某房地產(chǎn)開發(fā)公司(私營企業(yè))法定代表人將公司開發(fā)的部分房屋留下自己使用,部分用于出租,并把房屋產(chǎn)權(quán)證登記到自己名下。該公司申報納稅時扣除了這部分金額,認(rèn)為自建自用房產(chǎn)沒有發(fā)生交易行為,不需繳納增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為,這種情況不符合自建自用的免稅政策,應(yīng)該屬于視同銷售行為繳納增值稅。稅企雙方哪種說法正確?

　　企業(yè)認(rèn)為,根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規(guī)定,在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人,為增值稅納稅人。第十條規(guī)定,銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。但單位或者個體工商戶為聘用的員工銷售服務(wù)或不動產(chǎn)屬于非經(jīng)營活動,不包括在內(nèi)。企業(yè)自建自用房產(chǎn)行為,不開具發(fā)票,不存在有償,不屬于銷售服務(wù)或者不動產(chǎn)的行為,不需要繳納增值稅。

　　另外,財稅〔2016〕36號文件附件3:《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第十五款規(guī)定,個人銷售自建自用住房免征增值稅。私營企業(yè)整個企業(yè)屬于法人個人的,因此,企業(yè)法人自建自用房產(chǎn)不需繳納不動產(chǎn)增值稅。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為,企業(yè)的觀點不正確。根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件1第十四條規(guī)定,下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn):(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù),但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。在免稅規(guī)定中只明確個人銷售自建自用住房免征增值稅,不包括單位無償贈與不動產(chǎn)行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋產(chǎn)權(quán)登記到了公司法人個人名下,即便是私營企業(yè),權(quán)屬也已發(fā)生變更,實質(zhì)上是有償行為,不屬于免稅對象。

　　營改增后,自建銷售不動產(chǎn)行為不再被分割成自建和銷售兩種行為,只需在銷售環(huán)節(jié)繳納一次增值稅,消除了重復(fù)征稅現(xiàn)象。除特殊規(guī)定外,納稅人自建自用不動產(chǎn),只要權(quán)屬發(fā)生變更,就應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。財稅〔2016〕36號文件規(guī)定,對于房地產(chǎn)老項目,可選擇以5%的征收率或11%的稅率繳納增值稅,新項目則按11%的稅率繳納增值稅。當(dāng)選擇按5%簡易征收率時,應(yīng)納稅額=(全部價款+價外費用)÷(1+5%)×5%,收到預(yù)收款時需按3%的稅率預(yù)繳增值稅,預(yù)繳增值稅=(全部價款+價外費用)÷(1+5%)×3%;當(dāng)按11%的稅率繳納增值稅時,應(yīng)納稅額=(全部價款+價外費用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款)÷(1+11%)×11%,當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款,收到預(yù)收款時需按3%的稅率預(yù)繳增值稅,預(yù)繳增值稅=(全部價款+價外費用)÷(1+11%)×3%。

　　(作者單位:江西省吉安市國稅局)