶電梯丶院子丶以及公共設(shè)施等開放空間，則是全體小區(qū)居民共同持有，因此都需按月支付小區(qū)管理費(fèi)（稱為HOA或PUD）。小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施包含小區(qū)游泳池丶健身房丶網(wǎng)球場丶俱樂部丶圖書館等，由小區(qū)管理委員會(huì)統(tǒng)一維護(hù)管理，管理費(fèi)每月約100-400美元不等，由小區(qū)居民平均分?jǐn)偂?/span>

美國房地產(chǎn)類型：

Single Family Residence

 Single Family Residence，即單一家庭獨(dú)立住宅，指的是與其他建筑不相鄰的獨(dú)立的為一家人居住設(shè)計(jì)的建筑，它還包括前后的綠地，車庫和地下室等。單一家庭型是美國最常見也是最受歡迎的住房類型。所謂 “美國夢” 的很大一部分，就是擁有自己的獨(dú)立住宅（House）。單一家庭型大約占了整個(gè)市場的67.4%。它的優(yōu)點(diǎn)包括：是完全獨(dú)立的私人財(cái)產(chǎn)；提供最大可能的隱私空間；一般擁有私人綠地（草坪，數(shù)等）可供家庭聚會(huì)和兒童玩耍；一般擁有地下室，有自己的車庫；可以翻修和擴(kuò)展到更大的住宅。它的缺點(diǎn)主要是成本高，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，這包括：所有的維持費(fèi)用都由自己出；地稅高；自己要負(fù)責(zé)草坪和樹枝的修剪；冬天需要自己的鍋爐供暖等。

Multi-Family House

Multi-Family House, 多家庭獨(dú)立住宅，是指與其他的建筑不相鄰的獨(dú)立的但關(guān)系密切的幾家人居住設(shè)計(jì)的建筑，它也可以包括前后的綠地，車庫和地下室等。住宅內(nèi)的家庭數(shù)目為２-４，超過４個(gè)家庭的就視為商業(yè)住宅了。多家庭型占了整個(gè)市場的８.４％。多個(gè)家庭單位可以是并排的，每個(gè)家庭都有獨(dú)立的進(jìn)出口；也可以是平行的，每個(gè)家庭占用一層，公用樓梯和走廊。它的優(yōu)缺點(diǎn)和單一家庭型類似，就是獨(dú)立空間比單一家庭型小些。多家庭的另一個(gè)好處是買房人既是居住者，又是投資者。很多買多家庭的人，都是自己住一套，租出去其他的，并且很方便管理。如果家庭數(shù)目超過3個(gè)，很多時(shí)候收來的租金就足夠支付貸款和地稅了。多家庭型比單一家庭型的投資回報(bào)率要高。缺點(diǎn)是這種類型不受大多數(shù)美國人的青睞，所以升值的潛力有限。

Town House

 Town House ，連棟住宅，是一種3層左右丶獨(dú)門獨(dú)戶丶前后有私家花園及車庫（車位）的聯(lián)排式住宅，從形式上說，確實(shí)接近于聯(lián)排別墅。最早是歐美國家的一種城市住宅形式，相對于鄉(xiāng)村廣袤的土地，城市土地資源總是處于缺乏狀態(tài)。Townhouse歷史上最早建于古羅馬，曾經(jīng)在17世紀(jì)倫敦大火之后擔(dān)負(fù)起倫敦重建的重任。隨著殖民地的城市化過程，來自歐洲大陸的Townhouse風(fēng)靡了18世紀(jì)的美洲，并與崇尚獨(dú)立丶張揚(yáng)個(gè)性的美國文化完美融合在一起。在19世紀(jì)，隨著歐美經(jīng)濟(jì)的高速成長，Townhouse逐漸成為中產(chǎn)階級(jí)的主流居住形式。

Condo

Condo ，康斗，是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現(xiàn)在加勒比海地區(qū)的波多黎各，1960年以后開始在美國本土大規(guī)模推廣，現(xiàn)在成為美國住宅開發(fā)類型的一個(gè)主要的產(chǎn)品?？刀吩诒姸嗤鈬诵哪恐?， “康斗” 就是產(chǎn)權(quán)所有，而不太集中在建筑類型這個(gè)定義上。

康斗可以只有一個(gè)居住單位，也可以是多個(gè)住宅單位的居住建筑。一個(gè)居住單位，就是一個(gè)公寓了，多個(gè)住宅單位，就是一個(gè)住宅區(qū)了。在康斗社區(qū)里面，每個(gè)具體的住宅單位是一個(gè)家庭擁有的，而社區(qū)內(nèi)部的公共空間，如走道丶車路丶娛樂休閑設(shè)施等等，則是這個(gè)社區(qū)內(nèi)所有的住戶共同擁有的。一般來說，康斗分兩個(gè)大類型，一個(gè)單一家庭擁有自己完整的建筑室內(nèi)生活單元，不擁有任何外部的公共設(shè)施，這種康斗因?yàn)殚g隔清晰，公私分明，因此被成為“detached condominiums”，建筑內(nèi)部的住宅單位完全屬于一個(gè)家庭，但是外部走道丶車路丶公園丶設(shè)施丶會(huì)所丶游泳池等等就不是僅僅這個(gè)家庭擁有的，而是整個(gè)康斗社區(qū)的居民共同擁有的。還有一種康斗社區(qū)，居民不但擁有住宅內(nèi)部的所有權(quán)，并且也擁有部分的外部的空間，比較講究，好像前面有自己的草地和花園，這種類型的比較多，在美國叫做“地段康斗”（site condominiums）。在美國，這種康斗比例相對比較高級(jí)，比較流行。比較適合美國大多數(shù)的中產(chǎn)階級(jí)的要求。

除了這種住宅型的康斗之外，還有一種叫做“非住宅型康斗”（Non-residential condominiums），主要是指那些在住宅開發(fā)中用康斗的形式開發(fā)的寫字樓丶旅店客房丶零售商店丶或者集團(tuán)公寓居樓，特別是退休老人公寓，學(xué)術(shù)宿舍之內(nèi)。其實(shí)，這些康斗的所有權(quán)情況和前面的康斗所有權(quán)是一樣的，不同的僅僅是康斗的具體使用功能不同而已。不過，如果這些康斗屬于非贏利性機(jī)構(gòu)擁有，比如教會(huì)丶慈善機(jī)構(gòu)丶教學(xué)機(jī)構(gòu)等等，康斗的地產(chǎn)稅要低得多，甚至是免稅的待遇。這類非住宅性的康斗，如果是商業(yè)性的，不斷的轉(zhuǎn)手往往造成許多復(fù)雜的問題。這里非住宅性的康斗，往往是企業(yè)擁有，出租以贏利的。美國法律上稱之為“company share” ，或者簡單叫 “co-op” 。這類企業(yè)出租居住單位，作為生意來做，因此要交納地產(chǎn)商之外的營運(yùn)稅等等商業(yè)稅收。

 Apartment

Apartment，是指美國公寓中的出租用的公寓。美國的公寓很像中國城市里的套房，一般有多套公寓（從2-3套到數(shù)十甚至數(shù)百套）組成一幢樓，每套有1-4個(gè)居室，一個(gè)廚房，1-2個(gè)或更多的衛(wèi)生間，有1-2個(gè)停車位，有或無公用的花園和綠地，一般沒有自己的花園。房主擁有完全所有權(quán)。私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在于，（1）一幢樓的Condo 產(chǎn)權(quán)往往不同，每套都有不同的房主，當(dāng)然也可以一個(gè)人擁有多套甚至整幢樓。而Apartment的整幢樓一般是一個(gè)主人。（2）每套Condo都有自己的水丶電系統(tǒng)，與其它的Condo 毫不相干，而Apartment 一般由一個(gè)統(tǒng)一的供水系統(tǒng)供應(yīng)所有的Apartment，因此水費(fèi)（含垃圾費(fèi)）一般需要住戶平均負(fù)擔(dān)，或按人口分擔(dān)，或有整幢Apartment的主人承擔(dān)。電則每戶分開。由于公寓以整幢存在，有公共管理人員承擔(dān)以下公共事務(wù)，因此Condo的主人往往需要負(fù)擔(dān)一定數(shù)量的管理費(fèi)用（一般是按月繳納）。在美國公寓是華人最喜歡的房地產(chǎn)之一，因?yàn)楣⒓瓤勺宰。挚勺鳛椤甘杖胱≌?，出租增加投資獲利。在美國大約30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不單獨(dú)出售，只能進(jìn)行整體出售。

Coop Unit

Coop Unit，共同產(chǎn)權(quán)公寓，共同產(chǎn)權(quán)公寓的特點(diǎn)是個(gè)人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時(shí)僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán)。

Commercial

Commercial，商業(yè)用屋，這類房子有大有小，小的如幾十平方米的小商店或辦公室（可由數(shù)個(gè)或數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)組成一幢），大的如面積達(dá)到數(shù)十畝甚至數(shù)百畝甚至更多的商業(yè)中心。在一般的情況下，美國的商業(yè)用屋只可作為商店或辦公，不允許居住。（個(gè)別臨街房屋有前店后住家的除外）。除了商店和辦公用房外，加油站丶工廠的廠房和倉庫也包括在這類房產(chǎn)內(nèi)。這類房地產(chǎn)的主人擁有土地和房屋的永久主權(quán)。

Farm

Farm：農(nóng)場，一般由數(shù)百畝至數(shù)千畝或更多的農(nóng)地及房屋丶農(nóng)場附屬設(shè)備（倉庫等）構(gòu)成，所有人擁有土地和房產(chǎn)的完全所有權(quán)，許多農(nóng)場的種植計(jì)劃需接受政府指導(dǎo)和安排，也可獲得合法的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼。

Vacant Land

Vacant Land：空地，一般有2類，（一）指建筑用地（例如可以建筑一座或多坐房子的地塊）。面積從數(shù)百平方米至數(shù)十畝或更多。（二）指未開發(fā)或荒廢的農(nóng)地（包括山地和海灘等），一些地塊上有原來的農(nóng)用建筑或附屬設(shè)備。這種地塊面積都較大，從數(shù)百畝至數(shù)千畝或更多。土地所有人擁有完全所有權(quán)。

Mobile Home

Mobile Home：移動(dòng)屋，移動(dòng)房屋是先在工廠預(yù)建的房屋，而不是在居住地興建的。通常，移動(dòng)屋的屋主會(huì)以拖車帶，將移動(dòng)屋搬托到他們將要居住的地方。移動(dòng)屋的屋主只擁有房屋，不擁有土地，移動(dòng)屋有專門出租土地的「移動(dòng)屋社區(qū)」。一般的移動(dòng)屋會(huì)長期安置在移動(dòng)屋社區(qū)，直到屋主更換新移動(dòng)屋，或搬遷到另一個(gè)城市的移動(dòng)屋社區(qū)。它是在工廠建好后送到指定地點(diǎn)安裝的，一般沒有地基。它的建造過程很快，費(fèi)用也低廉。在很多貧困地區(qū)，政府向無力買房或者租房的家庭提供這種組裝房。它的優(yōu)點(diǎn)是便宜，易于搬走；缺點(diǎn)是不牢固，壽命短，而且很多社區(qū)是不允許組裝房的。組裝房大概占了6.5%的市場。

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